Участники рынка недвижимости приспосабливаются работать без льготной ипотеки
В январе - сентябре 2024 года объем введенного в эксплуатацию жилья в Петербурге сократился ровно на четверть по сравнению с таким же периодом 2023-го. Параллельно стройке и с еще большей динамикой - почти на 60 процентов - снизился этой осенью объем ипотечного кредитования. Согласно мнению некоторых участников строительного рынка, без запуска новых льготных программ и продления семейной ипотеки спрос на жилье в первом полугодии 2025 года может снизиться на драматические 90 процентов к уровню первой половины 2024 года. Это повлечет приостановку выхода на рынок новых жилищных проектов, что, в свою очередь, предопределит снижение объемов жилищного строительства в последующие три-пять лет.
Специалисты по недвижимости признают существенное осложнение ситуации, но ожидают адаптации к ней всех участников рынка даже в краткосрочной перспективе. "Если раньше до 75 процентов сделок совершались с привлечением ипотеки, то теперь доля ипотечных покупателей составляет всего около 30-35 процентов", - сообщил риелтор Алексей Лякин. Удорожание заемных средств вынуждает потенциальных покупателей отказываться от покупки или искать альтернативные варианты финансирования.
По мнению Лякина, наиболее негативные последствия высокой ключевой ставки проявятся к весне 2025 года. "Люди понимают, что дальше может быть еще хуже, и многие решают взять ипотеку, пока ставки не поднялись до 27 процентов или выше. Мы ожидаем, что до конца года еще будут сделки, особенно в декабре, когда высвобождаются большие суммы перед праздниками. Однако в феврале-марте мы, вероятно, увидим серьезные последствия для рынка, когда он ощутимо замедлится", - прогнозирует специалист.
В то же время с учетом похожего опыта "заградительных" ставок по ипотеке в 2015 и 2022 годах Алексей Лякин рассчитывает на постепенную нормализацию ситуации в течение следующего года. А пока ипотека малодоступна, риелторы видят рост интереса к приобретению жилья за наличные деньги, как правило, вырученные от продажи имевшейся недвижимости. Сделки с использованием собственных, а не заемных средств уже составляют около 60 процентов от всех покупок, еще около 10 процентов приходится на сделки с привлечением материнского капитала или других субсидий.
Не верят в риелторском сообществе и в остановку стройки. Несмотря на неблагоприятные условия, выведение на рынок новых жилищных проектов не прекратится, а станет более дозированным. Покупатели увидят меньше предложений на стадии строительства, что подогреет спрос и сохранит доходы девелоперов.
Нет худа без добра, и снижение предложения в сегменте строящегося жилья поможет поскорее распродать уже построенное - ведь далеко не все квартиры находят своих хозяев к моменту ввода дома в эксплуатацию. "Нераспроданные объекты в сданных домах пользуются особым спросом, так как они могут рассматриваться как альтернатива вторичному рынку и зачастую предлагают более выгодные условия по ипотеке или рассрочке", - отмечает риелтор Евгений Бескровный. По его данным, быстрее всего раскупаются готовые квартиры, на которые покупатели могут оформить семейную ипотеку или воспользоваться льготными предложениями от застройщиков.
Для последних собственные дисконтные программы, системы скидок и рассрочек сегодня стали безусловной необходимостью, иначе можно вообще остаться без клиентов. Завершение программы массовой льготной ипотеки, которая более четырех лет поддерживала рынок первичного жилья, заставило девелоперов и банкиров, не дожидаясь помощи государства, внедрять новые инструменты сохранения и увеличения платежеспособного спроса. При этом строители и риелторы сходятся в том, что заметного снижения цен на жилье в ближайшее время в любом случае не будет.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга "РСТИ":
- Главным драйвером в продаже недвижимости является доступный финансовый инструмент, каким на протяжении нескольких лет была ипотека и льготные ипотечные программы. В настоящий момент из всех льготных программ осталась только семейная ипотека, она и является самой востребованной, составляя 95 процентов от ипотечных продаж. Возросло значение и доля продаж в рассрочку, к примеру, в холдинге "РСТИ" эти продажи выросли от прежних 20 процентов и составляют теперь порядка 30 процентов от общего числа сделок. Размер ключевой ставки влияет не только на условия по ипотеке, а значит на продажи, но и на проектное финансирование, и на стоимость кредитов, которые используют для приобретения земельных участков. Строительные компании работают сейчас в сложных условиях, решая непростые финансовые задачи. Следующий год станет настоящей проверкой на прочность. Не секрет, что деньги на депозитах у населения есть, часть их придет в новостройки по факту окончания выгодных программ от банков, но не стоит рассчитывать, что это закроет дефицит в продажах и решит глобальные вопросы.