Эксперты: к концу года может закрыться каждый четвертый торговый центр

В следующем году торговые центры заплатят на 20-30 процентов налогов больше, чем в этом. Причиной станет рост кадастровой стоимости. Уже сейчас эксперты прогнозируют, что это серьезно ударит по владельцам и поставит под сомнение дальнейшее существование многих объектов. Впрочем, процесс сжатия рынка уже начался - в 2020 году в российских регионах не открыли ни одного торгового центра.

По прогнозам экспертов, общая прибыль таких торговых центров к концу года сократится почти на треть, а разорится каждый четвертый из них. Российский совет торговых центров (РСТЦ) уже обратился в правительство страны с просьбой о переносе сроков уплаты налогов за 2020 год на следующий, 2021 год. По мнению экспертов совета, необходимо принимать оперативные и существенные меры по поддержке индустрии, "обеспечивающей более 25 процентов оборота розничной торговли страны".

Однако вряд ли помощь государства спасет центры - ряд компаний - якорных арендаторов уже начали оптимизировать свою деятельность. Например, "Ашан" объявил о закрытии двух из трех своих гипермаркетов в Белгородской области, "Декатлон" уходит из Иваново. Не лучше обстоят дела и у небольших компаний. Да и сами покупатели, пока активные из-за отложенного спроса, еще не успели восстановить свой уровень дохода, а многие и вовсе лишились работы.

Есть и еще одна причина, на которую указывают эксперты. В последние годы основным генератором трафика для ТЦ являлись фуд-корты, кинотеатры, развлекательные зоны, уверена эксперт Наталья Паули. Сейчас же после открытия ТЦ они функционируют в ограниченном объеме. В Петербурге они откроются только 30 августа.

Владельцы и сотрудники кинотеатров, островных магазинов, фуд-кортов, детских развлекательных центров, а также услуг, работающих на территории торгово-развлекательных центров, уже написали письмо губернатору города, в котором просят разрешить начать работу раньше, поскольку подобные ограничения "убивают их бизнес". "Самое трагичное в этой ситуации, что мы не можем рассчитать свои убытки, нет понимания, сколько еще это будет продолжаться", - говорится в обращении. Напомним, что запрет на деятельность этого сегмента рынка длится уже пять месяцев.

Так как же владельцы торговых центров планируют выбираться из этой неприятной ситуации? Очевидно, что для многих из них конец действительно близок. В первую очередь с рынка уйдут морально устаревшие ТЦ, построенные в 2000-х годах, уверен Константин Гнездилов, старший руководитель проектов группы компаний SRG. Перезапустить их без сноса и нового строительства вряд ли удастся. Не так сильно коснутся изменения объектов с выгодным расположением и удачной концепцией, полагает эксперт.

Конкуренция среди торговых объектов в ближайшей перспективе возрастет многократно

Те, что останутся, оптимизируют свою финансовую деятельность. Сложившаяся ситуация грозит крупным переделом собственности и уходом в тень значительной части налогооблагаемой базы, уверен Максим Лалакин, владелец инвестиционно-девелоперского холдинга Styness. А если учесть, что в России работает более 1200 крупных ТЦ, то бюджет может недополучить приличную сумму.

- Индустрию ожидает дробление во имя сокращения расходов, с использованием всех возможных схем оптимизации. Это неизбежно, потому что ряд издержек, к примеру коммунальные услуги и содержание площадей, носят постоянный характер и не подлежат урезанию. Иные расходы, включая оплату труда работников в данных кризисных реалиях, собственники будут также сокращать, - сетует Лалакин.

По мнению эксперта, собственники ТЦ "примутся за расчленение бизнеса, чтобы создать конструктор форм собственности, работающий по упрощенной налоговой схеме с шестипроцентной ставкой от оборота".

Дальнейшее развитие событий тоже предсказуемо. Инвесторы и банки столкнутся с желанием арендаторов и собственников "сдать ключи от ТЦ", пойдут на каникулярные уступки и снижение арендных или кредитных ставок, чтобы избежать поиска новых клиентов. Тем не менее среди кредиторов найдутся и те, кто самостоятельно возьмет контроль над ретейлом с целью вложить теневые финансы в ожидании подъема рынка. В этом случае собственникам "утопающих" центров остается лишь уповать на лояльность и добросовестность кредиторов, полагает Лалакин.

В целом же, даже несмотря на натиск онлайн-торговли, ТЦ не умрут. Для многих покупателей прежде всего важны тактильные ощущения - возможность потрогать и осмотреть товар вживую, добавляет Екатерина Донцова (Солягина), операционный директор кеш-бэк-сервиса Backit и партнерской сети ePN Affiliate. О чем можно смело говорить, так это о том, что конкуренция среди торговых объектов в ближайшей перспективе возрастет многократно.

В перспективе для многих владельцев ТЦ вариантом станет передача площадей под досугово-развлекательные функции. Потребитель устал сидеть дома и будет охотно потреблять услуги развлекательного характера, утверждает Дмитрий Желнин, управляющий партнер Mitsan Consulting.

Некоторые уже апробировали подобный шаг. Так, в петербургском ТРК "Контитент", где, судя по планировке здания и лифтовому обеспечению, на последних этажах должен был появиться многоярусный паркинг, расположены кинотеатр и рестораны, что более выгодно с точки зрения арендной платы, приводит пример Желнин.

Другой вариант развития событий предлагает Александр Яковлев, коммерческий директор NP group. По его мнению, актуальным станет развитие "районных" ТЦ или ТЦ шаговой доступности. Они предлагают товары ежедневной необходимости, находятся в шаговой доступности от дома, в них представлены в основном местные бренды. Даже в условиях ограниченных передвижений покупатели из спальных районов могут получить все необходимые услуги и совершить повседневные покупки.

При этом районный торговый центр способен конкурировать также и с рынком онлайн-покупок, так как, как показала практика, увеличенный запрос на покупки онлайн в период изоляции сделал доставку приобретенных товаров не оперативной, что является существенным минусом при покупке товаров ежедневного спроса.

- Для того чтобы оставаться востребованными, крупные торговые магазины должны провести качественную реконцепцию - это обновление и техническое, и маркетинговое - поиск новых моделей и концепций, соответствующих потребностям посетителей, качественный отбор арендаторов, соответствующих единой идее комплекса. Основной ориентир - многофункциональность, совмещение классического магазина с зоной коворкинга, общепита, развлечений, - уверена Мария Таранова, ведущий специалист по аналитике и консалтингу Первого ипотечного агентства.

Тем временем

Власти Петербурга решили не индексировать в 2021 году ставки аренды принадлежащих городу нежилых помещений. Проект соответствующего постановления подготовил комитет имущественных отношений Смольного (КИО). Чиновники рассчитывают, что отсутствие индексации ставок позволит поддержать предпринимателей, сохранив, таким образом, спрос на недвижимость.