В регионах Северного Кавказа вырос спрос на квартиры-студии
- Во втором полугодии часть спроса с рынка новостроек, на котором больше нет льготной ипотеки, переместилась на "вторичку". Этот фактор вкупе с инфляцией позволил собственникам поднять цены, - сообщил генеральный директор портала Павел Луценко.
Исследование "Авито Недвижимость" также свидетельствует о том, что после завершения первого июля 2024 года массовой льготной ипотеки на новостройки часть потенциальных покупателей первичного жилья переориентировалась на вторичный рынок. Так, в Грозном по итогам прошлого года по сравнению с предыдущим спрос на "вторичку" вырос на 44 процента, в Махачкале - на 20, а в Ставрополе - на 13.
- В 2024-м можно выделить несколько ключевых событий, которые определили развитие вторичного рынка недвижимости. С точки зрения стоимости ипотечных кредитов "первичка" и "вторичка" стали практически сопоставимы, и некоторые покупатели сделали выбор в пользу готового жилья. Другим важным трендом стало то, что часть собственников приняла решение сдать жилье в долгосрочную аренду вместо продажи. Также мы наблюдаем формирование отложенного спроса: с учетом текущей стоимости ипотеки и привлекательных ставок по вкладам некоторые россияне откладывают покупку недвижимости, - рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Сергей Еремкин. - Если говорить о динамике цен на вторичном рынке, то мы не видим предпосылок для значительных изменений в ближайшее время. Недвижимость остается для россиян надежным способом сбережения средств и качественным активом, продавать ее с дисконтом владелец будет только в случае личной необходимости.
Представитель махачкалинской риелторской компании "ИН-ГРУПП" Наида Зайналова отмечает, что в Дагестане стали значительно реже покупать жилье в ипотеку:
- Ставка очень высокая - от 25 до 30 процентов, клиенты не могут к ней привыкнуть, учитывая, что в последние годы она была девять - десять процентов. Количество ипотечных кредитов снизилось еще и потому, что в Дагестане люди не могли приобрести недвижимость по льготным программам с низкой ставкой. Ведь на нее могли рассчитывать только те, кто приобретал квартиры в новостройках и у юридических лиц, а у нас возникла проблема с тем, что не все застройщики работали с эскроу-счетами и участвовали в программах субсидирования. А у тех, кто все же с ними работал, цены были слишком высокие.
Тем временем на рынке новостроек в СКФО сложилась очень интересная ситуация. В Ставрополе и во Владикавказе цена "квадрата" выросла, а вот в Грозном и Махачкале, наоборот, упала.
- Во втором полугодии 2024 года ситуацию стали определять растущая ключевая ставка и заградительные проценты по жилищным кредитам, произошел перелом. Во многих городах рост цен замедлился, а кое-где они начали снижаться, - отмечает Павел Луценко. - При высокой ключевой ставке этот процесс продолжится. Исключение могут составить лишь те города, где очень мало или нет нового строительства - накопленный спрос на новостройки позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
При этом покупатели стали обращать все больше внимания на малогабаритные квартиры площадью до 32 квадратных метров. Так, в Ставрополе за год спрос на студии вырос на 14 процентов (в среднем по стране - на пять). В одном из риелторских агентств города корреспонденту "РГ" подтвердили эту тенденцию. Связана она в первую очередь с тем, что стоят студии гораздо меньше однокомнатных квартир, за которые нужно отдать от четырех до пяти миллионов рублей. В старых домах они дешевле примерно на миллион. Студию же сегодня можно в среднем купить за 2-2,5 миллиона. Встречаются и за три, однако спрос на них невысок.
- Годом ранее цены на недвижимость были ниже, но если говорить о разнице в стоимости между студиями и однокомнатными квартирами в процентном соотношении, то этот показатель практически не изменился, - рассказала эксперт агентства Елена Петрова.
По ее словам, сегодня в Ставрополе наибольшей популярностью пользуются студии площадью 20-25 квадратных метров. Основные покупатели таких квартир - это молодые или одинокие люди. В то же время ставропольские застройщики в перспективе не планируют массовый ввод в эксплуатацию малогабаритного жилья.
- Скорее всего, спрос на студии останется на том же уровне, что и сейчас, ведь малогабаритные квартиры покупают в расчете на дальнейшее расширение жилплощади, - добавила Елена Петрова.
По словам Наиды Зайналовой, в Махачкале студии также продаются быстрее всего, так как это самый бюджетный вариант недвижимости. Хотя квадратный метр студии стоит так же, как и других квартир - в строящемся доме от 60 тысяч рублей, а уже во введенном в эксплуатацию, в зависимости от дома и его местоположения, от 100 тысяч рублей.
По словам Павла Луценко, на рост спроса в стране повлияло то, что в некоторых регионах уже начали устанавливать ограничения на площадь малогабариток в новостройках. Там, где официального запрета еще нет, действует негласный либо застройщики сами на всякий случай не рискуют проектировать студии площадью менее 28 квадратных метров.
- Так что в наступившем году средняя площадь квартир определенно вырастет, - считает Луценко. - Тем не менее пока малогабариток на рынке много. Такие лоты в силу их относительно невысокой общей стоимости продать и купить легче всего - в условиях отсутствия дешевой ипотеки это очень важно для всех участников рынка.
По мнению Наиды Зайналовой, в этом году вряд ли на рынке недвижимости начнется стагнация:
- Одно- и двухкомнатные квартиры всегда пользуются спросом и быстро продаются. Цены же на новостройки вырастут, так как увеличивается стоимость стройматериалов, рабочая сила тоже стала дороже. Застройщики и в прошлом году поднимали цены, даже несмотря на низкий спрос. А вслед за ценами на "первичку" поднимется и стоимость "вторички".