С начала года спрос на квартиры в регионах начал осторожно расти
- В рекордсменах по увеличению спроса за январь оказались Брянск, Казань, Омск, Санкт-Петербург и Севастополь. Здесь новостройками стали интересоваться на 26-34 процента больше людей. При этом в столице, наоборот, квартиры лучше продавались в декабре. А в начале 2023 года спрос снизился на 5,2 процента, - сообщил руководитель направления первичной недвижимости Дмитрий Алексеев.
Цена на новые квартиры по стране не претерпела заметных изменений. Так, в Брянске их выставляют на продажу в среднем по 76 тысяч рублей за квадратный метр, в Ярославле - по 83. В Воронеже "квадрат" в квартире на первичном рынке стоит около 90 тысяч рублей, в Туле - 94, в Рязани - 96.
В годовом разрезе динамика спроса по-прежнему отрицательная. В январе 2022-го потенциальных покупателей нового жилья было больше на 36 процентов.
- Поведение потребителей определятся главным образом информационным фоном. Последние пару месяцев он был относительно стабильным. В краткосрочной перспективе мы не ожидаем резких изменений спроса или цен на квартиры, - добавил Дмитрий Алексеев.
На востребованность жилья в новостройках сильно влияют льготные программы кредитования, отметили в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка. В первом полугодии 2022-го именно стабильность ставок по субсидируемой ипотеке позволила поддержать спрос - при покупке объектов на вторичном рынке условия были более жесткими, и объем продаж там уменьшился. Во втором полугодии ситуация выровнялась, но доля вторички в структуре ипотечных сделок в итоге оказалась меньше, чем обычно. По предварительным данным, она составила около 57 процентов - против 67 в 2021 году.
В ближайшее время благодаря снижению ставок по рынку в целом условия ипотечных программ будут сближаться, популярность вторичной недвижимости - благодаря ее доступности и широкому выбору - снова возрастет, считают эксперты банка.
На первичном рынке доля объектов, купленных в ипотеку, в 2022 году составляла 70 процентов, на вторичном - 36.
Наиболее динамичное развитие, по мнению специалистов центра, ждет сферу индивидуального жилищного строительства. Интерес к нему подстегивают продление и расширение "дачной амнистии", превращение программы социальной газификации в бессрочную, появление льготной ипотеки на строительство дома хозспособом, возможность жилищного строительства на землях сельхозназначения. В 2022 году ввод жилья по ИЖС достиг 56 миллионов квадратных метров, в сегменте многоквартирных домов - 37 миллионов. При этом в кредит россияне предпочитают покупать загородные дома на вторичном рынке.
Средний срок ипотечного кредита в России увеличился на три года - займы выдают на срок свыше 23 лет, уменьшая размер ежемесячного платежа. В то же время ставки аренды жилья за минувший год выросли на 14 процентов (если не брать в расчет Москву), следует из данных ЦИАН.
Что выгоднее в таких условиях - разместить свободные средства на вкладах или инвестировать в покупку квартиры? Однозначного ответа нет. Сегодня доходность годовых депозитов чуть выше, чем стоимость аренды жилья.
При этом следует понимать, что ликвидность недвижимости меньше, чем денег на счете, напомнил руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Дмитрий Тарасов:
- Поэтому инвестиции в жилье нельзя осуществлять на все сбережения, хотя финансовую дисциплину легче соблюдать при выплате ипотеки, чем при добровольных сбережениях от зарплаты. Такое направление имеет смысл рассматривать, когда оно в сумме сбережений будет занимать не больше 25-40 процентов. Приобретение "инвестиционной однушки" - вполне допустимое решение, но здесь надо учесть множество обстоятельств. На рынке есть хорошая альтернатива - инвестиции в индексы жилой недвижимости. Подобных фондов довольно много. Достоинства этого варианта вложений - доступный "входной билет" (размер пая гораздо меньше стоимости квартиры) и пониженный риск (так как инвестирование идет сразу в корзину жилых проектов).
Татьяна Скрыль, доцент кафедры экономической теории РЭУ имени Г. Плеханова:
- Многие предрекали по итогам 2022 года сильное падение российской экономики. Эксперты ожидали спада ВВП на 7-10 процентов. В итоге экономика страны отыграла часть позиций и закончила год с минусом в 2-2,5 процента. И одной из отраслей, которые помогли ей сохранить устойчивость, стало строительство.
Строительная отрасль замыкает на себе множество рынков - начиная от стройматериалов и заканчивая рынком труда. Спрос на объект недвижимости моментально дает мультипликативный эффект во всех смежных отраслях. В течение 2022 года строительство наряду с сельским хозяйством показало большой рост. В эксплуатацию было введено 100 миллионов квадратных метров. Для сравнения, в 2021 году количество введенных объектов жилья составляло 92,4 миллиона "квадратов". Общий рост строительной отрасли по итогам года составил пять-шесть процентов. Все плановые показатели превышены, жилищные условия улучшило более трех миллионов семей.
Конец года выдался наиболее активным, продажи новостроек подскочили на 25-30 процентов, до рекордного уровня выросла выдача ипотеки. Государство способствовало этому, предоставляя льготное кредитование, создав эскроу-счета, уменьшив входные барьеры и сделав менее забюрократизированной процедуру оформления разрешительных документов. Все это помогло сократить в строительстве инвестиционный цикл.
С другой стороны, для многих заемщиков покупка нового жилья остается неподъемной тратой. Несмотря на бурное строительство жилой недвижимости, на рынке заметен перекос в спросе и предложении. Текущих объемов ввода не хватает, и, поскольку предложение не увеличивается, цены на квартиры растут. За последние два года средняя цена квадратного метра в России увеличилась почти вдвое и составила 134 тысячи рублей. Конечно, на рост стоимости жилья повлияло не только отсутствие должного предложения на рынке. На фоне санкционного давления и кризиса застройщики закладывают в конечную цену удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
Продление программы льготной ипотеки можно считать определенной победой реального сектора экономики (к которому относится строительная отрасль) над финансовым. С учетом того, что регулятор повысил предельную ставку до восьми процентов и ввел ограничения на частоту использования льготной ипотеки, ставки по программам с государственной поддержкой составят минимум 7,3 процента годовых на строительство дома и от 7,7 процента годовых на покупку дома или квартиры в новостройке. Банки со своей стороны, наоборот, не намерены предоставлять какие-либо скидки и смягчать условия к оценке качества потенциального заемщика. Сбер, например, уже повысил ставку на 0,5 процентных пункта.
Учитывая это, говорить о возможном появлении "ипотечного пузыря" нецелесообразно. Для его образования на рынке жилой недвижимости у нас недостаточно спроса и разумного предложения. В ближайшей перспективе мы будет наблюдать очередной всплеск цен из-за опасений ухудшения условий выдачи льготной ипотеки в 2023 году. В целом рынок жилой недвижимости будет повторять контуры своего развития пятилетней давности.