В ПФО применили новый механизм восстановления прав обманутых дольщиков
Пилотным регионом стала Саратовская область. За последние годы в статусе долгостроев здесь оказалось около 70 домов. Всего же в округе, по официальным данным, 607 проблемных домов и порядка 40 тысяч обманутых дольщиков. Как отметил полпред президента Игорь Комаров, проблема актуальна для всех регионов, "за исключением, пожалуй, Мордовии".
В 2017 году в Саратовской области по инициативе председателя Госдумы Вячеслава Володина при областном правительстве создали комиссию, которой за счет различных мер (изменение проектной документации, выделение инвесторам-застройщикам земли под строительство) удалось добиться возобновления строительства и сдачи более двадцати долгостроев. Остались самые проблемные дома, на некоторых стройплощадках работы завершились на стадии котлована, в других случаях отсутствуют правоустанавливающие документы на землю. Фонд по соглашению с правительством области взялся за 31 такой объект.
На основании экспертных заключений фонд принимает решение либо достраивать дом, либо, если это экономически невыгодно, выплачивает дольщикам компенсацию. Уже принято решение по 9 саратовским стройплощадкам. Во всех случаях фонд, исходя из соображений рентабельности, решил выплачивать дольщикам компенсации.
Так, на достройку трех домов обанкротившейся компании "СаратовРегионСтройС" с учетом требования кредиторов и возможности продать свободные помещения потребовалось бы 766 миллионов, а чтобы расплатиться с обманутыми дольщиками, необходимо 508 миллионов рублей. Для достройки еще одного жилого здания на проспекте Строителей, которое возводила частная компания "Фонд жилищного строительства", нужно 303 миллиона рублей, а сумма компенсаций - в два раза меньше. Для жилкомплексов компании "Новый дом" в Саратове и Энгельсе разница еще больше: 1,2 миллиарда рублей против 438 миллионов.
Поскольку компенсация рассчитывается независимыми оценщиками по каждому дому отдельно исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилья, в большинстве случаев ее размер превышает стоимость, указанную в договорах долевого участия. Так, по восьми саратовским долгостроям дольщики получат от 116 до 150 процентов больше, чем заплатили по договорам долевого участия (ДДУ). В натуре размер компенсации составит от 27,5 до 35,5 тысячи рублей за квадратный метр площади. И только по одному из домов в Энгельсе дольщикам выплатят компенсацию, совпадающую с теми деньгами, которые они заплатили по ДДУ: порядка 34 тысяч рублей за квадратный метр.
- Мы видим, что в Саратовской области большинству дольщиков выгоднее получать компенсации, - отметил член наблюдательного совета фонда, гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник.
По словам руководителя Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Олега Говоруна, у дольщиков, получивших компенсацию, появляется возможность распорядиться деньгами по собственному разумения: взять ипотеку, если возникла необходимость в жилье большей площади, или использовать для других целей.
Ситуация с ЖСК "Оптимист" обратная - на завершение строительства нужно около 60 миллионов рублей, а на выплату компенсаций 178 дольщикам необходима гораздо более внушительная сумма. Поэтому дом, скорее всего, будут достраивать.
Ряд дольщиков, в отношении которых уже приняты решения о выплате компенсации, не спешат получать эти средства, а просят достроить дом.
- Не хотим компенсации, поскольку считаем, что наш дом находится в высокой степени готовности, - рассказала жительница Саратова Светлана Бондякова.
Есть и еще одна причина. По действующему законодательству дольщики должны будут уплатить с разницы между суммой компенсации и суммой, обозначенной в договоре долевого участия, налог на доходы физических лиц. Сейчас на рассмотрение в Госдуму внесен законопроект, который освободит обманутых дольщиков от уплаты этого налога. Как отметил спикер нижней палаты Вячеслав Володин, законопроект планируется оперативно рассмотреть уже в ближайшее время.
Руководство фонда объясняет, что есть два варианта действий: получить деньги сейчас за вычетом НДФЛ, а после изменения законодательства эти средства вернутся, либо дождаться поправок в закон и получить компенсацию полностью.
- Мы решили подождать, когда будет принято решение, освобождающее нас от уплаты НДФЛ, поскольку для нас это значительная сумма, - сообщила корреспонденту "РГ" дольщица одной из проблемных многоэтажек Ольга Вернова.
Окончательного принятия новой нормативной базы дожидается еще одна большая группа дольщиков - члены ЖСК. Этой осенью в федеральное законодательство внесли изменения, позволяющие получать компенсацию обманутым дольщикам, вступившим в жилищно-строительный кооператив. Раньше им могли оказать поддержку только в завершении строительства дома.
Непонятен пока и механизм возврата средств, потраченных на долевое строительство с использованием материнского капитала. Как считают юристы, поскольку эти деньги так и не были использованы для приобретения жилья, их нужно вернуть на счета Пенсионного фонда. Как воспользоваться причитающейся по закону выплатой повторно - неясно.
- Вместе с Пенсионным фондом мы работаем над этим вопросом, - сообщил Олег Говорун.
Однако в наиболее сложной ситуации оказались те, кто через суд зарегистрировал свое право собственности на недостроенные жилые помещения. Такие действия были предприняты некоторыми дольщиками, чтобы предотвратить продажу имущества застройщика в ходе его банкротства. Как объясняют представители фонда, таким образом они лишились возможности получить компенсацию. Теперь придется в индивидуальном порядке через суд добиваться внесения отмены регистрации собственности на недостроенное жилье и повторного включения себя в список кредиторов.
Кстати
Получив компенсацию из бюджета, дольщики отказываются от права на недостроенную квартиру. В дальнейшем, как объяснил зампредседателя комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики Саратовской областной думы Леонид Писной, все эти стройплощадки должны быть переданы в региональный фонд по поддержке обманутых дольщиков. Предполагается, фонд через механизм конкурсных торгов распорядится этими объектами, передав их потенциальным застройщикам.