Московские инвесторы нашли новые объекты для вложений - машино-места и кладовки
Метр рубль бережет
Риелторы говорят, что поведение инвесторов легко объяснимо - цены на квартиры в последние годы сильно выросли, а стандартную ипотеку сейчас дают по ставке около 30% годовых. Еще пару лет назад, когда действовала льготная ипотека для всех, а квартиры в новостройках стремительно дорожали, многие предпочитали покупать их в кредит и сдавать в аренду, покрывая таким образом ипотечный платеж. Спустя какое-то время эти квартиры можно было продать дороже, получив прибыль. Но сейчас эта схема трудно реализуема - ставки по кредитам слишком высоки.
Но предприимчивые горожане и тут нашли выход. Если квартиры не по карману, можно присмотреться к машино-местам и кладовкам - они гораздо дешевле! "И кладовки, и парковки - дефицитный продукт на рынке новостроек. Например, создание парковочного пространства имеет очень высокую себестоимость, поэтому нередко вообще не гарантирует девелоперам какую-либо маржинальность. Многие застройщики торгуют машино-местами "в ноль", без дохода, особенно с учетом уровня инфляции. Главный бонус от парковочных пространств для девелоперов - возможность привлечь больше клиентов с помощью дополнительной опции", - объясняет "РГ" управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.
Кроме того, поначалу жильцы скупают парковки неохотно - стремятся купить квартиру побольше или погасить на нее ипотеку побыстрее, потом еще надо делать ремонт... К тому же надеются, что машину можно будет припарковать где-то возле дома. Первое время обычно так и бывает, но по мере заселения новостройки поиски парковочного места по вечерам превращаются в квест. Тут жители и вспоминают про подземный паркинг! Но мест у застройщика уже не остается, зато они есть у инвесторов - те и сдают их в аренду. Обычно по цене 10-15 тыс. рублей в месяц, но тут все зависит от локации, ситуации с парковкой вокруг и других факторов. Цены же на места в паркингах у застройщиков обычно начинаются не меньше чем от миллиона рублей. Да, возвращать вложенное за счет аренды придется долгие годы, но нюанс в том, что продать место спустя время можно в полтора раза дороже, чем купил.
"Похожая ситуация наблюдается с кладовыми, - продолжает Сырцов. - Они предусмотрены лишь в 30% новостроек, правда, меньше популярны по сравнению с машино-местами, но дефицит есть. При этом востребованность кладовок растет в связи с сокращением площади жилья и отсутствием в большинстве новых ЖК балконов, которые раньше часто использовались как домашние "склады". Так что и эти помещения с высокой вероятностью могут принести инвесторам серьезный доход. Тренд может поменяться, только если резко вырастет коэффициент обеспечения машино-местами в новостройках или серьезно разовьются предприятия по сдаче в аренду индивидуальных складских ячеек".
Пора сдаваться
Впрочем, как и с любой инвестицией, и здесь можно попасть впросак. Если вокруг ЖК нет критичной нехватки парковок, то интерес к подземному паркингу небольшой - зачем платить, если машину можно бесплатно поставить на улице? Похожая ситуация может возникнуть, если мест в паркинге много - все желающие просто купят их у застройщика, а цены потом расти не будут, поскольку нет дефицита.
С кладовками ситуация похожая. Жильцы часто не спешат с их покупкой, поскольку жалеют отдавать миллион рублей за возможность хранить в подвале зимнюю резину и детские санки. Аренда в такой ситуации становится более предпочтительной - снять кладовую обычно можно за 7-8 тыс. рублей в месяц. Но особой прибыли от аренды инвестор не получит, а с продажей в будущем могут возникнуть проблемы. Квартиры в этом плане более надежны - они нужны всегда и всем.
Так что одно из главных правил для инвесторов - внимательный анализ. Какая ситуация с парковками вокруг, как обстоят дела с общественным транспортом, сколько за машино-место просит застройщик? С кладовками так же - даже наличие балконов в ЖК может свести их привлекательность на нет. В результате может оказаться, что подержать миллион-другой на депозите в банке было бы выгоднее, чем покупать кладовку или парковку, искать арендаторов, а потом покупателей.
Имейте в виду, что на кладовки и машино-места приходят квитанции за ЖКУ, как на обычные квартиры. Суммы там небольшие, но все зависит от площади - если машино-место занимает 20 кв. м, то платеж может легко составить пару-тройку тысяч рублей в месяц. Соответственно, помимо доходов от аренды у инвесторов будут еще и расходы.