Дагестан бьет рекорды по росту цен на квартиры в новостройках
По мнению аналитиков, это связано с высокой рождаемостью, увеличившимся потоком туристов, а также перетоком населения из сел в города. Рост сделок на покупку квартир в новостройках также объясняется льготной ипотекой, действовавшей в стране несколько лет подряд.
В то же время в представленной аналитике сказано, что в регионе один из самых низких в стране показателей обеспеченности жильем - на 100 жителей республики приходится всего 20,9 строящегося квадратного метра. Хотя, как рассказали корреспонденту "РГ" в минстрое Дагестана, если в 2023 году в регионе ввели в эксплуатацию 1,6 миллиона жилых "квадратов", то к началу сентября 2024 года - уже 2,57 миллиона.
Но не стоит обольщаться столь высокими цифрами роста, считают эксперты. Согласно анализу, проведенному специалистами Единого ресурса застройщиков, Дагестан вошел в пятерку лидеров и по срокам задержки сдачи новостроек. В республике средний срок проволочки в процедуре ввода новых многоквартирных домов - 16 месяцев. Кроме того, как уточняется в аналитической записке, в Дагестане практически нет застройщиков, которые возводят многоэтажки с социальными объектами.
Есть и другая местная специфика. В регионе до сих пор преобладает практика строительства домов в жилищно-строительных кооперативах, что нехарактерно для остальных субъектов страны.
- Такой формат строительства не в полной мере защищает пайщиков от возможных рисков. На рынке работают в основном местные компании-застройщики, уровень профессионализма которых преимущественно низкий. При этом спрос на жилье стабильно высокий, несмотря на преобладание "серых" схем продаж и слабо развитого ипотечного механизма, - считает представитель консалтиноговой компании партнер NF Group Ольга Широкова.
В минстрое Дагестана пояснили, что не проводят исследований роста цен на недвижимость. Так что понять, чем руководствуются строительные компании, действительно сложно. К примеру, чем реально обусловлен двукратный рост цен на квартиры в новостройках? Ведь данные "Дом.РФ" говорят о том, что в апреле этого года Дагестан признан регионом с одним из самых низких показателей себестоимости строительства квадратного метра - 36 тысяч рублей.
Представитель риелторской компании ИН-ГРУПП Наида Зайналова рассказала о ситуации на рынке махачкалинских новостроек. Цены на квартиры здесь, по ее словам, зависят от класса дома, района и репутации застройщика. В центральной части Махачкалы стоимость новых квартир варьируется от 200 до 350 тысяч рублей за квадратный метр.
- Это дома премиум-класса. Замечу, что в центре уже нет комфорт-класса. Но он есть за его пределами. В городской черте такая квартира обойдется от ста тысяч рублей за "квадрат", за городом - от 60 тысяч. Цена указана на этапе котлована, - говорит Зайналова.
По словам эксперта, рост цен застройщики объясняют повышением стоимости стройматериалов, а также увеличением зарплаты рабочих, которая подскочила почти в два раза. На стоимость новостроек повлиял и большой спрос, который возник в последние годы. Причем активно покупали жилье как местные жители, так и туристы.
Еще один интересный факт: спрос на дорогое элитное жилье в Махачкале не только не падает, но растет.
- Если говорить о ситуации на рынке сегодня, то элитное жилье как продавалось, так и продается. Люди хотят покупать квартиры качественные, красивые, обставленные мебелью, с современным дизайном. Элитное жилье рассматривается в том числе как инвестиция - для дальнейшей продажи или сдачи в аренду, - рассказала Зайналова.
Что касается вторичного жилья комфорт-класса, то ранее покупатели брали его в ипотеку, но сейчас из-за высокой процентной ставки это стало невыгодно. Поэтому растет спрос на новостройки, так как в этом случае есть рассрочка, заключила эксперт.
Правительство Дагестана определило экономически обоснованную стоимость жилого квадратного метра в муниципалитетах на последний квартал 2024 года. Она используется для расчета размеров социальных выплат на покупку и строительство домов, например, для детей-сирот. В Махачкале она составляет 136 тысяч рублей за квадрат. По сравнению с третьим кварталом стоимость выросла более чем на 37 тысяч рублей. На втором месте находится Каспийск - 130 тысяч рублей с ростом в 10 тысяч. Третье у Дербента - 113,6 тысячи рублей. Единственный муниципалитет Дагестана, где цены упали, - это Буйнакск, хотя, можно сказать, снижение условное. Было 90 тысяч 974 рубля, а стало до 90 тысяч 114 рублей.