Квартиры площадью до 28 кв. м начали массово появляться на рынке недвижимости после 2020 года, сообщает Циан. По словам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, до этого момента такие лоты занимали лишь 1-2% предложений. Застройщики целенаправленно уменьшали площадь жилья, чтобы снизить порог входа на рынок недвижимости.

В результате появились не только отдельные жилые комплексы с микроквартирами, но и целые города, такие как Мурино и Кудрово, где средняя площадь жилого помещения составляет около 40 кв. м. "Такие лоты были интересны инвесторам, их покупали "на вырост" детям, был интерес и со стороны семей, у которых жестко ограничен бюджет. Увеличение количества таких квартир вошло в противоречие с целями запуска льготной ипотеки. Программа была изначально нацелена в т.ч. на улучшение демографических показателей за счет роста доступности жилья для семей, а де-факто часть средств оказалась израсходована на строительство жилья для инвестиций", - рассказал Попов.

По состоянию на февраль 2025 года микроквартиры составляли 14% предложения на рынке новостроек в Москве, 5% на вторичном рынке и 7% в сегменте долгосрочной аренды. При этом, как отмечает Алексей Попов, доля микроквартир в новостройках снижается из-за сокращения числа новых жилых комплексов с такими предложениями, а на вторичном рынке и в сегменте аренды, напротив, растет, поскольку объекты, сданные в эксплуатацию в 2020-е годы, активно вовлекаются в оборот.

Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова, подтверждает существенное влияние экономической ситуации в стране на спрос малогабаритного жилья. В условиях высокой инфляции и роста ключевой ставки до 21% люди стремятся минимизировать расходы на жилье. При этом стоимость микроквартир продолжает расти. По данным Осянина, в новостройках рост составил 7,47% за 2024 год, а студии на рынке аренды подорожали на 23,8%, что выше среднего показателя по всем типам жилья. В Москве медианная цена аренды студии достигла 75 000 рублей (+15,6% за год), а стоимость покупки такой квартиры выросла до 350 000 рублей за квадратный метр (+19,9% за год).

Однако, как отмечает Попов, в большинстве микроквартир сложно организовать продуманные планировки, позволяющие эффективно использовать ограниченное пространство. По его мнению, полноценное жилье, эргономика которого допускает постоянное проживание 1-2 человек, начинается от 28-29 кв. м. Большинство покупателей для собственного проживания выбирают именно такие лоты, а квартиры площадью 20-28 кв. м приобретаются преимущественно с прицелом на перепродажу или сдачу в аренду.

В августе 2024 года в Москве был введен запрет на возведение малогабаритного жилья. По решению мэра Москвы все новые однокомнатные квартиры и студии должны иметь площадь от 28 кв.м (не включая балконы и лоджии), а двухкомнатные - от 44 кв.м. С января 2025 года аналогичные требования были распространены на Московскую область.

"Застройщики компенсируют уменьшение жилой площади за счет более качественной планировки и использования многофункциональной мебели", - считает Овсянин. По информации пресс-службы Hoff, в последние годы растет спрос на модульные решения, которые позволяют спроектировать мебель под индивидуальные запросы клиентов и максимально эргономично использовать пространство, учитывая особенности планировки жилья. В 2024 году продажи модульных систем хранения увеличились на 40%, а модульных кухонь - на 17%, причем доля модульных решений в категории кухонь достигла 79%.

Модульные гардеробные системы стоят в среднем от 25 тыс. до 103 тыс. рублей, модульные кухни - от 37 тыс. до 280 тыс. На рынке представлены и другие варианты компактной мебели. Например, шкафы-трансформеры, которые можно превратить в кровать. Стоимость таких товаров начинается с 64 тыс. рублей и может достигать 244 тыс.

Спрос на малогабаритное жилье и мебель-трансформер продолжит и дальше расти, особенно в крупных городах с высокой плотностью населения. "Высокая стоимость ипотеки и инфляция будут стимулировать спрос на компактные решения по покупке или аренде таких типов квартир. Застройщики же вынуждены адаптировать новые проекты под эти требования рынка", - считает Осянин.