Эксперты считают, что сегодня - лучшее время для покупки жилья
Стройка идет
Останавливать стройки нельзя ни в коем случае, в этом сходится большинство экспертов. Во-первых, уже состоявшиеся покупатели очень ждут новоселья: в условиях общего экономического спада люди начинают экономить, и те, кто сейчас снимает жилье и одновременно платит ипотеку, надеются как можно скорее облегчить свое финансовое бремя. Во-вторых, самим строителям нужно получать зарплату и кормить семьи. Наконец, в-третьих, некоторые производственные процессы в строительстве просто нельзя поставить на паузу, после этого останется только снести недострой и начать все заново. А это убытки, срыв сроков строительства, нарушение договоров.
Поэтому офисный персонал строительных компаний переведен на удаленную работу, все совещания - через интернет, а на площадке - только необходимый персонал. Дезинфекция, измерение температуры, даже разнесение начала и окончания строительных смен на 30 минут, чтобы рабочие меньше встречались между собой, - все строго по графику.
- Работы на строительных площадках мы не останавливаем в связи с непрерывностью строительного цикла, - рассказал руководитель дирекции по строительству компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Алексей Брюзжилин. - Но поскольку многие граждане сейчас находятся дома, мы ведем их по графику выходного дня с учетом соблюдения закона о тишине, действующего на территории Санкт-Петербурга.
Кроме того, необходимо помнить, что в новых жилых кварталах отчаянно не хватает объектов инфраструктуры - школ, детских садов, поликлиник.
- Область продолжает строить. Для нас очень важно, чтобы работа по всем заявленным социальным объектам не останавливалась, - отметил недавно губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко в ходе инспекционной поездки по строящимся соцобъектам города Сертолово. - Но при этом, как и на других производствах непрерывного цикла, необходимо строго соблюдать все противоэпидемические меры.
Сейчас в Сертолово закладывается стройплощадка будущей школы на 825 мест, которую планируется возвести в рамках государственной программы "Формирование городской среды и обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области". А в ЖК "Новое Горелово" компания "ЛенРусСтрой" строительство школы уже заканчивает. Кроме того, ЛРС намерена участвовать в конкурсе на строительство еще двух образовательных учреждений в Ленинградской области - школы и детского сада.
Кстати, среди мер поддержки строителям значится выкуп уже построенного жилья государством. Но эксперты отрасли подчеркивают, что главной помощью для них будет поддержание спроса. И поэтому любые формы помощи гражданам - это в том числе помощь строительной отрасли.
Спрос рождает предложение
Сейчас рынок строительства начинает проседать - многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию. Однако для Москвы и Петербурга, ряда других крупных российских городов инвестиции в недвижимость остаются самым выгодным вложением. В столичных регионах жилье будет только дорожать - этому есть как имиджевые, так и объективные предпосылки. Ситуация с коронавирусом уже показала, что себестоимость жилья растет.
- По нерудным материалам мы пока не видим изменений, или они очень незначительные. Но огромный скачок произошел в ценах на металл, цена за тонну арматуры выросла с 30 до 37 тысяч рублей, то есть примерно на 20 процентов, - рассказал заместитель генерального директора "ЛенРусСтрой" Максим Жабин. - Это в достаточной степени повлияет на себестоимость. Кроме того, мы получили информацию о том, что цены будут повышаться, от поставщиков дверей и окон. Они используют импортную фурнитуру и страдают как от закрытия границ, так и от роста курса валют. Ожидаем, что повышение составит 10-15 процентов.
Еще один фактор роста цен на первичном рынке - переход на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам. По новой схеме средства на строительство компания-застройщик должна зарезервировать сразу на весь проект и поместить их в банк. Понятно, что за обслуживание счета придется платить, и это еще 10-15 процентов к заложенной в проект цене квадратного метра.
- Недавно отрасль перешла на новую схему работы, - отметил председатель правительства России Михаил Мишустин во время совещания с вице-премьерами. - Это серьезно изменило всю финансовую составляющую проектов, усилило ответственность застройщиков и уверенность покупателей. Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому отрасли жилищного строительства необходима поддержка.
Наконец, нельзя сбрасывать со счетов известный принцип "спрос рождает предложение". В кризис выживут не все - к сожалению, это закон рыночной экономики, и оставшиеся смогут извлечь из него собственную выгоду. По оценке Жабина, к 2021 году количество предложений сильно сократится, и потом рынок будет восстанавливаться несколько лет.
- Покупку лучше не откладывать, потому что это позволит как минимум перекрыть инфляционные потери, а как максимум - заработать, - считает представитель ЛРС. - Снижение ставки по ипотеке позволит сегодня сделать такие вложения. А упрощение процедуры получения жилищного кредита в этом случае помогло бы и нам, и покупателям.
Кстати, в условиях самоизоляции совершить сделку можно дистанционно, некоторые компании предлагают и такой сервис. Как рассказывают девелоперы, документы подписываются при помощи электронной цифровой подписи, которую граждане могут получить через портал госуслуг, а затем направляются напрямую в Росреестр.
- Посткарантинный рынок недвижимости будет полностью адаптирован к формату digital, - уверен генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. - Девелопмент цифровизируется с рекордной скоростью. Если до карантина застройщики только тестировали возможность проведения online-сделок, виртуальных туров и online-консультаций, то сейчас эти инструменты стали опорными в работе с клиентами. Технологический бум заставит многих пересмотреть подходы к рекламе своих проектов, не исключено, что online-реклама полностью заменит традиционные форматы.
Надеяться на лучшее, но готовиться
В целом анализ ситуации показывает, что и строители, и их потенциальные клиенты пока не загадывают слишком далеко в будущее. Прогнозировать, когда мир вернется к нормальной, "доковидной" жизни, не берутся самые смелые эксперты. Однако определенные выводы на перспективу делают для себя все. Появляется, например, информация о том, что увеличился процент отказов банков в предоставлении ипотеки - финансовые учреждения не могут быть вполне уверены, что заемщик сохранит работу, причем на весьма длительный срок жилищного кредитования. Есть также мнение, что если из России начнут уезжать трудовые мигранты, то внутренних ресурсов не хватит для того, чтобы занять освобождающиеся рабочие места. А это, в свою очередь, повлечет не только снижение темпов строительства, но и конкуренцию за работников - то есть рост заработной платы и, соответственно, себестоимости строительства.
- Если говорить про долгосрочный период, застройщики получат убытки во втором квартале из-за снижения цен, но если эпидемия коронавируса прекратится к лету, то к осени можно ожидать, что прибыль застройщиков вырастет из-за повышения цен за квадратный метр, - полагает Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru.
В свою очередь Иван Черемных, управляющий партнер "Манн, Черемных и Партнеры", полагает, что покупательная способность граждан и, соответственно, продажи сократятся на 20-30 процентов.
- Важно обратить внимание на качество планировочных решений: в режиме самоизоляции многие прочувствовали недостатки своих квартир - отсутствие возможности организовать комфортную рабочую зону, места для тренировок и зоны комфортного семейного отдыха, - отмечает он. - Уже сейчас девелоперы думают над тем, как в оптимальной квадратуре закрыть эти потребности.
Поэтому, подчеркивают представители компаний-застройщиков, в нынешней ситуации никакая помощь от государства не будет лишней - ни кредитные каникулы, ни ослабление налогового давления. Но в то же время, добавляет Максим Жабин, помощи со стороны никогда не бывает достаточно. Поэтому рассчитывать лучше всего на свои собственные силы.
- Сейчас мы строим несколько объектов с небольшим опережением графика, поэтому, даже если режим повышенной готовности в Ленинградской области будет ужесточен, у нас будет определенный задел, - рассказал он. - Кроме того, у нас открыто несколько кредитных линий, поэтому финансирование всех строящихся объектов тоже идет по плану.
Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту отделения "Деловой России" в Санкт-Петербурге:
- Восстановление спроса во многом будет зависеть от масштаба и сроков реального применения мер поддержки строительной отрасли. Вместе с этим нельзя упускать из внимания и сроки возобновления работы строек, а также МФЦ, закрытых в некоторых регионах нашей страны для нераспространения вирусной инфекции.
Уверен, что скорейшее включение отрасли жилищного строительства в перечень наиболее пострадавших от коронавируса отраслей с одновременным увеличением бюджетов на реализацию программ льготного ипотечного кредитования и субсидирования процентной ставки по проектному финансированию застройщиков смогут стать достойной поддержкой для восстановления спроса на жилую недвижимость. А выделение дополнительных средств региональным бюджетам на выкуп объектов социальной инфраструктуры у застройщиков, а также на строительство магистральных инженерных сетей по программе "Стимул" с увеличением субсидирования до 8000 рублей за квадратный метр поможет застройщикам снизить нагрузку на строительную себестоимость и не допустить резкого повышения цены квадратного метра.