Конкуренция среди управляющих компаний очень высока. Они готовы биться за каждый дом, приносящий прибыль. Одни пытаются работать со старшими домов: предлагают заманчивые тарифы, обещают идеальное обслуживание, возят посмотреть на образцово-показательные объекты, склоняя заключить договор. Другие действуют, выходя за рамки закона.
Жильцы домов в Авиагородке Ростова-на-Дону не подписывали договоры с новой управляющей компанией и не представляют, кто передал ей бумаги.
- Район Авиагородок считается благополучным, здесь стоят относительно крепкие дома, собственники следят за их состоянием и исправно оплачивают расходы на ЖКХ. После того как УК "Ростов-Дон" обанкротилась, мы остановили свой выбор на УК "Коммунальщик Дона", - рассказывает член совета дома Галина Миронова. - Но тут выяснилось, что наши дома давно перевели в другую компанию, не спрашивая жильцов. Мы никаких документов не подписывали и когда потребовали договор, оказалось, что все подписи в нем поддельные.
Собственники квартир написали жалобу в Госжилинспекцию, прокуратуру и другие инстанции, провели общее собрание, чтобы расторгнуть договор, который они не заключали. Пока суд да дело, никто даже не заметил какой-либо деятельности компании-самозванки. Разве что дворники подметали. Зато исправно присылали платежки, чтобы получить деньги за услуги.
Жители ЖК "Грин-парк" на Гидрострое в Краснодаре три года не могут сменить управляющую компанию, которая обслуживает дома без лицензии. Жилой комплекс ей передал застройщик. Жильцы хотели отказаться от компании и выбрать новую, но не смогли. Собственники опубликовали в соцсетях открытое письмо, чтобы привлечь внимание к проблеме.
"При покровительстве застройщика в 2018 году была осуществлена классическая схема рейдерского захвата введенных в эксплуатацию домов, переданных по поддельным подписям. ЖК "Грин-парк" был сдан в эксплуатацию в 2018 году. Застройщик - строительная компания "Капитал инвест" должен был передать дома управляющей компании. Для этого привлекается временно обслуживающая организация для оказания услуг ЖКХ. После оформления права собственности жильцы могут голосовать, проводить собрания и выбирать УК самостоятельно. Назначенную застройщиком УК могут переизбрать. Как выяснили собственники квартир, ЖК остался под управлением компании путем махинаций: существуют протоколы якобы проведенного собрания, на котором управляющей компанией переизбрали "нужную".
Кстати, и тут управляющая компания не справлялась со своими обязанностями. Канализационные отходы сливались через пожарный шланг за территорию двора, крыша общедомовой парковки протекала, во время дождя паркинг заливало, а зимой с крыш не счищали снег.
Но можно ли использовать мошеннические схемы и совершить подделку без потворства чиновников?
Следственное управление по Астраханской области одно за другим возбудило уголовные дела в отношении замглавы областной службы жилнадзора о пособничестве захвату недобросовестными управляющими компаниями многоэтажек. По версии следствия, он подписывал документы о передаче многоквартирных домов от одних УК другим без необходимых проверок. Впоследствии оказалось, что подписи жильцов в бюллетенях фальшивые.
Расследование жилищных махинаций ведется с августа, по ходу вскрываются все новые эпизоды.
И вот новое уголовное дело в отношении заместителя начальника отдела по контролю за лицензированием деятельности по управлению МКД регионального жилнадзора. Не утруждаясь проверкой достоверности сведений, содержащихся в заявлении и бумагах, представленных управляющей компанией, чиновник подписал пакет документов, благодаря чему несколько многоэтажек на улице Боевой переданы этой УК.
В Волгоградской области, по данным прокуратуры, возбуждено 40 уголовных дел по статье 327 УК РФ (подделка документов). На коммунальном рынке Волгоградской области также нередки случаи, когда важные решения, например, о выборе управляющей компании, принимаются без участия собственников жилья. В правоохранительных органах о таких махинациях знают.
- В прокуратуру, региональную инспекцию государственного жилищного надзора, полицию поступают многочисленные обращения от граждан о смене управляющих организаций без ведома жильцов. Прокуратура не только инициирует уголовное преследование, но уже предъявила несколько десятков исков о признании недействительными протоколов общих собраний. Они находятся на судебном рассмотрении, - прокомментировала происходящее старший помощник прокурора Волгоградской области Оксана Черединина.
Татьяна Казимирова, экс-председатель ТСЖ "Петровская крепость" в Ростове-на-Дону:
- Понятно, что подделывать протоколы общего собрания жильцов незаконно. Не всегда это делается из корыстных побуждений. Не имею ввиду случаи захвата многоквартирных домов в управление. Чтобы решить многие важные вопросы для жильцов МКД, нужен кворум, две третьих голосов, причем речь идет не о количестве людей, а о принадлежащих им квадратных метрах.
Но зачастую собственники очень инертны, не ходят на общие собрания или их сложно найти (живут в других городах, районах, а квартиры сдают). А нужно решить какие-то срочные вопросы: ремонт, установка пожарной сигнализации. Если их не решить, это чревато штрафами ГЖИ, они сейчас немалые. И тут УК или ТСЖ попадают в капкан. Что делать? Кто-то в этой ситуации тратит массу нервов и сил, чтобы все-таки все сделать по закону, другие идут незаконным путем. На мой взгляд, нужно упростить процедуру общих собраний и снизить кворум при принятии решений.
Дмитрий Максаков, юрист:
- Если УК-рейдер получает откуда-либо реестр собственников жилья, она не брезгует подделкой подписей жильцов в свою пользу, имитируя заочное голосование. Это уже стандартный привычный сценарий. Собственники должны провести собрание и утвердить в правах именно ту управляющую компанию, с которой желают сотрудничать. Расторжение договора на обслуживание дома происходит в одностороннем порядке. Собственники должны набрать более 50 процентов голосов в пользу смены УК, за 30 дней нужно уведомить прежнюю УК о расторжении отношений и проконтролировать, чтобы накопленные средства были переведены на счета новой компании, чтобы была передана вся техническая документация на дом, а также ключи от подвалов и чердаков. Тут главное не опускать руки и не соглашаться на навязанные условия игры.