С 1 октября Центробанк изменил требования к предельному значению полной стоимости кредита (ПСК). В связи с этим ПСК по сделкам на новостройку с рыночной ставкой (не госпрограммы) превышает новые границы, отметила пресс-служба Сбера. Обеспечить соблюдение требований ЦБ возможно путем применения к базовой ставке дисконта по одной из программ снижения ставки от застройщика, например, при субсидировании ставки застройщиком.

Часть банков, такие как Сбер, ВТБ, "Альфа банк" ввели обязательное субсидирование выдаваемых "рыночных" кредитов застройщиками, другие, например, ПСБ, у которых нет программы субсидирования, временно прекратили проведение сделок, говорит начальник отдела ипотечного кредитования "Главстрой" Вадим Бутин. Число банков, которые ввели подобную комиссию, будет в ближайшее время расти, считает директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.

С октября показатель ПСК разделяется на несколько категорий. Всего их четыре: ипотека на новостройки (кредит по ДДУ, а также если прошло не более года с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию), на вторичку, на строительство частного дома или его покупку. До этого, в третьем квартале, ЦБ сообщал только два значения - для ипотеки (23,89%) и для ипотеки на строительство дома или покупки земли (24,47%).

То есть в четвертом квартале предельная ПСК для ипотеки на новостройки не должна превышать 22,38%, став меньше на 1,45 п. п., в других категориях - 24,5% и более в зависимости от сегмента, заметно не изменившись. Следующее изменение, на первый квартал 2025-го, будет рассмотрено ближе к концу года.

ПСК - это, по сути, сумма расходов за весь срок действия кредитного договора. В нее входит не только процентная ставка и базовый долг, но и дополнительные платежи, комиссии, страховки, без которых банк кредит не выдаст. А если и выдаст, то уже на других условиях, худших для заемщика и с еще большей ставкой.

Предельная ПСК не должна более чем на треть превышать средний процент по рынку за период двумя кварталами ранее - таковы требования закона.

При этом ключевая ставка и ипотечные ставки в этом году постоянно растут. Средние рыночные ставки по ипотеке превысили 21%, и ПСК там выше 23%, то есть установленных Центробанком значений.

То есть максимальное ПСК в 22,38% получилось в четвертом квартале, поскольку во втором средняя ставка по ипотеке на новостройку составляла 16,72%. А на вторичку - 18,39%. Соответственно, там цифры другие.

"По требованиям ЦБ верхнюю границу ПСК нельзя нарушать, - говорит Рустам Азизов. - Но сейчас ставки по ипотеке настолько высоки, что ни один ипотечный кредит фактически не может быть выдан без нарушения верхней границы ПСК".

Поэтому банки и требуют субсидирования ипотеки со стороны застройщиков, чтобы снизить процент для заемщика. Однако девелоперы, скорее всего, будут закладывать это в стоимость квадратного метра.

В результате введения комиссии квартиры, по мнению Азизова, подорожают примерно на 10%, тогда как ставка снизится всего на несколько процентов (в зависимости от условий банка, участия клиента в зарплатной программе и т. п.). С учетом того, что после 1 июля все программы без господдержки были субсидированы застройщиками и никто не брал ипотеку по ставке выше 13%, данная мера разработана для соответствия требованиям ЦБ. По факту вряд ли кто-то вообще возьмет ипотечный кредит по ставке выше 15% - покупатели жилья не готовы к этому ни финансово, ни психологически, говорит Азизов.

По субсидированным программам заемщики могут взять ипотеку по ставкам от 12,9 до 21,4% в зависимости от банка и других условий, говорит гендиректор VSN Group Яна Глазунова.

Застройщик платит банку за субсидирование ориентировочно около 5% и выше, говорит Бутин. Но не обязательно это ляжет в стоимость "квадратного метра" для покупателя, считает он. Может сложиться ситуация, когда наценки и не будет - все зависит от финансовой модели застройщика.

Между тем, с января вступит в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. А им вообще вводится запрет на получение банком платы от застройщика за снижение процентной ставки по ипотеке, если это влечет увеличение цены квартиры.

На рынок эти требования банков влияют негативно, считает Бутин. "По сути на данный момент на рынке нет не субсидированной ипотеки", - говорит Бутин.

Смягчает ситуацию то, что при нынешней ключевой ставке и рыночных ставках около 22% вообще мало кто в последние месяцы брал ипотеку без госпрограмм или субсидирования застройщиками. Разве что те, кому нужна была совсем небольшая сумма на доплату. Так что потеря рыночных программ не так сильно ударит по продажам жилья.

Ужесточение условий ипотечного кредитования со стороны ЦБ касается не только застройщиков и потребителей, но и самих банков, отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. Неудивительно, что часть связанных с этим дополнительных расходов банки стремятся переложить на застройщиков. "Но не думаю, что застройщики смогут такие расходы принять", - говорит он. "Доля ипотеки со стандартными ставками сейчас на первичном рынке минимальна, большинство сделок в Москве и Петербурге - "Семейная ипотека", - говорит он. - Но мы не знаем, на сколько хватит лимитов "Семейной ипотеки" и когда в очередной раз могут быть ужесточены ее условия. Отмечу, что ВТБ, например, ввел аналогичную комиссию и для траншевой ипотеки тоже - а ведь это востребованный на сегодня продукт".

На рынке с действующей господдержкой ипотеки и низкими ставками, каким он был до 2024 года, такая мера действительно помогла бы нормализовать ситуацию, охладить высокий спрос, замедлить рост цен, снизить число рискованных сделок. Но сегодня, подчеркивает Фалкин, ситуация совсем другая.

Вряд ли это серьезно повлияет на рынок, говорит руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников. Как минимум, такая практика не нова - комиссии в отношениях между банками и застройщиками это вполне обычное дело, чаще всего дельта, предусматривающая такой подход, уже заложена в финансовые модели застройщиков. Возможно, в результате застройщики будут менее активно давать скидки на квартиры для покупателей или сократят допустимый размер таких скидок. Напомню, что после завершения программы льготной ипотеки мы заметили, что застройщики стали охотней идти на дисконт - от 8 до 20% в зависимости от объекта. На цены на новостройки это вряд ли повлияет - условия на рынке сейчас диктует покупатель, поскольку спрос существенно просел. Застройщики, скорее, пересмотрят свою финмодель, чем решатся повысить цены на текущем рынке.

Но если ставка будет повышаться, а хотя бы временной отмены ПСК не будет, то ситуация усугубится, обращает внимание Глазунова.

Для вторичного рынка, кстати, ПСК тоже установлена, а субсидировать ставку тут некому. Однако, отмечает Глазунова, предельная ставка тут выше, поэтому и банки могут устанавливать ставки выше, не выходя при этом за "порог".

По ипотеке ставки выше 15% годовых заградительны, говорит управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА" Юрий Беликов. Происходящие выдачи, тем более после исчерпания лимитов по оставшимся льготным программам, - это нестандартные кредиты с большим первоначальным взносом, говорит он. Соответственно, они могут привносить некоторый дисбаланс и волатильность в те показатели, которые в регуляторных целях хочется считать бенчмарком, как среднерыночные ставки, лежащие в основе ограничений ПСК.

"Во-первых, показатели для расчета предельной ПСК искажены и не слишком репрезентативны. Во-вторых, временная отмена ограничений существенно не повлияла бы на рынок, но зато позволила бы банкам устанавливать такие ставки "избирательного" кредитования, при которых они точно имеют положительную маржу, не прибегая к нездоровым схемам вроде требования комиссий от застройщиков", - говорит эксперт.

Предельное значение ПСК ЦБ устанавливает каждый квартал, следующий пересмотр будет в конце четвертого квартала.

Кстати, в начале года банки тоже вводили комиссию за выдачу заемщикам ипотеки, но это касалось только госпрограмм. И вызвало бурные дискуссии и противостояние банков и застройщиков. Кредитные учреждения объясняли нововведение тем, что власти снизили банкам размер возмещения по госпрограммам. Через несколько месяцев, однако, комиссии были постепенно отменены.