Как отмечает профессор Финансового университета при правительстве РФ, доктор экономических наук Надежда Капустина, вакантность помещений первых этажей в районах старой, советской застройки Санкт-Петербурга выросла с 15 процентов в начале 2000-х годов до 45-50 процентов к 2025-му. Для сравнения: на ключевых торговых улицах города уровень вакантности помещений сегодня колеблется в районе пяти процентов (по данным Nikoliers).
Анализ структуры коммерческого использования первых этажей показывает фундаментальные изменения в потребительском поведении населения и логистике. Если в начале нулевых годов здесь доминировали продуктовый ретейл (38 процентов) и предприятия бытового обслуживания (27 процентов), то сегодня почти половина помещений простаивает. Причины кроются в низкой инвестиционной привлекательности таких объектов, объясняет Капустина. При средней арендной ставке 700-900 рублей за квадратный метр и операционных расходах 250-300 рублей необходимый объем первоначальных инвестиций в 15-20 тысяч рублей на квадратный метр делает срок окупаемости неприемлемым для малого бизнеса в текущих экономических условиях.
По мнению эксперта, сегодня помещения на первых этажах в большей степени могут быть востребованы не торговыми, а медицинскими или образовательными организациями. Так, медцентры при относительно небольших вложениях (семь-восемь миллионов рублей) обеспечивают стабильный поток в 30-40 пациентов в день. Образовательные проекты в некоторых случаях способны окупиться за два года. Там, где для этого есть необходимые условия и согласие владельцев помещений, могут разместиться производственные мастерские: в этом случае вложение трех-четырех миллионов рублей может окупиться за 2,5-3 года при рентабельности 25-30 процентов.
Вадим Кашкин, глава департамента коммерческой недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости", среди других вариантов коммерческого использования первых этажей называет небольшие коворкинги и мини-офисы: спрос на близкие к месту жительства рабочие пространства в последние годы растет среди самозанятых горожан. А маркетплейсам такие объекты могут быть интересны в качестве не только обычных пунктов выдачи заказов, но и малых логистических центров (складов). Кроме того, здесь может быть успешен стрит-ретейл специфических товаров (корм для животных, товары для рукоделия, запчасти и инструменты и др.).
Гендиректор проектной компании WildTeam Мария Болдырева также считает, что в "старых" районах необходимо делать акцент на локальные сервисы и гибкие форматы, для которых некритичен низкий трафик, но важна целевая аудитория. "Подобный малый бизнес все чаще ориентируется не на случайных клиентов, а на локальное комьюнити. Другой путь - социальное использование. Пространства можно отдавать под кружки, клубы, образовательные проекты, волонтерские центры", - считает Болдырева.
Специалист по управлению активами Владислав Скворцов предлагает активнее использовать механизм государственно-частного партнерства для развития социальной инфраструктуры, например локальных культурных площадок. При правильном подходе пустующие помещения могут получить вторую жизнь, повысив общее качество городской среды, что в целом сделает район более привлекательным и для бизнеса. "Главное, создавать точки притяжения для жителей - они увеличат трафик. А если среда становится удобной и интересной, бизнес подтянется сам", - соглашается с таким подходом Мария Болдырева.
Чтобы ускорить освоение пустующих помещений, городские власти могут использовать меры поддержки арендаторов с учетом специфики конкретного района. "Расчеты показывают: субсидирование 40-50 процентов арендной ставки в сочетании со снижением налоговой нагрузки и льготным кредитованием способно обеспечить возврат инвестиций за три-четыре года даже в наименее привлекательных локациях", - отмечает Надежда Капустина.
В межотраслевой ассоциации СРО "Перспектива" предлагают стимулировать привлечение арендаторов из числа НКО и социальных проектов. Для этого, помимо льгот по аренде и налогам, имеет смысл упростить процедуру согласования помещений под некоммерческие цели и организовать интернет-платформу, с помощью которой жители предлагают свои идеи, а предприниматели их реализуют.
Юрист в сфере ЖКХ Екатерина Машкова тоже полагает, что многое зависит не только от властей, но и от самих обитателей домов, где расположены пустующие помещения. Если речь идет о простаивающей муниципальной собственности, то жители могут инициировать размещение на этих площадях необходимых социальных объектов, коллективно обратившись в администрацию муниципалитета или района.