Рынок жилья в ПФО адаптируется к новым условиям умеренного спроса на квартиры
В Марий Эл сокращение сумм действующих договоров превысило шесть процентов, однако в абсолютных цифрах оно невелико - менее 750 млн рублей. В Удмуртии и Пермском крае сумма новых соглашения с покупателями оказалась меньше стоимости сданных квартир более чем на 1,5 млрд в каждом регионе.
- С июля очень серьезный спад спроса, - констатирует Дмитрий Сергеев, руководитель средней по кировским меркам девелоперской и строительной компании. Представители отрасли считают, что при ипотечных ставках выше 10-12 процентов сложно ожидать существенного притока средств на рынок жилья.
При этом сейчас в Приволжье реализуется даже больше проектов в сфере возведения многоквартирных домов, чем ранее. На конец прошлой недели в ПФО строилось свыше 341 тысячи квартир общей площадью 17,3 млн кв. м. Наибольший объем индустриального строительства фиксируется в Башкирии (70,9 тыс. квартир). Кстати, это в 20 раз больше, чем в Мордовии (3,4 тыс.). Притом что разница населения двух республик на начало текущего года составляла 5,3 раза.
Процент реализованного строящегося жилья также остался на высоком уровне. На конец июля девелоперы уже реализовали 37 процентов площади. В домах, которые планируется сдать в текущем году, по последним данным, продано 69 процентов из 3,66 млн кв. м.
Оптимизм прошлого
Этому спаду, который вызван завершением действия крупной программы господдержки и ростом рыночных ставок по ипотеке, предшествовало мощное ралли. С марта по июнь, когда начинается сезонная активизация на рынке жилья, сумма действующих в регионах ПФО договоров на долевое строительство выросла более чем на 145 млрд рублей, практически на четверть.
- Рост продаж начался даже раньше. Повышенный спрос на квартиры был с конца прошлого года. Люди понимали, что условия по семейной ипотеке будут пересмотрены, а ипотека на новостройку будет, скорее всего, отменена. Естественно, были те, кто пытался вскочить в "последний вагон" в июне, - рассказывает Дмитрий Сергеев.
По данным Банка России, в июне количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в Приволжье превысило 20 тысяч (+75 процентов за месяц). Такие же количественные показатели в ПФО были только в сентябре прошлого года, сразу после старта цикла повышения процентных ставок. Перед завершением программы субсидирования ипотеки для приобретения новостроек в июне больше всего активизировались заемщики из Башкортостана и Ульяновской области, где месячное количество выданных ипотек выросло более чем в два раза по сравнению с маем.
Сколько за квадрат?
Ценовая статистика в условиях существенных изменений рыночной конъюнктуры пока не позволяет оценить, как ужесточение условий ипотечного финансирования повлияло на приволжский рынок жилья. Платформа Сбериндекс на основе реально заключенных договоров приводит данные лишь за последний месяц действия стимулирующей программы. Она сигнализирует о том, что в июне на первичном рынке жилья во всех регионах Приволжья наблюдался заметный рост цен на новостройки. Так, в Башкирии, где повышение стоимости жилья было относительно низким, квадратный метр за весну и начало лета прибавил около одного процента. Напротив, в Мордовии жилье подорожало почти на 12 процентов, превысив 100 тыс. рублей за 1 кв. м. Данные по ситуации с ценами в этих двух приволжских республиках подтверждают тезис о том, что между объемом предложения жилья и ценами на жилье существует устойчивая обратная связь.
Так или иначе, на момент завершения ралли на приволжском рынке жилья самые дорогие квадратные метры были в Татарстане - 165 тыс. рублей. Второй регион по стоимости единицы площади в новых домах - Нижегородская область, где, по данным июня, средняя стоимость составила 144,6 тысячи. Самые низкие цены, менее 79 тыс. рублей за 1 кв. м, зафиксированы в Оренбуржье.
Для сравнения, в Москве квадратный метр в июне в среднем оценивался в 312 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге - в 220,2 тыс. рублей. В Краснодарском крае первичный рынок тогда же пробил отметку 176 тыс. рублей за "квадрат".
Новая эпоха рынка квартир
Для профессионалов существенное изменение условий финансирования не стало сюрпризом. Они отмечают, что рыночная ипотека со ставками в районе 20-21 процента (данные ДОМ.РФ на текущий момент) явно не может быть драйвером продаж недвижимости.
- Покупатели остались те же. Изменились инструменты продаж. У клиентов появляется время провести анализ всех вариантов и выбрать лучшее. В связи с этим цены и объемы продажи просядут больше у тех девелоперов, кто не соответствовал по качеству продукта рыночной стоимости, - отмечает Юрий Захаров, руководитель компании-застройщика, реализующей проекты в нескольких регионах Приволжья.
Его коллеги соглашаются с тем, что рынок ждет закономерный и достаточно длительный этап спада, хотя власти и сохранили ряд программ стимулирования, которые оказывают сектору определенную поддержку.
- Это не первый случай снижения потребительской активности на рынке жилья. Из моего опыта, спад будет продолжаться полтора-два года. Этот период застройщикам нужно пережить, чтобы снова начать развитие, - прогнозирует Дмитрий Сергеев.
Отметим, что предсказываемый период спада соотносится с периодом строительства многоквартирного дома. .
"Яндекс Аренда" провела исследование и выяснила, в какие города россияне готовы поехать для долговременного проживания, а не с целью провести выходные или отпуск. Всего респондентам было предложено выбрать пять наиболее привлекательных для временного переезда городов-миллионников России.
Как показали результаты опроса, возможность поехать пожить в другой город в будущем рассматривают порядка 40 процентов респондентов, а около трех процентов готовятся к такой поездке прямо сейчас. Подавляющее большинство респондентов (74 процента) рассматривают для переезда Санкт-Петербург, также лидером рейтинга стал Краснодар (60 процентов). Москва заняла третью позицию (58 процентов). Продолжают топ-5 Казань и Нижний Новгород: эти миллионники интересны 52 и 41 проценту опрошенных соответственно.
В выбранных мегаполисах почти половина респондентов хотели бы арендовать недвижимость на длительный срок. Из них около 49 процентов готовы рассмотреть однокомнатные квартиры, 26 процентов - студии, а около 14 процентов - двухкомнатные квартиры, порядка одного процента - трешки.
По данным сервиса "Яндекс Аренда", медианная стоимость съемных однушек в Нижнем Новгороде в середине августа составила 34 500 рублей, двушек - 41 400, трехкомнатных квартир - 60 200.
"Участники исследования одной из главных причин, почему они хотели бы пожить в выбранных городах, отмечают возможность найти работу. Около 45 процентов респондентов отметили важность трудоустройства при переезде в другое место. С точки зрения возможностей для заработка и карьеры миллионники развиваются стремительными темпами. Интересно, что лидером рейтинга стала не только Москва, но и другие крупные города - Санкт-Петербург, Краснодар, Казань и Нижний Новгород. Рынок труда этих миллионников предлагает не меньше возможностей для трудоустройства, чем столица. Здесь представлены как крупные компании федерального уровня, так и местные организации различного масштаба, предоставляющие специалистам достойный уровень зарплаты, интересные проекты и возможности профессионального развития", - комментирует Роман Жуков, руководитель сервиса "Яндекс Аренда".
Подавляющее большинство респондентов, готовых переехать в другой город, заняты в сфере ИТ (31 процент), торговле и сфере услуг (24 процента), а также работают на офисных позициях (14 процентов).