Одна из форм - установление для банковской системы так называемых макропруденциальных нормативов. Дело в том, что банку нужно создавать определенные резервы на случай, если вдруг у клиента все станет плохо и он не сможет расплатиться по долгам. Если говорить простым языком, то когда вы выдаете деньги человеку с хорошим доходом без дополнительных финансовых нагрузок, то коэффициент, условно говоря, один. И другое дело, когда у заемщика пять кредитов. Для него нужно будет формировать гораздо большие резервы. Такие внутренние барьеры фактически ставят банки в позицию, в которой им невыгодно давать деньги кому попало.
Очередные меры в этом направлении были введены с 1 января. Они коснулись не только обычных кредитов, но и ипотечных. Дело в том, что некоторые застройщики начали формировать собственные программы льготного кредитования, договариваясь с различными банковскими структурами. Одна из самых известных схем - это завышение стоимости. Например, рыночная цена - 180 тысяч рублей за квадратный метр. Клиенту предлагается взять по 200 тысяч, но при этом платить ипотеку под очень небольшой процент. Такие схемы пытаются ограничивать. Для людей это мина замедленного действия. Допустим, человек не справился с кредитом, ушел в банкротство, либо решил продать недвижимость, чтобы рассчитаться с банком. Тогда он сможет реализовать свой дом или квартиру, но с большими потерями, поскольку изначально взял жилье по завышенной цене.
Сейчас брать кредит на условиях рыночной ставки может только безумец либо тот, у кого очень высокие официальные доходы. Из обычных людей ипотеку берут те, у кого есть большой первоначальный взнос и нужно доплатить разницу между имеющейся суммой и стоимостью нового жилья.
По центральным регионам идет серьезное падение спроса на первичку из-за того, что так называемая президентская ипотека отменена с июля прошлого года. Пока действует семейная ипотека, но периодами, потому что лимиты периодически заканчиваются. По той же причине в очередной раз "встала" и сельская ипотека. Поэтому застройщики ищут различные способы, чтобы продать недвижимость и иметь возможность вкладываться в дальнейшее строительство.
На территории ДФО действует "дальневосточная ипотека", поэтому строительство нового жилья у нас идет. Но что касается цен на первичном рынке, мнения большинства экспертов сводятся к тому, что падать они не будут. Себестоимость работ растет, стройматериалы дорожают.
Многие ожидали, что, зайдя на дальневосточный рынок, федеральные застройщики начнут демпинговать и произойдет снижение цен. Этого не случилось. Компании решили привлекать покупателей другим способом - комплексной застройкой. С другой стороны, растет конкуренция, для рынка это неплохо.
Амурская область и некоторые другие регионы ДФО последние годы ставят рекорды по объемам жилищного строительства. Но не исключено, что если ничего не поменяется в плане льготных ипотечных программ, в ближайшие годы будет падение, и существенное. Видя снижение спроса, застройщики не станут закладывать новые объекты. А сейчас достраивается то, что было начато в прошлом и позапрошлом годах, потому что средний срок строительства - два года.
В 2026-м, если все пойдет по сценарию ЦБ, инфляция должна снизиться до четырех процентов, а ключевая ставка - где-то до десяти. Оправдается ли такой прогноз, никто не знает. Но этот год будет тяжелым с точки зрения деятельности предприятий, застройщиков, покупки недвижимости.
Что можно посоветовать в этих условиях? Если человек хочет приобрести квартиру на первичке, то можно попробовать "поймать" какие-либо акции от застройщиков, в рамках которых они, возможно, начнут снижать цены, чтобы завлечь покупателей. Это может быть приурочено к 8 Марта, к 80-летию Победы и так далее.
Еще некоторые банки наверняка будут прописывать в договоре условие о том, что если ключевая ставка снизится, то уменьшится и ставка по кредиту. Можно постараться подобрать себе ипотеку на таких условиях в расчете, что в будущие годы ЦБ смягчит денежно-кредитную политику.
Еще стоит присмотреться и к вторичке. Центробанк на собственника никак не влияет. Если ему очень надо продать, то он вправе сделать это за любую сумму. Поэтому такие сделки будут, ведь возникают ситуации, когда человеку нужно или за кредит рассчитаться, или он меняет место жительства и срочно уезжает в другой регион. Конечно, системного снижения цен здесь тоже никто не ожидает, поскольку собственники все-таки ориентируются на ситуацию на первичном рынке.