Инвесторы начали скупать недорогие базы отдыха и гостиницы
Туристическая отрасль испытала серьезные потрясения в 2020 году, но некоторые покупатели решили воспользоваться ситуацией и приобрести ликвидные площади в выгодных локациях, говорит руководитель направления коммерческой недвижимости "Авито Недвижимость" Тимур Зайцев. Спрос на гостиницы в целом вырос в 2020 году на 20%. Больше всего - в Ставрополе (+59%), Воронеже (+53%), Омске (+50%), Ижевске (+35%), Уфе (+33%), Новосибирске (+25%) и Сочи (+23%). Средняя по стране цена на гостиницы поднялась по сравнению с 2019 годом на 6%. При этом количество предложений тоже увеличилось - на 8%. Интерес не спадает и в 2021 году - в январе спрос на гостиницы был выше, чем год назад, на 28%, а цены поднялись на 16% к январю 2020 года. Средняя стоимость такой недвижимости сейчас - 54 979 рубля за кв. м. Однако есть предложения и гораздо более дешевые. Например, в Ростовской области можно купить турбазу площадью 300 кв. м всего за 4,2 млн рублей.
В 2020 году удалось продать практически все туристические объекты нижнего и среднего ценового диапазона, которые продавались последние два года, говорит заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ирина Ольшанникова. Общая сумма сделок компании по этим объектам оказалась в четыре раза выше, чем год назад. "До пандемии и закрытия границ спроса на эти объекты не было вообще или же их приобретали исключительно для строительства коттеджных поселков. Сейчас они покупаются для использования по прямому назначению, и есть запросы от инвесторов на поиск таких объектов. Появились покупатели, которые берут турбазы для отдыха своих сотрудников, это новый формат, своего рода отголосок советского прошлого. При этом инвесторы, как правило, не планируют там больших инвестиций и серьезной модернизации", - рассказывает Ольшанникова.
Турбазы с устаревшими стандартами приема и размещения, с высокой степенью износа, а то и вовсе в состоянии "под снос" представляют, скорее, земельный актив, считает руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. Их стоимость равна цене участка с коммуникациями за вычетом затрат на снос строений. При этом старые турбазы имеют ряд преимуществ: хорошая транспортная доступность (в том числе с точки зрения общественного транспорта), инженерные коммуникации, у них есть своя история и "свои" клиенты, что сокращает расходы на маркетинг. На всплеске интереса к внутреннему туризму при тотальной нехватке качественной инфраструктуры реновированные турбазы, как и старые пионерлагеря, превращаются в загородные отели, которые затем успешно работают на рынке, отмечает Смирнова.
Популярность загородных домов, турбаз и отелей растет с прошлого года, говорит президент Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин. "В Подмосковье, около Санкт-Петербурга, вокруг Казани, Екатеринбурга и других крупных городов загородная недвижимость пользуется огромным спросом. В период пандемии многие снимали загородные коттеджи, пользовались огромным спросом и качественные загородные отели. Например, в Тверской области вокруг озера Селигер все было занято", - говорит он.
На этой волне интерес к загородным объектам сформировался и у инвесторов. Больше всего туристами были востребованы качественные отели, но инвесторы надеются привести в порядок и использовать также небольшие турбазы, отмечает эксперт. Однако вряд ли можно говорить о том, что спрос на этом рынке резко вырос - он стал немного выше, чем был, но без ажиотажа, замечает вице-президент федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов.
Определенная логика в приобретении загородных турбаз есть, признают эксперты. Пока пандемия продолжается, пригородные отели и турбазы будут заполняться. Но вкладываться стоит в те объекты, которые расположены в хорошем месте и находятся в сносном состоянии, то есть если затраты на ремонт не будут слишком большими. "Конечно, инвесторам, которые решили войти в этот бизнес, стоит смотреть на инфраструктуру, на местоположение. Востребованы турбазы, расположенные в пределах 150-200 километров от крупных городов", - отмечает Ламшин.
Очень важна транспортная доступность, добавляет Прасов. При этом, по его мнению, крупные качественные отели все же имеют больше шансов быстрее окупиться, так как работают с большим объемом целевой аудитории, могут предоставлять услуги для корпоративных клиентов. "Мини-отели не при всех условиях легко окупаются", - говорит он. После восстановления выездного туризма спрос на загородные дома, конечно, снизится, отмечает Ламшин. Однако в целом с развитием внутреннего туризма предложения загородного отдыха в перспективе могут быть востребованы, считает он.