Уральский министр рассказал о плюсах КРТ для жителей и строителей
Михаил Михайлович, чем КРТ отличается от программы развития застроенных территорий (РЗТ), которой уже лет десять?
Михаил Волков: Закон о КРТ имеет серьезную социальную направленность, с его помощью мы сдвинем с мертвой точки многие вопросы, которые раньше не решались. В рамках РЗТ людей тоже отселяли, но у них предварительно не спрашивали согласия на включение дома в границы территории развития. А раз не спрашивали, то и ответственность за принятое решение была нулевая. Один человек мог заблокировать работу полностью, выставив фантастические требования, - 60 миллионов за малогабаритную квартиру в развалюхе. Или себе и каждому взрослому ребенку - по трехкомнатной. И где тут принцип социальной справедливости? Соседи мучаются, там иной раз даже канализации нет, но снести дом невозможно.
Теперь же ввели обязательное требование: все проживающие на территории, которую отдают под КРТ, должны проголосовать за или против, за исключением домов, признанных аварийными. Если две трети выскажется за расселение, какое право имеет одна треть настаивать на том, чтобы этого не было?
А если люди не хотят никуда переезжать, их все устраивает?
Михаил Волков: Если более трети выскажется против, такой объект не войдет в КРТ. Но люди должны понимать, что они тем самым консервируют текущее состояние дома и квартала. Сегодня их все устраивает, но через 5-10 лет стандарты качества жизни станут еще выше, а их быт останется прежним.
Посмотрите, как изменились новостройки Екатеринбурга - колоссально. Многие обитатели бараков ведь даже не представляют, что такое современное жилье. Как строят, допустим, "Брусника" на Шишимской горке или "Форум-групп" в микрорайоне Солнечном: это не элитные дома, но дворы закрыты от машин, в них зелень, детские и спортивные площадки, никаких пьяных компаний на скамейках. Ничего сверхъестественного, но уровень жизни совершенно другой.
Горожане боятся, что в Екатеринбурге повторится история Москвы.
Михаил Волков: Скоро выборы в Госдуму, оппозиция пользуется моментом, но искажает понятия, ставя знак равно между реновацией и КРТ. Реновация - это московская практика, с ее помощью решаются совсем другие задачи, не те, что стоят перед регионами в рамках КРТ. Когда вы слышите, что в Екатеринбурге началась реновация, что снести могут любой дом, даже девятиэтажный, чтобы получить максимальную прибыль, - это все неправда и попытка манипулировать общественным сознанием.
В уральской столице довольно большие площади все еще занимает жилье барачного типа, ветхие 2-3-этажные дома. Обычно они находятся вокруг предприятий, которые строились во время или сразу после войны. Такие улицы есть на Химмаше, Эльмаше, Уралмаше, Вторчермете - вот они будут вовлекаться в КРТ в первую очередь.
Точное количество пилотных площадок пока не могу назвать: мы ведем работу с администрациями Екатеринбурга, Сысерти, Среднеуральска. В мегаполисе в первую очередь смотрим под комплексное развитие территории жилой застройки, в других городах - незастроенные участки. Замечу, что КРТ перспективно только там, где складывается привлекательная для инвесторов экономика проектов.
Мэрия Екатеринбурга вынесла на общественные обсуждения четыре квартала, где теоретически может быть КРТ. Звонят местные жители: "У нас же в прошлом году капремонт сделали - зачем потратили деньги, если дома под снос отдадут?"
Михаил Волков: Потратили, чтобы люди жили в удовлетворительных условиях сегодня, ведь проекты КРТ рассчитаны не на один год, и расселения еще нужно дождаться. Капремонт - это в основном обновление фасада, замена проводки, водопровода и канализации, все остальное остается прежним. По технологии строительного производства штукатурка по дранке не должна стоять больше 20 лет. Если посчитать, во сколько обойдется полностью снять все это, поставить новые перегородки, заменить сгнившие деревянные перекрытия, становится понятно: проще снести. К слову, при признании дома официально ветхим и включении в КРТ плата за капремонт с жильцов взиматься не будет. Из программы капремонта адрес исключат.
Участок Первомайская-Комсомольская очень привлекателен для девелоперов - близко к центру. А чем можно их заманить на окраины?
Михаил Волков: Вы знаете, заинтересованность есть. К примеру, улица Ирбитская - выезд из Екатеринбурга в сторону Березовского. Там "Атомстройкомплекс" осуществляет переселение в рамках РЗТ уже десять лет. Он же осваивал улицу Кузнецова на Уралмаше, получился современный район, а еще недавно там стояли бараки.
Как регион планирует компенсировать траты инвесторам?
Михаил Волков: Важно понимать бюджетные возможности каждого субъекта РФ. Кто-то, например ХМАО, ЯНАО, может вложить больше государственных средств в КРТ. Свердловская область достаточно серьезно закредитована, к тому же мы сейчас готовимся к Универсиаде, поэтому тратить бюджетные деньги на расселение при наличии инвесторов, готовых это сделать, смысла нет. Регион возьмет на себя только подготовку исходно-разрешительной документации.
Инвесторы готовы, но хотят иметь четкие правила расселения. В РЗТ порой возникали конфликты, когда всего один жилец в доме не соглашался на выкупную цену и тормозил все. Или наоборот: застройщик приобретал через риелторов часть квартир и селил туда бомжей, чтобы соседи были посговорчивее. Как избежать таких злоупотреблений при КРТ?
Михаил Волков: Возвращаемся к праву граждан голосовать за или против вхождения в КРТ. Право и обязанность идут рука об руку. Если большинство за, остальные должны это принять. Для недобросовестных риелторов лазейка в КРТ тоже закрыта: они не смогут скупить задешево две трети квартир в квартале. Дальше застройщик заказывает объективную рыночную оценку и рассчитывает размер компенсации.
В законе все четко прописано: собственники получают равноценное возмещение в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Учитывается рыночная стоимость квартиры, общего имущества в многоквартирном доме, земли, на которой он расположен, а также все убытки в связи с изменением места проживания. По сути, человек может взять компенсацию и купить другую квартиру рядом или там, где ему нравится. Если это не частная собственность, а муниципальный наем, ему предоставят аналогичное жилье метр за метр. Было три комнаты, значит, дадут три. Займется этим не город, а застройщик. Форма муниципального найма сохранится, но у человека есть право приватизировать эти квадраты, если он ранее им не воспользовался.
Как правильно жильцам оформить участок, чтобы потом вести переговоры с застройщиком?
Михаил Волков: В силу закона за проживающими на территории и имеющими в собственности квартиру закрепляется и право на долю в земельном участке (с момента его постановки на кадастровый учет), на долю в местах общего пользования. По-моему, в Екатеринбурге уже нет неоформленных участков под многоквартирными домами. Муниципалитет обязан был это сделать самостоятельно без заявления граждан.
Насколько КРТ вообще перспективно для Екатеринбурга?
Михаил Волков: В мегаполисе свободных земель почти не осталось, поэтому последние десять лет он расползался вширь. Однако бюджетные затраты на инфраструктуру в новых районах просто колоссальные. В то же время внутри города огромные территории практически не используются, хотя полностью обеспечены дорогами и инженерными сетями. Соцобъектов там нет, но их гораздо проще возвести, чем тянуть все с нуля в поле, а потом мучиться с маятниковой трудовой миграцией.
Всю подзаконную нормативную базу регионы должны принять до конца августа. Значит, в сентябре можно ожидать первых соглашений?
Михаил Волков: Говорить о конкретных сроках заключения договоров пока рано. Для начала правительство области с муниципалитетами определит критерии, которым должны соответствовать дома, попавшие в КРТ, а также порядок определения границ КРТ. Затем администрации сформируют эти самые границы. Только потом можно будет узнать конкретные адреса, где органы местного самоуправления инициируют общие собрания собственников. Минстрой обязательно будет согласовывать все решения о КРТ и все условия соглашений между муниципалитетами и застройщиками, победившими на торгах.
Почти 1,5 тысячи екатеринбуржцев подписали петицию, где требуют, чтобы неаварийные дома включались в программу только по заявлению собственников квартир, а не муниципалитета. Кроме того, люди хотят, чтобы им предлагали равнозначное жилье не далее километра от прежнего, а при переезде в другой район - повышенную компенсацию. В сегодняшнем виде закон о КРТ они называют принуждением к сделке.
Михаил Волков: Муниципалитет может проявить инициативу о включении территории в КРТ, но это не исключает голосования жильцов. Сказали нет - дом не попадет в зону комплексного развития. Что касается радиуса расселения: а если я хочу дальше одного километра? Живу на Эльмаше, а собираюсь в центр, поближе к вузам, чтобы детям было удобнее. Или поближе к природе? У каждого свое видение вопроса, диктовать соседям нельзя. Я вполне допускаю, что среди жильцов найдутся недоговороспособные - с ними все споры будут решаться объективно, в суде. Что касается формулировки "принуждение к сделке" - закон о КРТ прошел экспертную оценку, в том числе юридическую. Нарушения конституционных прав не выявлено.
P. S.
Пока материал готовился к печати, правительство Свердловской области утвердило критерии для домов, которые могут включаться в КРТ. Это объекты, не признанные аварийными, но соответствующие одному из условий: высота три этажа и ниже, деревянные стены или перекрытия, ввод в эксплуатацию до 1970 года. По данным фонда капремонта, в Екатеринбурге более 1300 таких строений.Кроме того, постановление позволяет включать в зону КРТ дома высотой до пяти этажей эпохи индустриального домостроения (с 1946 по 1970-й) и такие, где отсутствует централизованные водопровод, канализация, электричество или отопление. Степень износа деревянных зданий должна превышать 60 процентов, остальных - 70.