Какие изменения ждут владельцев недвижимости и земли, рассказали в Росреестре
Оксана Штейн: С 1 марта вступают в силу сразу несколько значимых изменений в действующее законодательство, и главная их цель - защита прав граждан, упрощение и повышение безопасности многих операций с недвижимостью.
Давайте напомним читателям, какие новшества по использованию земельных участков ввел Федеральный закон от 8 августа 2024 года N 307-ФЗ.
Оксана Штейн: Теперь владельцы земли обязаны начать ее использовать по назначению в течение трех лет после вступления в право собственности. Это значит, что если вы купили участок, например под строительство дома или для выращивания сада, то и должны строить дом, сажать деревья, проводить другие необходимые работы, чтобы территория не пустовала. Закон вводит даже такое понятие, как "освоение участка". Это значит, что собственник обязан привести землю в порядок, чтобы использовать ее по назначению.
Что делать, если для освоения участка требуется больше времени, чем отведенные законом три года?
Оксана Штейн: Если на участке требуется, например, восстановление плодородия почвы или устранение последствий загрязнения, то срок освоения может быть продлен. В этом случае правообладатель должен разработать проект рекультивации, который будет согласован с местными органами власти, и срок будет продлен согласно предоставленной документации.
Важно отметить, что в период рекультивации хозяин участка не будет считаться нарушителем. Главное, чтобы он укладывался в новые установленные ему сроки.
А вот если и после истечения срока, отпущенного на рекультивацию, правообладатель не начнет использовать землю по назначению (три года или срок, предусмотренный проектом), органы местного самоуправления могут принять меры, включая наложение на него штрафов или даже изъятие участка. Поэтому важно следить за тем, чтобы все документы на земельный участок были в порядке, включая правоустанавливающие, границы установлены в соответствии с действующим законодательством, и документы, подтверждающие целевое использование участка, были в наличии. К тому же освоение земли - это ведь не только обязанность, но и возможность создать что-то ценное для себя и своей семьи.
Как новые правила повлияют на развитие населенных пунктов?
Оксана Штейн: Новые правила направлены на более эффективное использование земельных ресурсов, что особенно важно в условиях роста городов и увеличения спроса на земельные участки. Установление четких сроков поможет предотвратить ситуации, когда участки годами остаются заброшенными. Кроме того, новые правила могут стимулировать развитие инфраструктуры в населенных пунктах, так как освоение земельных участков часто связано со строительством дорог, коммуникаций и других объектов.
С 1 марта 2025 года вступает в силу еще один федеральный закон, который внесет серьезные изменения в процедуру оформления недвижимости. Давайте разберем его основные моменты начиная с самого простого. Что такое принцип "построил - оформи"?
Оксана Штейн: Это новое правило, обязывающее владельцев оформлять построенные объекты до начала их эксплуатации. Раньше это делалось по желанию, а теперь станет обязательным. Для граждан сохранится упрощенный порядок оформления, например по "дачной амнистии". Это значит, что если вы построили дом или гараж, то нужно будет зарегистрировать его в Росреестре, прежде чем начать им пользоваться.
А если я решу продать или подарить земельный участок, что мне нужно учесть с этого года при оформлении сделки?
Оксана Штейн: Основное нововведение - обязательное межевание земельных участков для совершения любых сделок. Если границы участка не установлены в соответствии с законодательством, его нельзя будет продать, подарить или обменять, а также сдать в аренду или переуступить. Без межевания сделки будут приостановлены, а на таком участке нельзя будет зарегистрировать дом.
А если на участке построено здание, но земля под ним не оформлена?
Оксана Штейн: Если у собственника здания, помещения или машино-места нет прав на землю под объектом, он должен будет либо выкупить ее, либо оформить в аренду. Это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. При этом продать здание, расположенное на земельном участке, возможно только одновременно с таким земельным участком. И если границы такого участка не установлены в соответствии с действующим законодательством на момент подачи документов в Росреестр, то продажа такого здания с земельным участком будет приостановлена.
Основная проблема в том, что раньше многие участки продавались или сдавались в аренду без четко определенных границ. Это приводило к спорам между соседями, реестровым ошибкам и даже мошенничеству. Например, покупатель мог обнаружить, что реальная площадь участка меньше, чем указано в документах. Новый закон N487-ФЗ, который вступит в силу 1 марта 2025 года, призван защитить права всех сторон.
Как быть с объектами, на которые уже есть ранее возникшие права, но они не были внесены в ЕГРН?
Оксана Штейн: Тема ранее учтенных объектов недвижимости всегда актуальна. Сейчас по таким объектам проводится множество мероприятий: это и выявление их правообладателей, и установление границ таких объектов в рамках проведения комплексных кадастровых работ, и внесение сведений об адресах в государственную адресную систему.
Сведения о большинстве таких объектов уже внесены в ЕГРН. Но, к сожалению, все еще встречаются случаи, когда записи в реестр недвижимости вносятся впервые об объекте, например, наследниками. Для таких объектов потребуется подготовить технический или межевой (для участков) план. Раньше это не требовалось, но теперь станет обязательным условием для внесения сведений в ЕГРН.
Что вы посоветуете людям, которые владеют недвижимостью и планируют ею распорядиться?
Оксана Штейн: Я всегда рекомендую всем оформить свою недвижимость в соответствии с действующим законодательством: внести запись о правах в ЕГРН, даже если вы уже давно владеете своим имуществом, заранее провести межевание. Это избавит от многих проблем и ускорит процесс оформления сделки, если она вдруг потребуется, например, при смене места жительства. Если вы покупаете участок, обязательно проверьте, внесены ли его границы в ЕГРН. Сделать это очень просто с помощью Единой цифровой платформы, разработанной в рамках государственной программы "Национальная система пространственных данных". Очень важный ресурс для всех пользователей недвижимости, а с недавнего времени на нем реализован и сервис "Публичная кадастровая карта". Найти его очень легко: https://nspd.gov.ru. Ресурс бесплатный, требуется только идентификация вас как пользователя через Госуслуги.