Арендаторы готового бизнеса начали подготовку к летнему сезону

На сервисах объявлений сотни вариантов аренды готового бизнеса. Популярнее всего гостевые дома. Сейчас цены на аренду мини-отелей начинаются от 300 тысяч рублей за сезон, который на юге длится с мая по октябрь. За гостиницы от 50 номеров просят от 1,5 млн рублей. Чем ближе сезон, тем дороже станет аренда.

Как подсчитали специально для "РГ" в "Авито Недвижимость", в ноябре 2022 года объем предложения об аренде коммерческой недвижимости, в частности, в Краснодарском крае вырос на 11,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом количество объявлений об аренде зданий под гостиницы выросло на 14,8% год к году, а предложений об аренде зданий общепита снизилось на 6,4%.

На рынке коммерческой недвижимости Ставропольского края за год (с ноября 2021 по ноябрь 2022 года) объем предложения об аренде вырос на 4,6%. При этом количество объявлений об аренде зданий под гостиницы выросло в 3 раза. В Калининградской области за год количество предложений об аренде коммерческой недвижимости увеличилось на 18%.

Москвичка Марина с мужем решили в 2020 году попробовать в новой для себя сфере гостеприимства. До этого Марина арендовала маникюрный салон в центре Москвы. Но из-за ковидных ограничений не потянула аренду. Несколько месяцев салон не работал, а арендодатель на уступки не пошел - требовал полную оплату и в срок. Решили попытать счастья на море. Присмотрели небольшой отель в Лазаревском районе Сочи. Место популярное, людей летом всегда много приезжает. Хозяева просили за сезон 900 тысяч рублей. Но при осмотре отеля оказалось, что внутри уж слишком старая мебель, рваные постельные принадлежности, много чего не хватало по мелочам. Марина попыталась договориться с хозяевами: они с мужем на личные деньги обновляют мебель, покупают новое белье, полотенца и так далее, но за это просят уменьшить аренду. Хозяева не согласились. Супруги испугались, что в обшарпанные номера им сложно будет найти постояльцев даже в высокий сезон.

Как считает профессор кафедры гостиничного и туристического менеджмента РЭУ им. Г.В. Плеханова Наталия Зайцева, предпринмиатели поступили правильно. Стабильно работающий бизнес стоит дорого.

"Практика сдачи гостевых домов в аренду используется уже давно, и не только в Краснодарском крае. Обычно ее используют те, у кого в собственности более одного гостевого дома", - рассказывает Зайцева. Есть случаи, когда арендаторы впоследствии выкупают гостевые дома. Кто-то из собственников гостевых домов дает согласие на проведение арендаторами ремонтных работ.

Но чаще, по ее словам, бывают ситуации, когда один гостевой дом, который имеет наиболее удобное расположение, в котором проведен качественный ремонт, остается в управлении собственника или наемного менеджера, но под контролем собственника, а остальные, с меньшим уровнем доходности, выставляются для аренды.

Как предупреждает эксперт: без опыта управлять этим бизнесом сложно, а нанять специалиста - руководителя - дорого. "Кроме того, сейчас есть большие сложности с поиском персонала на линейные позиции и даже на позиции работников - посудомойщиц, уборщиц, дворников. В качестве положительных отзывов можно увидеть: "радушные хозяева", "домашний уют", "приняли как дома" и т.д., т.е. очевидно, что такие отзывы могут быть только в том гостевом доме, где управляет собственник бизнеса", - подчеркивает эксперт. А в качестве отрицательных отзывов чаще всего пишут: "несоответствие цены и качества оказываемых услуг", "на весь отель только две уборщицы, которые при этом выполняют все остальные функции". Чаще всего такой гостевой дом или отель кто-то арендовал, но, не имея достаточного опыта, не справляется с задачами, говорит Зайцева.

Как замечает коммерческий директор группы отелей "Русские сезоны" Инна Рындина, отельный бизнес напоминает киндер-сюрприз, где за красивой оберткой скрывается множество неожиданностей.

Основную часть расходов всегда составляет фонд оплаты труда (ФОТ) и закупочная деятельность. "Поэтому помимо умения грамотно настроить структуру продаж, необходимо хорошо разбираться в операционных процессах: понимать, как контролировать смены персонала, и четко определять, когда нужно вводить мастер-графики для стабилизации такого показателя, как labor cost (затраты на персонал от общей выручки) - именно в нем кроется "дьявол расходов", - говорит она. Крайне важно знать стандарты комплектации номеров в зависимости от звездности отеля, уметь настроить правильное время уборки номера и рассчитать верное количество персонала. Важно также научить персонал грамотно работать с негативной обратной связью гостей. Залог успешности отеля - клиент всегда прав, напоминает Рындина.

А Наталия Зайцева добавляет, что, сдавая гостевой дом в аренду, собственник бизнеса освобождает себя от решения всех этих кадровых, экономических, административных проблем, получая при этом, возможно, и меньший доход, чем если бы сам сдавал номера в аренду, но зато постоянный и без лишних затрат времени и средств.

"Для тех, кто берет гостевые дома в аренду, это возможность попробовать себя в этом бизнесе. Но в целом такой бизнес не стоит рассматривать как высокодоходный, так как чаще всего по относительно невысокой цене - от 1 до 2 миллионов за сезон - сдаются в аренду те гостевые дома, которые не пользуются большим спросом из-за неудобного расположения (далеко от моря, объектов развлечений, питания, неудобно добираться и т.д.) или со старой материально-технической базой (обшарпанная мебель, помещения нуждаются в ремонте). Новые гостевые дома сдаются по высокой цене (более 2-5 миллионов за сезон), которые сложно "отбить", - уточняет Зайцева.

Олег Изотов, руководитель категории коммерческой недвижимости на "Авито":

Вероятно, интерес к аренде коммерческой недвижимости в курортных городах России и в дальнейшем будет расти. Это связано, в первую очередь, со снижением ставок на объекты по всей России, а также в связи с появления новых отечественных компаний, которые нуждаются в площадях для коммерческой деятельности. Гостиницы и здания общепита никогда не перестанут существовать и будут актуальны в любое время. Тем более в России сейчас активно развивается направление внутреннего туризма, что влияет на повышение спроса и объема предложения на данные типы коммерческой недвижимости.