Застройщикам с низкой маржой дадут банковские кредиты с софинансированием
Вопреки негативным прогнозам, переход на эскроу-счета ведется в плановом режиме. В целом по стране на проектное финансирование перешли порядка 38 процентов застройщиков, к концу года их число может достигнуть половины.
- Объемы средств на эскроу-счетах растут, появились проекты, которые завершаются, - раскрываются счета, деньги перечисляются застройщикам. В принципе мы можем говорить о том, что все инструменты в рамках этой реформы на сегодняшний день работают. Но, конечно, субъекты у нас разные с точки зрения спроса на жилье и с точки зрения покупательной способности населения, - отметил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Тема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, о которой в строительном сообществе много говорили на этапе старта проектного финансирования, сейчас отошла на второй план.
- У нас пока все остается в том же виде. Пока поэтапного раскрытия счетов не будет, с повестки дня мы этот вопрос не снимаем и, как и договаривались с банками и застройщиками, будем смотреть, как будет идти процесс строительства по новой схеме финансирования, и все равно к этой системе готовиться, - сообщил Владимир Якушев.
Застройщики к поэтапному раскрытию эскроу-счетов давно готовы.
- Мы понимаем, что использование счетов эскроу налагает на застройщика обязательства по замораживанию собственных средств. В зависимости от проекта и от маржинальности, объем этих средств варьируется, но минимум это 15 процентов. Эти средства с учетом прибыли застройщик может разморозить, лишь когда заканчивает свой проект. Данная система приводит к тому, что нехватка оборотных средств у застройщика упирается в подготовку новых площадок, - заявил президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
Банковский сектор, безусловно, предлагает для застройщиков различные кредитные продукты, в том числе и для подготовки новых площадок, но заменить бесплатные деньги дольщиков эти инструменты пока не могут.
Между тем от застройщиков сейчас ждут высокой активности. Министр представил проект плана реализации нацпроекта "Жилье и городская среда", который разработан ведомством и проходит обсуждение. В документе будут прописаны параметры развития отрасли до 2030 года. Главные показатели уже известны: 120 миллионов "квадратов" - объемы стройки на ближайшие восемь лет и пять миллионов человек в год должны улучшать жилищные условия. Но ключевые вопросы касаются здесь конкретных регионов: есть ли там площадки под строительство, компании, способные возводить большие объемы жилья, и, главное, имеют ли люди возможность покупать квартиры?
- Существует некая разновекторность действий, когда, с одной стороны, мы снижаем ставку по кредитам, но, с другой стороны, мы видим, что выросла цена квадратного метра и со временем это может привести к тому, что мы потеряем платежеспособный спрос. В орбиту спроса на жилье необходимо включать людей с более низкими доходами, - выразил мнение член Совета Федерации ФС РФ Аркадий Чернецкий.
По данным Национального объединения строителей, за прошлый год в целом по стране жилье подорожало примерно на 17 процентов. Это выше темпов инфляции, и в мегаполисах застройщики смогли справиться со всеми новыми реалиями благодаря тому, что квартиры они продают теперь дороже. Но, например, в Коми цены практически не поменялись, зато затраты застройщиков выросли, начиная от роста цен на строительные материалы и заканчивая необходимостью обеспечивать рабочих на объектах масками и перчатками.
На конференции прозвучало, что сейчас Минстрой России прорабатывает возможность субсидирования банковской ставки для застройщиков из регионов с низкомаржинальными стройками. Ожидается, что застройщики будут получать банковские кредиты в обычном режиме, например под 10 процентов годовых. Но платить будут только ключевую ставку, сейчас это 4,25 процента. Остальное компенсирует бюджет. Один из рисков здесь - что на софинансирование будут заявляться заведомо неуспешные проекты. В Минстрое отмечают, что программа будет жестко администрироваться, чтобы помощь доходила до целевой аудитории.
Сейчас у успешных застройщиков на обслуживание банковских кредитов уходит три-четыре процента от цены проекта. Сколько будут тратить застройщики при субсидировании, в отрасли пока не знают, но эксперты рассчитывают, что затраты будут сопоставимы. Даже для небольших компаний это немного, тем более что затраты в конечном счете перекладываются на покупателей жилья.
И именно поэтому застройщики заинтересованы в продолжении субсидирования льготной процентной ставки. На конференции неоднократно звучал тезис, что при повсеместном внедрении проектного финансирования цена квадратного метра вырастет пропорционально обслуживанию кредита. Соответственно, единственная возможность сохранить платежеспособный спрос - это субсидирование банковской ставки.
Вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз выразил надежду на то, что проект ипотеки под 6,5 процента будет сохранен.
- Для отрасли это необходимо, - подчеркнул Антон Мороз.
За сохранение этой системы выступают и региональные власти. Но решение о судьбе проекта будет приниматься руководством страны осенью. У субсидирования ставки есть один серьезный минус - проект требует колоссальных вливаний из бюджета.
Если жилищное строительство развивается по законам рынка, то в сегменте госзаказа кипят нешуточные страсти. Главная проблема, говорят участники рынка, - это ценообразование. Застройщик, который возводит жилой дом, вправе продавать квадратный метр жилья за любую сумму, какую захочет. А вот если дом строится по госзаказу, то здесь цена определяется по совсем другим критериям, и, как говорят застройщики, эти критерии неточные и часто заниженные.
Сейчас главный показатель в данной сфере - это максимальная цена контракта. Когда заказчик, например государственное ведомство, считает, в какую сумму может обойтись строительство новой школы, сумма на каждый вид работ берется из специальных реестров. В этих реестрах в теории должно быть прописано все: цены на строительные материалы, энергоносители, зарплаты, четко должно быть указано, сколько стоит высадка газона или установка каждой розетки. Но на практике, как признали участники конференции, эти реестры иногда не отражают действительность, так как цены там прописаны неактуальные, многие виды работ не конкретизированы.
Особенно проблемной оказалась сфера капремонта. Так, в ряде регионов Сибири крупные тендеры по капремонту жилых домов и соцобъектов оказались просто сорваны. Причина - потенциальным исполнителям невыгодно было связываться с этими заказами из-за низкой цены.
Сергей Ахаев, замначальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию, отметил, что в ведомстве признают проблему и сейчас ведется переход на новый метод ценообразования, который позволит выставлять в конкурсной документации те затраты, которые фактически несут строители.
Параллельно появляются новые реестры с более подробными перечнями работ и материалами. И все это в принципе должно гармонизировать сметы.
Правда, на круглом столе, посвященном ценообразованию, сами застройщики констатировали: при пересчете по новой системе цена работ часто не повышается, как рассчитывали участники рынка, а, наоборот, снижается на один - семь процентов. Соответственно, застройщики к применению новой системы относятся с прохладой, тем более что итоговая цена контракта в ходе конкурсных процедур может быть еще сильнее снижена.
В целом экспертное строительное сообщество склонно считать, что наиболее сложные кризисные явления позади и у отрасли есть все возможности динамично развиваться. Но при этом цены на работы как в рыночном, так и в государственном сегментах будут расти, и не на размер декларируемой инфляции, а исходя из фактически понесенных затрат. Только так отрасль сможет сохранить свою маржу.