За заброшенные дачные участки будут штрафовать
Прежде всего нужно понять, что законопроект не вводит новых штрафов. Штрафовать за неосвоенные и изымать за неиспользование можно было и раньше. Документ вводит критерии, определяющие участок как неосвоенный, и определяет порядок действий собственника после покупки земли. Так, например, в документе введено понятие "освоение земельного участка". Теперь собственники обязаны приступить к использованию участка с момента регистрации права собственности. Если участок требует освоения, его использование должно начаться не позднее трех лет с даты регистрации или в сроки, установленные проектом рекультивации. Закон также предусматривает возможность передачи участков в аренду или безвозмездное пользование, что особенно важно для пожилых владельцев, которые физически не могут обрабатывать землю, но хотели бы сохранить право собственности.
- Важно отметить, что подобный механизм уже существует в отношении земель сельскохозяйственного назначения (статья 284 ГК РФ). В то же время процедура изъятия земельного участка - это исключительная мера, применяемая лишь в случаях, когда собственник на протяжении длительного времени не устраняет выявленные нарушения, - поясняет Дарья Житомирская, юрист юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов».
Процедура изъятия участка остается сложной, что является важной гарантией прав добросовестных владельцев. Реальные изъятия могут коснуться не более шести-семи процентов заброшенных участков, прогнозирует Надежда Капустина, профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при правительстве РФ. По прогнозам эксперта, в первый год его действия около 30 процентов заброшенных участков начнут осваиваться. Еще примерно 20-25 процентов будут выставлены на продажу.
- Сначала собственник получает предписание о необходимости приведения в надлежащий вид. Это позволит применять земли в соответствии с видом их разрешенного использования, изменить санитарно-эпидемиологическую обстановку (ликвидировать несанкционированные свалки на территории сельских поселений, решить проблему с борщевиком) и др. В то же время закон закроет лазейку для ряда собственников земли с уплатой налогов. Введенные законом рычаги стимулируют собственника оперативно перевести землю из одной категории в другую, а следовательно, это отразится на размере налогообложения, - добавляет Ольга Борисова. доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ.
Важный момент - в случаях, когда у собственника есть действительно объективные причины неиспользования земли и он может это доказать, срок для устранения нарушений может быть продлен. Каждый отдельный случай рассматривается в рамках административного процесса, поясняет Евгений Михайленко, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ.
В целом же все положения документа направлены на одно - введение земли в хозяйственный оборот, что сегодня вполне актуально: по данным Народного фронта, 10-15 процентов участков являются по факту заброшенными (всего в Росреестре числится 540 тысяч огородных и 12,5 миллиона садовых участков), считает Алена Яковлева, управляющий партнер ГК "РосКо".
- Любой человек может оформить себе в собственность заброшенный участок, который не стоит на учете в ЕГРН. И таких участков достаточно много встречается в регионах страны. А сделки с ними оформляются через местную администрацию. Да, этот процесс не самый быстрый (от года), но зато можно получить участок в собственность значительно ниже его рыночной цены, - поясняет Елена Юргенева, руководитель Alpha Star Properties.
Решит ли документ существующую проблему? "Все зависит от активности местных властей. В одних регионах проверки могут быть регулярными, в других начнут действовать только по жалобам соседей. Закон точно заработает в городах и активно застраиваемых районах, где каждый участок важен. В удаленных поселках его внедрение может быть медленным", - считает Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости".
Какой участок считается заброшенным?
Если дачный участок считается неиспользуемым, если он захламлен мусором, предметами, не связанными с использованием земли, или зарос сорняками высотой более 1 метра и на площади более чем 50 процентов. Кроме того: если, приобретя участок в дачном товариществе, его хозяин решит не возводить дом, а просто приезжать летом два раза в месяц пожарить шашлыки, то это будет рассматриваться как нецелевое использование земли. Разрушенные здания и заросшие огороды также считаются предупреждающими сигналами.
Кирилл Кулаков, президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков":
- При изъятии закон тоже предусматривает процедуры, в ходе которых у собственника есть право сохранить свое имущество. Прежде всего неосвоенный участок попадает в специальный перечень земель, надзор за которыми ведет Росреестр. Далее собственника привлекут к административной ответственности (штраф в размере 1-1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей), вынесут предупреждение и дадут конкретный срок, за который он должен будет провести мероприятия по освоению участка. Если и после этого требования не будут выполнены, Росреестр в течение 30 дней уведомит о допущенных нарушениях уполномоченные органы власти. Только после этого Росреестр получает право обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка. Он, кстати, будет продан с публичных торгов. Кстати, подобные процедуры действуют во многих европейских странах, так что наше законодательство вполне отражает мировой опыт в регулировании земельных отношений.
Руслан Есаулов, председатель СНТ "Дубрава" Воронежской области:
- Как только все участки в нашем СНТ избавили от зарослей и свалок, уровень краж снизился до нуля, а привлекательность еще не выкупленных участков выросла в разы. СНТ ожило, начало развиваться: активно занялись вопросами благоустройства.