Строительство инфраструктуры вместе с жильем повышает его цену

Планы по строительству жилья в российских городах в обязательном порядке должны предусматривать создание многофункциональных общественных пространств и рекреационных зон. И это не какая-то обуза для девелоперов, а важный инструмент повышения капитализации строительных проектов, приносящий пользу и бизнесу, и обществу.

Выработать единый подход к развитию современных городов, не похожих друг на друга по природным условиям, возрасту, истории, кажется почти невыполнимой задачей. Слишком много принципиальных различий, которые не подгонишь под один шаблон. Но в парадигме устойчивого и "умного"города, предполагающего баланс экономики, экологии и социальной сферы, эту задачу можно решить.

Один из примеров - опыт Санкт-Петербурга, в котором сосредоточено огромное количество объектов культурного наследия мирового значения, находящихся под охраной государства. При развитии городской среды в таком мегаполисе приходится учитывать многочисленные ограничения не только физического, но и эстетического свойства. Однако это не помешало запустить радикальную модернизацию городской инфраструктуры, переставшей удовлетворять потребностям экономики и жителей.

В последнее десятилетие в Санкт-Петербурге были реализованы такие крупные проекты, как Западный скоростной диаметр (ЗСД), "Лахта Центр", футбольный и хоккейный стадионы. На очереди другие мегапроекты, которые придают городу новую динамику развития. Среди них строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали до Москвы, широтной автомобильной магистрали, новых мостов через Неву, а также яхтенной марины и круглогодичного курорта в Горской на берегу Финского залива.

Инфраструктурный каркас "нового Петербурга" также дополнили 13 технопарков, 10 индустриальных парков, 14 предприятий фармацевтического кластера, на которых созданы высокооплачиваемые рабочие места. Дополнительные возможности по привлечению "умных" инвестиций и специалистов высокой квалификации появятся в ходе создания двух технологических долин для ведущих университетов города.

Решению задач устойчивого развития способствует создание в Петербурге за последние пять лет общественных пространств на площади в 577 гектаров, из них более 286 гектаров составили озелененные территории. Только в 2023 году в городе было обустроено 79 общественных пространств, в 2024-м появятся еще 62 таких объекта. Целью этой работы в Смольном называют появление находящихся в пешеходной доступности друг от друга скверов, парков и других зеленых территорий общего пользования. Согласно недавно принятому Генплану, зеленые зоны должны занимать не менее 30 процентов территории города.

В этом же направлении сориентирован и федеральный вектор градостроительной политики. Как рассказал на Петербургском международном экономическом форуме заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, с 2019 года в стране создано 28 тысяч общественных пространств, обустроено 37 тысяч дворовых территорий, реализовано более 700 проектов набережных. Эта работа продолжится в рамках нацпроекта "Инфраструктура для жизни".

"Человек, побывав в Москве и Петербурге, спрашивает: почему в нашем городе не может быть красивой набережной, благоустроенного парка? На это как раз направлен новый нацпроект - создание условий для комфортного проживания граждан на территории всей большой страны", - отметил Никита Стасишин.

Общественные пространства помогают решать задачи устойчивого развития

При этом уповать лишь на государственные средства - устаревший подход. В деле создания благоприятной городской среды с каждым годом растет роль частного бизнеса, и речь не идет о благотворительности: это просто выгодно.

"В мировой практике - самое дорогое жилье находится рядом с парками и зоопарками, - говорит Никита Стасишин. - Когда создается парк, а рядом начинает строиться жилье, его капитализация еще на этапе фундамента увеличивается на 15-20 процентов. А если параллельно сооружается социальная инфраструктура, как минимум детский сад, то капитализация возрастает еще процентов на 25. Создавая комфортную среду для проживания, бизнес капитализирует свои проекты, а потом это идет в налоги и города и регионы развиваются быстрее, чем могли бы".

Частный девелопмент сделал настоящий огромный рывок в сфере развития парковой инфраструктуры, отметил директор по развитию городской среды АО "ДОМ.РФ" Антон Финогенов. Теперь бизнес должен сказать свое слово и в создании многофункциональных общественных пространств, обладающих рекреационными, культурными, деловыми и туристическими функциями. Чтобы накопленный передовой опыт столичных городов успешно применялся в регионах, необходима "трансляция качества", к которому уже привыкли в Москве и Петербурге.

Частный девелопмент сделал огромный рывок в развитии парковой инфраструктуры

Прежде всего, регионам необходимо облегчить процесс согласований девелоперских проектов, связанных с созданием общественных пространств. "Для любого инвестора прогноз сроков реализации - ключевой, особенно для объектов культурного наследия (ОКН), где год может легко превратиться в три. Тут важна работа, которую ведет правительство по регуляторной гильотине, сегодня такая же работа нужна по ОКН", - считает Антон Финогенов.

По его словам, с помощью открытых конкурсов нужно привлекать к проектам лучших архитекторов и других специалистов, что дает еще и медийный эффект, крайне важный для окупаемости. Даже по самым сложным объектам окупаемость не должна превышать десятилетний срок.

Еще одним драйвером должна стать возможность передать инвестору единым лотом территорию под жилищное строительство и более сложный объект для создания общественного пространства. Первый опыт такого рода может появиться уже в текущем году, говорят в "ДОМ.РФ". Это потянет за собой дополнительный приток инвестиций, ведь жилье остается самым привлекательным вложением, и ускорит модернизацию городов. "Когда к госкапиталу добавятся, по классической пропорции, три рубля на рубль, частные средства, мы наши города не узнаем", - уверен Антон Финогенов.

Не менее важной задачей, чем привлечение инвестиций в развитие городов и создание общественных пространств, становится необходимость продуманной реформы управления городскими поселениями. "Устойчивый - это тот город, система управления которого толкает его к воспроизводству, к саморазвитию", - уверен гендиректор АО СЗ "Рублево-Архангельское" Андрей Лихачев.

По его мнению, сложившееся функционирование городов при помощи нескольких естественных монополий было оправдано обстоятельствами минувших лет, но сегодня несет в себе риск усреднения, мешающий развитию новых городских пространств.

Сейчас все горожане, в том числе жители новых домов, платят монополиям по одному тарифу, но собранные средства тратятся в основном в тех местах, где инфраструктура наиболее изношена. Эта уравниловка лишает новые городские районы перспектив модернизации, которая, с учетом новых технологий и качества строительства, требует гораздо меньше средств, чем постоянное латание коммуникаций в старых районах. Поэтому нужны механизмы накопления модернизационного потенциала для новых районов. Уже сегодня надо планировать то, каким будет тот или иной город хотя бы к 2045-му, когда в активный трудоспособный возраст вступят родившиеся в этом году.