Эксперты "ЖКХ Контроль" рассказали о стоимости коммунальных услуг и капремонте

Будет ли внеочередное повышение коммунальных платежей, почему за общедомовые нужды, вероятно, придется платить больше, а за мусор меньше и планируется ли введение льгот по отоплению для жителей "хрущевок". Об этом и многом другом рассказали "РГ" на прямой линии с читателями исполнительный директор НП "ЖКХ-Контроль" Сергей Сохранов и его заместитель Андрей Костянов.

На чем будут экономить УК

В этом году мы ожидаем плановое повышение тарифов на коммунальные услуги на 4%. Хватит ли этих денег отрасли или ожидать большего повышения? А может быть, наоборот лучше заморозить тарифы, чтобы не было кризиса неплатежей?

Сергей Сохранов: От идеи заморозить рост тарифов на ЖКУ, слава богу, правительство давно отказалось. При инфляции, подорожании энергоносителей, стройматериалов цены не могут стоять на месте. Если мы замораживаем тарифы, мы снижаем отчисления на аварийное обслуживание, возможность модернизации оборудования.

Ожидать дополнительного роста тарифов, исходя из того, что говорят в правительстве, не стоит.

Хватит ли 4%? Тоже нет. Даже не из-за того, что индексация меньше инфляции. Изначально тарифы преследовали не экономические, а, скорее, социальные цели. Они сразу были ниже экономически обоснованных.

Если этих средств не будет хватать, на чем будут, в первую очередь, экономить коммунальные организации?

Сергей Сохранов: На заработной плате вряд ли сэкономишь, это святая статья. Возможно, будет снижаться количество уборок, расходов материалов, которые используются при ремонте, будут использоваться более дешевые материалы. Возможно, за счет сокращения персонала и оптимизации расходов на зарплату.

Андрей Костянов: 4% - это среднее изменение тарифов на коммунальные услуги (горячую, холодную воду, отопление, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение). Обоснованность повышения тарифа проверяется ФАС.

Правовые аспекты ЖКХ эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

Но это не говорит о том, что каждая коммунальная услуга может подорожать максимум на 4%. Одна услуга может повыситься на 2%, а другая на 6%. И в среднем будет 4%. Это дает возможность, увеличивая один тариф чуть больше, направлять дополнительные средства на модернизацию коммунальной инфраструктуры, дозакупку оборудования.

Многие спорят с этим, предлагают уйти от предельных индексов. Но вот характерный пример, почему система эффективна. В 2015-2016 году в Ижевске каждый день зимой рвались трубы. Что ни день, мы слушали новости о том, что в Ижевске прорвало очередную трубу. Что сделано? Был больше, хотя в целом в рамках предельного индекса, изменен тариф на отопление. Например, на электроэнергию рост составил 0%, а по отоплению 6-8%. Это дало возможность привлечь дополнительные средства и провести модернизацию.

В 2020 году действовал мораторий на пени по задолженности за коммунальные услуги. Сейчас их решили считать по ключевой ставке начала февраля. А мораторий на пени в этот раз не обсуждался?

Сергей Сохранов: Не обсуждался и не дай бог, его введут. Если я потребил коммунальный ресурс, то должен за него заплатить. А если у нерадивого потребителя не будет ощущения ответственности за неплатеж, то, боюсь, это приведет к увеличению неплатежей.

Так было в 2020 году?

Сергей Сохранов: Не могу сказать, что был валовый рост неплатежей. Но такие случаи были. Люди поняли, что с этим можно подождать, долг накопить и как-нибудь он потом рассосется. А когда мораторий закончился, столкнулись с тем, что накопленная задолженность настолько большая, что расплатиться за нее здесь и сейчас просто невозможно.

Наш читатель спрашивает, кто сейчас должен заниматься заменой прибора учета - житель или ресурсоснабжающая организация? И можно ли платить по нормативу, если человек не может заниматься заменой прибора учета?

Сергей Сохранов: В пандемию было постановление, которое говорило, что при истечении межповерочного срока вы все равно можете передавать показания приборов учета. Сейчас подобных мораториев нет. Счетчики меняются, как обычно.

С сентября собственники будут обязаны оплачивать ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, что еще острее ставит вопрос энергосбережения

Платить по нормативам можно - не передавайте показания приборов. Три месяца вы будете платить за потребление по средним показаниям, а затем вас автоматически переведут на оплату по нормативу. Только не забывайте, что так же автоматически прибавится повышающий коэффициент 1,5. Норматив, как правило, больше, чем реальное потребление, а с повышающим коэффициентом однозначно больше. Семья из трех человек в Москве потребляет 12-15 кубометров холодной воды. А по нормативам и с коэффициентом нужно платить 30 кубометров.

Обязана ли управляющая компания предоставить жильцу информацию о задолженности за 2019 год, которая давно погашена, и о причинах начисления огромных пеней за 3 года?

Сергей Сохранов: Собственник жилья имеет право обратиться в управляющую компанию с заявлением о предоставлении информации о начислениях, чтобы определить причины появления задолженности и начисления пеней. Это регламентировано подпунктом "д" пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах. Срок ответа на это обращение гражданина не может превышать одного месяца со дня подачи обращения.

Энергоэффективный ремонт осложняется из-за санкций

Ухудшится ли состояние инженерных сетей, ЖКХ из-за того, что часть оборудования, лифтов, труб - импортные, цены на них растут?

Сергей Сохранов: В сфере капремонта действительно есть проблемы. Стоимость запланированного капитального ремонта, в том числе и замены лифтов, рассчитывалась в середине прошлого года. Фонды капремонта столкнулись с проблемой: конкурсы проводятся, но на них не заявляются подрядчики. В крупных городах, где большие объемы ремонтов, где подрядчикам не надо никуда уезжать, ситуация попроще. А вот в удаленных районах, за 200 км от центра, начинаются проблемы и с логистикой, и возможностью взять оперативно стройматериалы.

Будут ли в этом году менять лифты, это ведь самая дорогая статья капремонта?

Сергей Сохранов: В лифтах значительное число комплектующих - импортное. Импортозамещение здесь возможно, но должна перенастроиться система поставок.

Почему подрядчики не выходят на конкурсы? Потому что они не могут гарантировать цены на период больше, чем одна-две недели. Сказать про то, по какой цене будут поставляться двигатели к лифтам в августе, пока не может никто. Поэтому есть опасение, что когда подойдет время установки оборудования, подрядчики, выигравшие тендер, не смогут закупить оборудование у поставщиков.

Заморозка тарифов поставит под угрозу аварийное обслуживание и модернизацию оборудования. Фото: Александр Корольков

Есть и вторая проблема, которая связана с ремонтом лифтов. В среднем стоимость лифта - в районе двух миллионов рублей. А обычно меняют сразу все лифты в доме. А в городе в течение одного сезона меняется сотня лифтов. Сейчас как раз подходит время замены лифтов в домах массовых серий - 1970-1980-х годов. И единовременно нужно найти в фонде капремонта достаточно внушительную сумму. В прошлом году использовался инструмент факторинга, фонды капремонта расплачивались за лифты в течение трех-пяти лет. Сейчас этот инструмент недоступен из-за высокой ключевой ставки.

Какая доля импортных материалов в капремонте?

Сергей Сохранов: С комплектующими, сухими смесями, стеновыми панелями проблем нет. Либо есть уже свое, либо есть белорусские или китайские аналоги. Китайцы активно интересуются нашим рынком строительных работ. По крайней мере, исправление ситуации на лифтовом рынке связывают с успешностью переговоров с китайцами.

Еще один проблемный момент - насосное оборудование. Например, для рециркуляции теплоносителя в многоквартирном доме. Почему-то исторически сложилось, что в России есть огромные насосы, которые используются на производстве. И бытовые, какой-нибудь "Малыш", чем поливаем на огороде. Насосное оборудование средней мощности для внутридомовых сетей, в основном, использовалось европейское: немецкое или датское. Сейчас рынок будет переориентироваться на отечественные аналоги.

Больше всего пострадает энергоэффективный капремонт: очень много погодозависимой автоматики европейского производства. Европейские производители проводили мощную кампанию по вытеснению российских производителей с нашего рынка. Поэтому в каком-то смысле нынешняя ситуация на руку нашим производителям.

Как сэкономить на отоплении

Сейчас жители хрущовок платят за тепло и электричество больше, чем жители новостроек - просто потому, что дома старые. Планируется ли введение каких-то льгот на оплату тепла для таких домов? Там живут, как правило, небогатые люди.

Сергей Сохранов: Введение льгот для отдельных категорий домов не планируется. Однако существуют госсубсидии на работы по проведению капремонта с увеличением энергоэффективности. Собственники определяют, какие виды работ нужно провести, на какой процент может увеличиться энергоэффективность дома, сколько стоят эти работы, и подают заявку через органы местного самоуправления и региональные власти в Фонд ЖКХ (сейчас это Фонд развития территорий). Потратить все равно придется свои деньги на эти работы, но потом они могли быть компенсированы частично или полностью, если была повышена энергоэффективность. Можно было вернуть до 5 млн рублей на один дом.

Эта программа действовала с 2017 года. Сейчас выделенные на программу лимиты закончились, но если ориентироваться на заявления, которые делают и руководство фонда, и правительство, программа должна быть продолжена.

Энергоэффективный капремонт в некоторых случаях способен сэкономить до 30% платежей за тепло.

Собственникам не надо все время думать, что государство должно освобождать их от оплаты потребленных коммунальных ресурсов. Собственники несут ответственность за дом, в котором живут, и должны стремиться, чтобы их дом становился более комфортным, современным и энергоэффективным.

В какую сумму примерно обходится энергоэффективный ремонт? Если это, допустим, 12-этажный дом на 84 квартиры?

Сергей Сохранов: Существеннее всего помогает сэкономить установка погодозависимой автоматики, которая позволяет настроить баланс системы теплоснабжения и устранить перетопы. Это очень актуально для домов в Средней полосе и более южных регионах. Само устройство стоит от 150 тысяч рублей, примерно столько же работы по монтажу.

Если дом в более-менее нормальном состоянии - закрыт тепловой контур, фасад не дырявый, крыша в хорошем состоянии - то собственники начнут экономить уже со второго отопительного сезона.

А если с ремонтом фасада или крыши?

Сергей Сохранов: Ремонт фасада может быть очень разным. Это может быть и заделка межпанельных швов (обязательные работы для панельного дома при энергоэффективном капремонте), и окраска его, оштукатуривание современными составами, которые тоже увеличивают его теплосбережение.

Почему перегорают лампочки

В подъезде нашего читателя стали стремительно перегорать лампочки. Раньше их меняли раз в год, теперь каждые полтора месяца. Либо - темное царство. Управляющая компания говорит, что лампочки те же, у них вопросов не возникает. Что делать?

Сергей Сохранов: Надо взаимодействовать с управляющей организацией, с ресурсоснабжающей организацией. Что-то неладно с качеством услуги по электроснабжению. Возможно, идут перепады либо по мощности, либо по вольтажу. Либо к дому подключился кто-то с периодически используемой нагрузкой. Примите решение на общем собрании об установке стабилизатора и закажите его установку управляющей организации.

Автоматические системы позволяют настроить баланс системы теплоснабжения. По оценкам экспертов, собственники почувствуют экономию уже со второго отопительного сезона

Андрей Костянов: Первое - надо написать претензию в управляющую компанию о некачественно оказанной услуге - освещении мест общего пользования. Это даже нарушение лицензионных требований, и если вы инициируете проверку Госжилинспекцией, может быть существенный штраф для УК.

Второе - управляющая компания обязана проводить техническую инвентаризацию многоквартирного дома. Это плановая работа после окончания отопительного сезона. Любой собственник имеет право поучаствовать в проведении осмотра. Если дом дружный, если хороший совет дома, попробуйте войти в кооперацию с ним и пройдите, посмотрите, что творится с сетью электроснабжения.

Если причина будет установлена, то на общем собрании можно принять решение по модернизации сети электроснабжения, либо поставить стабилизатор, либо лампочки заменить на другие.

Возможен и такой вариант, что проблема возникла по вине ресурсоснабжающей организации. Управляющая компания, как правило, ленится вести претензионную работу до момента, когда собственники напишут претензию на перерасчет платы за некачественную услугу. Как только возникнет материальный стимул, управляющая компания зашевелится.

Вопрос от нашего партнера - газеты "Тагильский рабочий". Высока оплата за пользование электричеством в местах общего пользования. За одну лампочку в подъезде приходится оплачивать фактически половину от затрат на электричество трехкомнатной квартиры. Управляющая компания не идет на контакт.

Сергей Сохранов: Если управляющая компания неадекватная - пора задуматься о ее смене. Или о переходе к товариществу собственников жилья.

Что касается оплаты, то законы физики никто не отменял: одна лампочка не может потреблять столько, сколько все электроприборы внутри квартиры. Но некорректно думать, что начисления за электроэнергию на общедомовые нужды в платежном документе - это плата только за лампочку в подъезде. Электричество в многоквартирном доме тратится еще и на функционирование лифтов, насосного оборудования в подвале, на рециркуляцию в системе горячего водоснабжения, на освещение в подвале, где по регламентам тоже должен гореть свет.

Надо задумываться об энергосбережении. С 2012 года действует закон о том, что любая управляющая компания раз в год должна давать собственникам предложения по повышению энергоэффективности дома. Этот закон никто не исполняет. За три года на всю Россию Госжилинспекция выписала всего триста предписаний за это, хотя в России 300 тысяч домов.

Андрей Костянов: Сейчас оплата коммунальных ресурсов на содержание общего имущества возможна двумя способами. Либо по нормативам, либо по показаниям общедомового прибора учета. Если у этих граждан стоит общедомовой счетчик, и у них очень большие счета, то возникает вопрос: а нет ли у них незаконного потребителя? Не висит ли на их линии какой-нибудь автосервис или автомойка? Либо управляющая организация таким образом раскидывает плату, которую не может собрать с должников.

Если же эти граждане платят по нормативам, то норматив может быть большой, потому что он должен учитывать все помещения, которые оборудованы электропотребляющими устройствами. Допустим, в этом доме три этажа, но он очень длинный, там очень большой подвал, очень большая крыша. Норматив для них будет рассчитан довольно внушительный.

Здесь собственникам надо рекомендовать переходить на оплату по факту, по показаниям общедомового прибора.

Сергей Сохранов: Маленькое уточнение - эти советы актуальны до сентября нынешнего года. Потому что с сентября начинает действовать постановление правительства о том, что собственники обязаны будут оплатить все энергоресурсы, потребленные на общедомовые нужды. Если раньше собственники были застрахованы от сверхплатежей при сверхпотреблении вот этих коммунальных ресурсов на общедомовые нужды (им не могли выставить счета на оплату свыше установленного в регионе норматива, даже если фактическое потребление его превышало), то с сентября все меняется с вступлением в силу постановления правительства. Это еще один повод задуматься о повышении энергосбережения и выявлении незаконных подключений.

Выгодно ли ставить квартирный счетчик тепла

Обязательная установка счетчиков тепла в квартирах не планируется? И вопрос от читателя на ту же тему - есть ли возможность установить счетчики в квартире, если в доме вертикальная система разводки отопления?

Сергей Сохранов: Есть определение Верховного суда о том, что даже если у вас вертикальная разводка, без индивидуального подвода к вашей квартире, то вы все равно можете перейти на оплату по счетчикам.

Но давайте подумаем, во что вам обойдется этот переход. Нужно создать проект, его согласовать, установить прибор, который считает потребленное тепло, на каждый радиатор. Если вы все это сложите, то окажется, что, хотя тарифы на теплоснабжение у нас достаточно высокие, но рассчитываться индивидуально экономически невыгодно. Есть отдельные прецеденты, когда граждане переходят на индивидуальные счетчики, но это, скорее, некая упертость и индивидуальный подход: мой дом - моя крепость... К тому же, к этому обязательно прибавится дополнительный расчет за отопление на общедомовые нужды. В индивидуальном жилом доме это всегда дешевле. В многоэтажных домах, скорее всего, окажется экономически необоснованно.

Вправе ли управляющая компания по заявлению группы жильцов, без уведомления остальных проживающих, отключить отопление до официального окончания отопительного сезона?

Сергей Сохранов: Конечно, нет. Отопительный сезон начинается и заканчивается с распоряжения органов местного самоуправления. Если температура наружного воздуха выше 8 градусов Цельсия в течение 5 дней, то отопительный сезон заканчивается. Только тогда. За исключением случаев, когда в многоквартирном доме установлен индивидуальный тепловой пункт. Тогда сами собственники вправе установить внутренние правила: моя котельная, хочу - включаю отопление, хочу - выключаю.

За какой мусор нужно доплатить

Нужно ли платить за вывоз мусора, если человек в квартире прописан, но фактически живет в другой - например, жена живет у мужа? Семья из Московской области.

Сергей Сохранов: Скорее всего, перерасчет за мусор сделать не удастся, поскольку в Московской области оплата за это рассчитывается, исходя из квадратных метров жилья. По общему правилу вы должны платить.

Но такая ситуация не единичная. Есть люди, которые обращаются в суды и говорят - я могу доказать, что длительное время находился в другом месте и здесь мусор производить не мог, услуга не оказана, поэтому и платить мне не за что. Суды выносят разные решения. Щелковский суд пришел к выводу, что отсутствие механизма перерасчета платы за непотребленную услугу не может являться основанием для непредоставления такого перерасчета. А в соседних районах наоборот: суды указывают, что собственник не был лишен права пользоваться услугой и обязан за нее платить. Вы тоже можете попытать счастье и обратиться в суд.

Хочу вас обнадежить: сейчас на стадии обсуждения находится постановление правительства, которое предусматривает новые формулы расчета за пользование этой услугой. Они позволят делать перерасчет за не оказанную услугу, если вы сможете доказать, что не могли производить мусор.

Кроме того, там заложен еще один механизм, который позволит собственникам оплачивать услугу по вывозу мусора по факту. Если дом дружный, если вы сможете прийти к механизму раздельного сбора отходов в доме, снизить количество мусора и договориться с регоператором, чтобы он не возил пустые контейнеры, то, думаю, плата за вывоз ТКО снизится в разы.

Похожий вопрос задает наш партнер - новочебоксарская газета "Грани": можно ли не платить за вывоз мусора, переезжая на длительный период за город или на дачу? Можно ведь взять справку в садовом товариществе.

Сергей Сохранов: Если в Чувашии расчет за вывоз мусора происходит с человека, то такой перерасчет сделать можно. Но нужно доказать отсутствие. Взять справку, что вы находитесь в этом СНТ не менее пяти дней подряд. Перерасчет можно сделать не более чем за полгода. Если вы и следующие полгода будете там, нужно делать новый перерасчет.

Можно доказать отсутствие не только справкой. А, например, нулевыми показаниями счетчиков воды в квартире. Такая логика принимается судами.

Региональные операторы по-разному реагируют на недополучение прибыли, на которую рассчитывают. Но, по большому счету, регоператор один на регион. И у него даже выпадающих доходов не образуется, потому что человек платит либо по основному месту жительства в квартире, либо на дачном участке.

Если планируется сделать ремонт и выкинуть старую мебель (диван, шкаф) - их можно вынести на контейнерную площадку или надо заказывать специальный контейнер?

Сергей Сохранов: Плата за вывоз мусора состоит из двух частей - за вывоз бытового мусора и крупногабаритного мусора. Вы не можете складировать мебель на площадках, предназначенных для бытового мусора. За это вы получите штраф. Для этого должен быть установлен специальный контейнер большой кубатуры.

Андрей Костянов: Еще обратите внимание, что строительный мусор не является крупногабаритным мусором. Если вы будете делать перепланировку, то должны будете заказывать отдельный контейнер, и это уже не входит в тариф на вывоз мусора.

За диван и шкаф дополнительно платить не нужно. Но надо выяснить у регионального оператора, где находится площадка для вывоза крупногабаритного мусора. Вполне возможно, что эта площадка не там, где площадка с обычными контейнерами.