Эконом догоняет бизнес
Все новостройки на отечественном рынке недвижимости можно отнести к двум большим сегментам: массовый и премиальный. Первый в свою очередь делится на эконом- (стандарт) и комфорт-класс, второй включает категории бизнес, премиум, элит и делюкс. Разделение, конечно, условное, ведь официально утвержденных параметров для классов новостроек не существует.
Согласно "Единой методике классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству", разработанной Российской гильдией риэлторов (РГР), признаки, используемые при определении класса проекта многоквартирного жилья, разделяются на обязательные и факультативные, то есть опции, рассказала "РГ" член комитета РГР по аналитике Эльвира Епишина. "К обязательным относятся, в частности, количество квартир на этаже и эргономичность их планировок, внутренняя отделка мест общего пользования, квартирография (соотношение малоформатных и крупноформатных квартир), инженерное обеспечение, придомовая территория и безопасность, паркинг и т.д.", - перечислила эксперт.
Руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов при оценке доли разных классов новостроек на рынке недвижимости предлагает ориентироваться на Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
"Изменения в структуре предложения в последние годы носят точечный характер. Снижается доля самого дешевого экономкласса (в терминологии ЕИСЖС - стандарта) за счет роста доли комфорт-класса. Доля более дорогих объектов (бизнес- и элитных ЖК) в масштабе страны почти не увеличивается", - сообщил в беседе с "РГ" Алексей Попов.
По данным ЕИСЖС, в России сегодня строится 119,1 тысячи квадратных метров жилья. Что это за дома? "Среди реализуемых в стране новостроек 23 процента относятся к стандарт-классу (минус 4 процентных пункта за год), 60 процентов - к комфорт-классу (плюс 3 п.п.), 13 процентов - к бизнес-классу (без изменений), 4 процента - к премиальному и элитному сегменту (плюс 1 п.п.)", - рассказал "РГ" управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
По его словам, самым распространенным в РФ по-прежнему остается массовое жилье. Однако на смену типовым панельным проектам все чаще приходят более качественные монолитные комплексы. Новостройки бизнес-класса встречаются преимущественно в региональных столицах, а премиальные и элитные проекты в основном сконцентрированы в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.
Впрочем, как отмечают многие эксперты, в последние годы границы между различными классами жилья стали стираться. "Этот процесс инициируют девелоперы для маркетингового продвижения своих проектов. Особенно это касается тех локальных рынков, где покупатель еще не разобрался во всем разнообразии существующих классов качества новостроек", - считает Эльвира Епишина.
Она отмечает, что порой застройщики для привлечения покупателя включают в проект некоторые характеристики более высокого класса, например хороший дизайн холлов, охраняемый периметр дома и т.д. Но если это делается в панельном доме, построенном по серийному проекту, покупатель с высокими доходами все равно будет считать такое жилье стандартным.
"Размытие границ происходит в том числе из-за изменения поведения покупателей, - считает Алексей Попов. - Если раньше транспортная доступность вносила решающий вклад в ценообразование, то сейчас не менее важным стало внутреннее наполнение ЖК, планировочные и архитектурные решения в нем. Это привело к тому, что объекты более высоких классов стали появляться в таких локациях, где 5-10 лет назад застройщик и не помышлял бы об этом".
По мнению эксперта, тренд на размывание границ между классами сохранится. Причем баланс между ЖК комфорт-класса и более низкими по отношению к нему может качнуться в сторону последних. "Стремление минимизировать издержки заставляет застройщиков все чаще отказываться от отделки. При объективной оценке такие ЖК массово относить к комфорт-классу не вполне корректно", - пояснил аналитик.
Генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева, напротив, считает, что есть тенденция к повышению качества новостроек более низких классов. "Клиенты хотят иметь доступ к развитой инфраструктуре, благоустройству и другим опциям, независимо от класса жилья. Это стимулирует девелоперов улучшать качество проектов и создавать дополнительную ценность в условиях высокой конкуренции. Таким образом, появляются комплексы, которые целесообразно классифицировать как новостройки "комфорт+", "бизнес+" и т. д. То есть эти проекты по ряду характеристик превосходят класс, в котором позиционируются", - заверила "РГ" эксперт.
Кроме технологической начинки жилья, повышается и уровень оснащения территорий ЖК. Речь идет, например, о размещении площадок для занятий спортом.
Другая тенденция касается цен на первичное жилье. Если убрать из рассмотрения самые дорогие ЖК, то общий тренд на большинстве региональных рынков - это выравнивание различий в стоимости разных классов новостроек, отмечает Алексей Попов. "Цены в экономклассе сильно разогнала льготная ипотека, ЖК комфорт-класса стали появляться в ранее нетипичных для них локациях, а объекты бизнес-класса, напротив, не могли дорожать сильно из-за эффекта высокой базы. Если в 2021 году ЖК бизнес-класса стоили в 2,3 раза дороже, чем эконом, то по итогам 2024 года разница уменьшилась до 2,0", - подытожил эксперт.
В рамках проекта "Вызов" по благотворительной программе "ДоброFON" компании "Фонбет" в Москве построено десять инклюзивных спортивных площадок. Проект реализуется при поддержке Паралимпийского комитета России, правительства Москвы и Всероссийского общества инвалидов. Благодаря этому люди с физическими особенностями получат возможность заниматься спортом в комфортных условиях. Открытие первой площадки прошло 3 октября на территории спорткомплекса "Лужники".
На новых спортивных площадках проходят мастер-классы с объяснением правильной техники выполнения упражнений на тренажерах, а на каждом снаряде размещен QR-код, отсканировав который, любой желающий может ознакомиться с обучающими видеотренировками.
"Тренажеры стоят почти в каждом дворе. Но если к ним подойдет инвалид на коляске, он не сможет заниматься. Поэтому очень важно, чтобы тренажеры были адаптированы для инвалидов. Мне очень приятно, что наконец-то повернулись лицом к нашим нуждам", - поделилась помощник председателя Московской городской организации Всероссийского общества инвалидов Надежда Северьянова.
