Как построить частный дом, чтобы он не оказался под угрозой сноса

По результатам проведенного "Дом.РФ" опроса российских семей, о своем желании жить в частном доме заявили семьдесят процентов респондентов. Сейчас такая недвижимость есть примерно у тридцати процентов российских граждан. Пандемия подстегнула темпы индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По итогам первого полугодия 2021-го объемы жилья, возведенного в рамках ИЖС, опередили площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.

Специалисты утверждают: если частным застройщикам включить зеленый свет в виде льготной ипотеки, в регионах может быть, наконец, решена проблема жилья. По данным компании "Росгосстрах Жизнь", 19,5 процента россиян его не имеют и снимают комнату или квартиру.

Всплеск спроса на загородную недвижимость в регионах Сибири наблюдался прошлой весной. По данным агентств недвижимости, омичи, например, приобрели загородных объектов примерно на треть больше, чем годом ранее. Главным образом, это семейные люди в возрасте от 35 до 55 лет, готовые отдать за покупку три-шесть миллионов рублей.

Специалисты прогнозируют рост числа сделок. Однако купить что-то добротное в Омской области довольно сложно.

На садовые и индивидуальные дома распространяется дачная амнистия, которая предполагает упрощенную регистрацию объекта. Для этого достаточно передать в Росреестр документы о межевании земли, а также элементарный техплан строения. Столь демократичные условия позволяют зарегистрировать любую постройку.

А вот приобретать такой дом все равно что кота в мешке. Например, в дачных массивах Ленинского округа строители скупают старенькие домишки в полкирпича, наращивают этаж, обшивают и продают как новые. Сколько они простоят - непонятно.

Впрочем, многие владельцы частных домов совсем не торопятся воспользоваться амнистией и привести документы в порядок. Чем они рискуют, когда акция завершится?

- Если ничего не делать, то недвижимость обретет статус самовольной постройки. Это значит, ее будет нельзя продать, передать по наследству, - пояснила корреспонденту "РГ" директор Национального центра перепланировок и реконструкций Светлана Гоненко. - Если вместо коттеджа зарегистрирован бывший старенький домик и у муниципалитета возникнет необходимость провести здесь дорогу или проложить водопровод, то и возместят не триста, а тридцать квадратных метров. И газ подведут только для отопления старого домика.

Незаконные постройки нередко идут под снос и теперь. Недавно сразу три дома попали под ковш экскаватора в коттеджном поселке Чукреевка и еще один на улице 10-летия Октября. Под видом ИЖС здесь возвели многоквартирники и гостиницу. Индивидуальный дом не требует проведения геологических и геодезических исследований, утвержденного проекта, подключения к мощному источнику электроэнергии (чтобы не вылетали пробки), оформления десятка документов, необходимых для строительства многоквартирника. Хозяева решили сэкономить, а в результате лишились всего.

По словам специалистов, под реконструкцию подпадают любые пристройки к дому (дополнительные этажи, веранды, мансарды). Все это нуждается в документальном оформлении. А чтобы дом не завалился от новых этажей, перед модернизаций следует изучить фундамент - выдержит ли? Впрочем, очень многие этим не озадачиваются.

Что касается новостроек, то их возведение регламентирует закон Омской области. Согласно положению, начиная строительство, следует оформить уведомление в местной администрации.

- Для этого нужно указать параметры будущего жилья - этажность, площадь, соответствие стандартам. В частности, должны быть соблюдены отступы: три метра от дороги, соседнего забора и шесть метров - от красных линий. Если все соответствует нормам, гражданину выдадут официальное уведомление, означающее, что дом строится законно, - поясняет Светлана Гоненко.

Самый надежный вариант - разработка проекта. Качественный потребует много времени и денег, но в этом случае и хозяева, и строители будут понимать, что, как и почем строить. Проект поможет им вписаться в планируемую смету. Когда его нет, а сделка осуществляется на словах, то стройка превращается настоящую финансовую яму.

- Строители постоянно требуют денег - на арматуру, утепление, гравий, песок, пену, изоляционные материалы, саморезы, утверждая, что все это в ранее оговоренную смету не входило. Приходиться раскошеливаться. Дом еще строить и строить, а мы уже потратили весь отложенный бюджет и залезли в долги, - делится хозяйка новостройки в поселке Карьер Марина Петрова.

Между тем в Омске ряд компаний предлагает выполнить работу под ключ. При этом специалисты советуют готовить проект осенью, а в декабре-январе закупить необходимые строительные материалы. Именно в этот период продавцы дают хорошие скидки, да еще и предлагают хранить покупки на своих складах до весны. В это же время реально найти добросовестного подрядчика, заключить договор, получить разрешение на строительство. И в мае спокойно начинать работать. Такой расклад поможет сэкономить деньги, нервы и обрести добротный дом.

Сегодня специализированные сайты предлагают сотни типовых проектов ИЖС, но омичи в большинстве предпочитают все делать по-своему. Общие архитектурные требования к внешнему виду строений в Омске отсутствуют. Поэтому даже новые коттеджные поселки в регионе в дизайнерском и эстетическом отношении далеки от европейских аналогов.

Кстати

Власти Омска, на треть застроенного одноэтажками, намерены потеснить частный сектор многоквартирными домами. Инвесторы могут начать расселение уже в 2023 году. В текущей редакции генплана города уже определено, какие территории оставить частникам, а какие перепрофилировать. При этом речь не о высотках, а о таунхаусах и домах малой этажности. По данным мэрии, для такого преобразования предусмотрены территории района Каржас на левобережье, а также части улиц Северных, Рабочих и Линий.