Пандемия и неблагоприятная городская экология заставили граждан задуматься о переезде за город. С января по август 2022 года население построило 43,7 миллиона квадратных метров индивидуального жилья. По итогам 2021 года вместе с Московской областью и Краснодарским краем в тройку лидеров по ИЖС вошла Ленинградская область, где было построено 2,3 миллиона квадратных метров индивидуального жилья. Даже в Мурманской области, где строительная отрасль переживает большие трудности, с 2017 по 2021 год количество построенных населением личных домов выросло со 129 до 343, сообщает Мурманскстат.
Но этот бурный рост выявил многие проблемы. Развивающийся рынок малоэтажного строительства и ИЖС может привести к строительству "под копирку" и появлению унылых и одинаковых поселков, считает эксперт Агентства стратегических инициатив Михаил Голубев - застройщик, предприниматель и урбанист-практик. По его словам, крайне важен комплексный подход, подразумевающий возведение разнообразных объектов: коттеджи, возведенные по разным проектам, должны сочетаться с таунхаусами и малоэтажным жильем, чтобы обеспечить многообразие. Кроме того, помимо жилой застройки, необходимо развивать строительство сервисных объектов. Полноценные городские поселения, кварталы и районы должны быть связаны транспортной инфраструктурой, в том числе и скоростными магистралями.
Одна из главных проблем заключается в том, что не проработан инструментарий территориального планирования зон, предназначенных под индивидуальную и жилую застройку. В крупных мегаполисах все острее становится дефицит объектов для инвестиций в малоэтажное строительство. Почти всей землей там владеют частные собственники. Заниматься "малым" строительством им невыгодно, многоэтажная застройка приносит гораздо большую прибыль.
Существующие регламенты для малоэтажного строительства и ИЖС не способны заинтересовать застройщиков. Примером может служить норматив, согласно которому минимальный размер участка в зоне ИЖС составляет 12 соток. В городе стоимость такого участка будет просто астрономической - тем более что стоимость стройматериалов остается очень высокой. Построить на нем дом и подключить все коммуникации на таком участке сможет только олигарх.
Красноречивый пример - Санкт-Петербург, где когда-то минимальный участок под ИЖС составлял полторы сотки. В 2016 году размер участка повысили до шести соток. Ясно, что это никак не сделает строительство малоэтажного жилья в Северной столице более выгодным. Чтобы инфраструктура окупала себя, а предприниматели развивали сервисный бизнес, минимальный размер земельного участка следует пересмотреть. Но чиновники не хотят этим заниматься, им выгоднее работать с крупными строительными компаниями: и выход "квадратов" больше, и работать с несколькими крупными застройщиками легче, чем администрировать тысячи объектов малого строительного бизнеса.
- В загородном девелопменте комплексным развитием территорий не занимается практически никто, - считает Константин Пискун, руководитель рабочей группы по комплексному развитию территорий "Ассоциации деревянного домостроения". - Программы КРТ действуют только в многоэтажном строительстве, на сельских территориях они еще не заработали, и когда это произойдет, никто не знает. Существующие генпланы мало соответствуют действительности. А введенное сегодня мастер-планирование не отражено в законодательстве.
Работа над законодательной базой уже идет. В частности, по поручению вице-премьера Марата Хуснуллина создан Институт пространственного планирования, который будет заниматься вопросами разработки градостроительной документации для крупных городов и агломераций. На строительство индивидуальных домов распространен механизм эскроу-счетов, что позволит вести долевое строительство ИЖС по аналогии с многоквартирными домами. На ИЖС распространены льготные ипотечные программы, организована работа по созданию банков земельных участков, упрощены процедуры предоставления земельных участков.
Но впереди гораздо более масштабные задачи. Необходимо четко и ясно обозначенное в законе право, когда любое заинтересованное лицо может обратиться со своим проектом развития территории в муниципалитет, считает Константин Пискун. Эти территории должны быть определены заранее, и местным властям необходимо строить на них инфраструктуру в "упреждающем" порядке. Определить наиболее выгодные участки несложно. Чтобы развивать территорию, нужны коммуникации и дороги, и пытаться возложить их создание на бизнес бессмысленно. Но сегодня такое строительство для муниципалитета - нецелевое использование бюджетных средств, грозящее уголовной статьей. Чтобы решить эту проблему, необходимо дорабатывать Земельный кодекс, федеральный закон об обороте земель сельхозназначения, менять структуру бюджетного финансирования на всех уровнях.
Вячеслав Придатченко, директор СРО "Жилищно-строительное объединение Мурмана":
- В Мурманской области воплощать в жизнь проекты КРТ особенно сложно. Здесь не так много участков, пригодных для ИЖС и малоэтажной застройки. И такое строительство здесь очень специфично. Чаще всего у нас появляется очередное СНТ, которое строит определенная компания по определенным проектам. Человек, желающий иметь там дом, не может прийти туда со своим проектом и привести свою компанию. Дом там стоит очень не дешево. Стоимость коттеджа на 150 квадратных метров составляет 8-10 миллионов рублей. И строительство социальных объектов там, на мой взгляд, необязательно, так как эти участки сконцентрированы вокруг городов. Владельцы коттеджей все равно будут пользоваться социальной инфраструктурой в городах. Да, в рамках программы "Арктический гектар" у нас раздавали участки, которые отдалены от городов, но я не верю, что там что-то будет развиваться. Добираться туда - целая проблема. Если дорогу переметет, житель дома на таком участке останется запертым. Даже регулярная расчистка дорог потребует немалых затрат, не говоря уже о других расходах по содержанию инфраструктуры.
Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты РФ:
- Развитие сегмента ИЖС должно подразумевать параллельное, а лучше - опережающее развитие инфраструктуры, особенно транспортной. А дорог в России не хватает. В тех регионах, где доля ИЖС превышает 70 процентов, плотность автодорог колеблется от нуля до 100 километров на каждую тысячу квадратных километров. Она в разы отстает от европейской. Нужно учитывать и то, что стоимость коммунальной инфраструктуры в малоэтажных районах существенно выше, чем в городской многоэтажной застройке. Развитие ИЖС требует выверенных системных решений.