Рынок аренды жилья оживился после закрытия льготной ипотеки и роста ставок
Среди региональных столиц ЦФО в первой тройке - Тула, Липецк и Тверь, занявшие соответственно пятую, восьмую и 21-ю строчки рейтинга. По подсчетам аналитиков, окупить среднестатистическое жилье арендаторы смогут за срок от 12,6 года в Туле до 13 лет в Твери. А, к примеру, в Воронеже, занимающем в общероссийском рейтинге 59-е место (ниже только Белгород - но здесь особые обстоятельства), квартира окупится за 17,5 года. Так или иначе, сдавать жилье сегодня становится выгодней, чем год назад. Прокомментировать ситуацию "РГ" попросила экспертов - участников рынка недвижимости.
В Туле за год аренда квартиры подорожала более чем на 30 процентов. Если год назад однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом не в центре города, но в привлекательных домах можно было снять за 30 тысяч рублей в месяц, то сегодня - за 40-45 тысяч. Конечно, если поискать, то может встретиться и вариант, например, "сталинки" в центре с "бабушкиным ремонтом" за 30-35 тысяч. Выросла цена аренды и в хрущевках, расположенных не в самых престижных местах: то, что в январе 2024 года сдавали за 15-18 тысяч, сейчас предлагают за 25 тысяч и больше.
- Стоимость аренды в Туле в прошлом году действительно росла значительно быстрее, чем цены на недвижимость. Стоимость квартир, как и в среднем по России, увеличилась примерно на семь процентов, в то время как аренда - на 25-30 процентов. Но я не стал бы делать из этого вывод о существенном росте доходов от сдачи квартир. Это вопрос не столь однозначный. Надо учитывать инфляцию, налоги, ведь мы говорим о легальной сдаче жилья. Я бы рекомендовал также страховать арендную недвижимость, поскольку это бизнес с высокими рисками. Если закладывать все эти нюансы, то насчет высокой доходности не стал бы обольщаться, - пояснил "РГ" президент Тульской гильдии риелторов Алексей Сидоров.
Агрессивный рост стоимости аренды, по его мнению, связан с увеличением процентной ставки по ипотеке: те, кто, рассчитывая на дешевую ипотеку, намеревался покупать квартиру, теперь не могут себе этого позволить (сегодня банки предлагают кредиты под 20 с лишним процентов и на 30 лет). Грубо говоря, хочешь съехать от родителей - снимай квартиру. К тому же тульские заводы в последние годы активно набирали людей, в городе оружейников много иногородних. Кроме того, в Тулу приезжают беженцы из приграничных регионов, которые в ожидании получения сертификатов на покупку жилья также снимают квартиры. В итоге существенно вырос спрос на арендное жилье, и, как следствие, увеличивается стоимость аренды.
В то же время, как поясняют участники рынка недвижимости, скупать квартиры для сдачи их внаем сегодня не так уж выгодно. Когда была дешевая ипотека, при наличии у людей определенных средств этот бизнес действительно развивался. Покупали квартиры на стадии котлована, стоимость этой недвижимости к моменту сдачи дома подрастала порой на 30 процентов. Есть построенные лет пять - десять назад дома, в которых одному человеку принадлежит до десятка квартир. Их сейчас в основном и сдают в аренду.
Сегодня скупать квартиры для сдачи внаем из расчета, что с ростом арендной платы лет на пять-шесть снизился срок окупаемости, представляется не столь выгодным. Жилье подорожало, в том числе и вторичка, построенная в году 2006-м. Тула не Москва - здесь не так много людей, готовых покупать квартиру за 10-14 миллионов, чтобы сдавать ее в аренду. К тому же изменились входные условия: ипотека стала дорогой, плюс сильно подорожали стройматериалы, а без ремонта квартиру за хорошую цену не сдашь. Сейчас на минимальный ремонт, стоивший год назад полмиллиона, придется потратить в два раза больше денег.
Тема ремонта актуальна и в связи с рисками этого бизнеса. Как-то мигранты, сняв дешевую квартиру, застелили пол в одной из комнат пленкой, засыпали землей и выращивали там зелень на продажу. Выяснилось это, когда у соседей закапало с потолка.
- Конечно, это крайние случаи, но, чтобы сдавать квартиру по хорошей цене, в ней необходимо регулярно делать хотя бы косметический ремонт. Отобьет ли его арендная плата за год - вопрос. Но этот год плюсуйте к годам, за которые планировали окупить это жилье, - заметил Алексей Сидоров. - Если заниматься этим бизнесом, я бы советовал страховать недвижимость. Арендодатели ведь никак не защищены законом, а квартиры, как правило, снимают люди, у которых ничего нет.
По его мнению, сегодня покупка дополнительной недвижимости - по-прежнему средство сбережения денег. К примеру, трехкомнатная "сталинка" в Пролетарском районе Тулы в 1997 году стоила 8-10 тысяч долларов. Спустя почти 30 лет ее цена - в тех же пределах.
Ярославль в рейтинге доходности находится на 36-м месте. По мнению авторов исследования, средняя цена квартиры на вторичном рынке города составляет около пяти миллионов рублей. Ставка аренды в среднем - 27 тысяч. При таких ценах доходность сдачи квартиры в аренду составляет 6,5 процента, а окупаемость - 15,4 года.
Руководитель отдела оценки и аналитики ярославской группы компаний "Метро" Анастасия Голлай считает, что эти цифры не совсем точны, поскольку исследование основывалось на предложениях агрегатора, а не на реальных прошедших сделках.
- Мы понимаем, что однокомнатных и двухкомнатных квартир продается гораздо больше, чем трехкомнатных, которых может быть много в объявлениях. Поэтому по покупкам квартир на вторичном рынке средний бюджет в 2024 году в Ярославле составлял чуть более четырех миллионов рублей. Если посмотреть 2023 год, то там он был около 3,3 миллиона рублей. За год бюджет увеличился на 21 процент, - рассказывает Анастасия Голлай.
По оценке аналитика, в Ярославле второй год отмечается дефицит предложений по аренде - с тех пор как увеличились ставки по ипотеке. Особенно жестким он стал с весны 2024 года.
- Средняя стоимость аренды составляет 18-20 тысяч рублей, - продолжает Анастасия Голлай. - Дорогие квартиры сдаются реже, чем более доступные. Хотя в Ярославле были сделки и по квартирам за 60-65 тысяч рублей. В 2023 году стоимость аренды составляла около 15 тысяч. Речь идет об увеличении на 20 процентов. То есть и стоимость квартиры, и стоимость аренды выросли примерно одинаково.
Выгоднее всего в спальных районах Ярославля сдавать однокомнатные квартиры, студии, небольшие двушки.
- В центре ситуация другая. Там могут снимать и большие двушки, и трешки. Бывают ситуации, когда родители устраивают ребенка в престижную школу и снимают рядом квартиру, чтобы не ездить на транспорте. Но в среднем в Ярославле снимают квартиру в 1,4 комнаты, - уточняет Анастасия Голлай.
Если сейчас купить в Ярославле квартиру для сдачи в аренду, то без учета возможного роста цен полная окупаемость наступит через 18 лет.
- Наши эксперты говорят, что сейчас долгосрочная аренда приносит порядка семи-восьми процентов доходности. С учетом того, что цены растут, доходность делается выше для того, кто купил квартиру раньше. Если бы вы купили ее даже год назад, то вы бы сделали это на 700 тысяч дешевле. Понятно, что окупаемость ускоряется по сравнению в теми, кто купил ее сейчас, - отмечает аналитик.
По оценке специалистов, такая ситуация сохранится до тех пор, пока будут высокие ставки по ипотеке. Часть людей, которые хотели продать, остались жить в своих квартирах. Люди, которые хотели купить, отказались от покупки, потому что дешевле снять жилье.
- Мы рассчитывали осенью сделку по двушке-хрущевке в спальном районе Ярославля. Платеж на тот момент, еще до повышения ключевой ставки, составлял более 40 тысяч рублей. Если взять новую двушку, то платеж будет выше 60 тысяч рублей в месяц. Фактически в два раза дешевле можно снять квартиру. Пока ставки высокие, люди будут больше снимать квартиры, чем покупать, - заключает Анастасия Голлай.