В России растет спрос на гибкие офисы и коворкинги
После уверенного роста офисного сегмента в конце 2019-го и начале 2020 года в конце марта традиционные офисы стали стремительно пустеть, а компании начали переходить на "удаленку" и оптимизировать затраты на офисные площади, в том числе через субаренду. Учитывая, что пандемии не пророчат быстрый исход, гибкие форматы работы будут оставаться востребованными еще долго.
Объем спроса на традиционном офисном рынке в Москве в третьем квартале, по данным JLL, достиг минимума за 14 лет. Количество сделок аренды и купли-продажи снизилось более чем в 2,5 раза в сравнении с аналогичным показателем 2019 года. При этом растет объем сделок в гибких пространствах: по итогам третьего квартала он составил 18 тысяч "квадратов", практически в два раза выше аналогичного показателя 2019 года. За девять месяцев 2020 года объем сделок на 60 процентов превзошел значения первых трех кварталов прошлого года. Даже крупные и наиболее устойчивые компании продолжали уходить от любых капитальных затрат и привычных договоров аренды офисов, выбирая форматы, где в любой момент можно сократить или увеличить количество рабочих мест.
До конца 2021 года откроется еще около 60 тысяч квадратных метров новых гибких офисов, а еще 82 тысячи "квадратов" анонсировано в формате built-to-suit (построено под требования заказчика) при наличии арендатора. Ситуация одинакова во всем мире: по данным Colliers International, и в Гамбурге, и в Вене, и в Москве и Санкт-Петербурге в первой половине 2020 года объем сделок по аренде офисных площадей операторами гибких пространств достигал до 30 процентов от общего объема спроса.
Что касается традиционных офисов и бизнес-центров, то, по оценкам консультантов, низкий спрос и рост предложения приведут к концу 2020-го к увеличению вакантных площадей на рынке до 13 процентов. Ключевыми игроками офисного рынка останутся компании с госучастием и банковские структуры.
Скажу честно: никакой внятной стратегии о том, что делать с офисами, ни у кого до сих пор нет - мир впервые в истории столкнулся с необходимостью массово переводить людей на работу из дома. Впрочем, несмотря на то что число удаленных вакансий продолжает расти, 94 процента участников кадровых опросов сообщили, что хотели бы вернуться в офис. Так называемая "вторая волна" закрепила этот тренд: эффективность большинства специалистов в квартире без отдельного кабинета становится очень низкой, а вот уровень стресса растет в геометрической прогрессии. Многие работодатели предлагают сотрудникам оплатить коворкинг недалеко от дома или аренду квартиры, где можно сделать отдельный кабинет.
Компании продолжают сокращать площади, выводят лишние метры на рынок субаренды, даже открывают коворкинги самостоятельно и пытаются корректировать арендные ставки. Однако все это по сравнению с "первой волной" происходит как минимум в более спокойном режиме и без паники. У русских есть прекрасная для бизнеса черта: мы не умеем бояться долго. Да, стратегии в теперешних условиях ни у кого нет и быть не может, но зато у всех игроков есть, пожалуй, намного более ценное - опыт. Другое дело, что никто не знает не только, каким будет офисный рынок, но и собственный сегмент бизнеса. Уйдет ли завтра часть конкурентов, потребуется ли расширяться и нанимать новых работников (и, соответственно, расширять офис)? Или, напротив, конкуренты выживут, а вот рынок - сожмется еще больше, и тогда офис придется сократить? Одни меняют назначение площадей, другие переформатируют традиционные концепции в гибкие пространства, третьи выставляют объекты на продажу. Универсального рецепта тут нет.
Глобально пока не изменилось ничего: весь российский бизнес мечтает иметь представительство или головной офис в Москве. Это значит, что офисы здесь будут по-прежнему востребованы. Впрочем, именно пандемия может спровоцировать строительство высококлассных офисных проектов в регионах. Ни для кого не секрет, что везде, кроме Москвы и Петербурга, их катастрофически не хватает. Даже консервативный российский рынок труда за полгода осознал, что держать на "удаленке" юриста и бухгалтера не страшно. Мало того: его можно держать на "удаленке" очень-очень далеко от Москвы. Другое дело, что в регионах, как правило, еще меньше, чем у москвичей и петербуржцев, возможностей для работы дома, стало быть, там нужны традиционные или гибкие офисы.
Хороших мультифункциональных проектов не хватает и в Москве, а пандемия усилила интерес к объектам формата "город в городе": когда можно вообще не пользоваться общественным транспортом, а в огромном комплексе есть все - от парка и спортивного клуба до офисов, ресторанов и магазинов. И вот здесь все теперь будет происходить тоже быстро: те игроки, которые предложат рынку подобные пространства по актуальным ставкам и с правильным маркетингом, смогут потеснить даже "белых слонов" девелопмента.
С одной стороны, никакой "офисной революции" не будет. Но будут перемены, связанные с форматами работы и их адаптацией к корпоративному рынку: например, в будущем компаниям придется активнее предлагать своим штатным сотрудникам корпоративные арендные "плюшки" - от аренды коворкингов "на районе" до апартаментов в мультифункциональном комплексе, том самом "городе в городе". Однако офисы как источник социализации, вдохновения и корпоративных ценностей никуда не исчезнут.