Из-за пандемии офисные центры могут превратиться в коворкинги
Главный вопрос, который задают себе многие игроки рынка, - что будет, когда закончится пандемия? Коронавирус уйдет, а многие компании предпочтут оставить сотрудников на удаленке, частично или полностью. Это значит, что будущее традиционных офисных пространств туманно.
Руководитель отдела стратегического консалтинга ГК "IDEM - Консультанты по торговой недвижимости" Денис Зыков говорит, что спрос на аренду офисных площадей в Нижнем Новгороде постепенно начал восстанавливаться. Причем интересуют потенциальных арендаторов либо совсем маленькие пространства - по 10-20 квадратных метров, либо довольно большие, от 800 "квадратов". Интерес к площадям среднего размера тоже есть, но спросом это назвать нельзя: скорее, некое прощупывание ситуации.
- Основной проблемой стал рост дебиторской задолженности из-за отсрочки арендных платежей. Практически все объекты предоставляли скидки выборочно, проводя долгие и многократные личные беседы с арендаторами, требуя документального подтверждения снижения оборотов. Доходы бизнес-центров упали из-за того, что многие арендаторы получили скидки в 10-20 процентов и отсрочки платежей, - рассказал Денис Зыков.
По словам коммерческого директора БЦ "Время" Дмитрия Кочнева, успех или неудача каждого конкретного бизнес-центра зависит от распределения портфеля арендаторов.
- В кризис страдают более мелкие компании, они резко реагируют на падение рынка, у них меньше финансовая подушка безопасности. Они первыми начинают просить о скидках. Крупные компании более инерционны, их бюджеты заложены на год вперед, для них кризисные явления ощущаются позже. У больших организаций чаще всего есть подразделение, занимающееся вопросами аренды, они более грамотно пытаются выровнять ситуацию, - пояснил эксперт.
Гарантией продолжения отношений с некоторыми арендаторами стал такой инструмент, как обеспечительный платеж, столь нелюбимый большинством из них. "Дебиторская задолженность у всех стала расти, кто-то сразу об этом предупреждал, кто-то пропадал из поля зрения. Обеспечительный платеж пошел на пользу как нам, так и арендаторам. Месяц-два они могли с нами вести диалог до того, как договоримся о скидках или они встанут на ноги", - рассказал Дмитрий Кочнев.
Он привел данные собственного исследования посещаемости бизнес-центра. Если в марте трафик достигал около трех тысяч человек в день, то в мае это число снизилось до 300. Сейчас в день здание посещают от 500 до 1000 человек. "Что будет дальше - большой вопрос, многие почувствовали перспективы экономии, часть работодателей готовы перевести персонал на удаленный режим работы насовсем", - подчеркнул топ-менеджер.
Председатель Комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор "IDEM - Консультанты по торговой недвижимости" Екатерина Гресс говорит, что на рынке присутствует ожидание снижения цен и появления банкротных продуктов.
- Банки стали активно готовить управленческие кадры. Они понимают, что через несколько месяцев эти активы могут перейти к ним в управление. Все зависит от того, как будет развиваться рынок. Если эпидемия близится к концу, то многие продержатся. А если накроет вторая волна, мы не знаем ее силы. Даже маленький всплеск может положить сильные, устойчивые корабли, - считает она.
Денис Зыков полагает, что в январе можно ждать оживления переговоров, а в апреле - оживления рынка. "До этого времени рекомендуем банкам не отбирать активы. Они понимают, что активами надо уметь управлять. Но такие случаи возможны", - признается он.
Председатель комитета офисной недвижимости РГУД Гайк Папоян рассказал, что в Москве арендные скидки в период кризиса колебались от 0 до 100 процентов, причем были организации, которые не вышли к арендодателю даже за символической скидкой, ощущая свою устойчивость. При этом традиционные офисные пространства постепенно отходят на второй план, большие перспективы у сервисных офисов, которые можно сравнить с системой каршеринга.
- Это такие модернизированные коворкинги. Сервисные офисы - большие кабинеты на 20-50 человек, куда компания готова быстро переехать. У них арендная ставка иногда выше, но и гибкость условий больше. Они могут давать даже право расторжения, - пояснил Гайк Папоян.
О том, что традиционные офисные центры ждет трансформация, говорит и Денис Зыков. "Бизнес-центры могут начать переходить в какие-то более интересные форматы, кластеры услуг. Такие объекты уже начали реализовываться. Есть пример во Владимирской области. Будут востребованы коворкинги, но в ограниченном количестве и только в том случае, если это будут полноценные рабочие места со всей инфраструктурой, а не просто пространства, куда студенты приходят со своими ноутбуками на время. Традиционные бизнес-центры как инвестиционный проект будут терять свою привлекательность", - считает он. .