Сезон рассрочек
"Поскольку последние полгода мы живем в ситуации вынужденного отказа от массовой льготной ипотеки и, по разным оценкам, рынок уже потерял при этом от 30 до 40 процентов спроса, то вопрос "Что дальше?" особенно актуален, - начал свое выступление Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб". - В марте состоится заседание Госсовета, на котором в том числе будет определяться стратегия развития российского строительного комплекса. Нами разрабатывается ряд предложений федерального уровня, позволяющих поддержать рынок, увеличить потенциальный спрос и количество покупателей, а также стимулировать развитие жилищного строительства как в Санкт-Петербурге, так и в целом в России. В 2024 году объем строительства был меньше, чем в 2023-м. Это тревожный сигнал. А если вспомнить цифры полученных разрешений на строительство в 2024 году... Так, например, в нашем городе таких разрешений выдано примерно на 900 тысяч квадратных метров. И это при том, что город в том году сдал 2,66 миллиона квадратных метров! То есть бизнес очень осторожно начал относиться к открытию новых проектов".
Среди предложений, которые поступили для будущего обсуждения на Госсовете, глава СРО отметил, в первую очередь, повышение возраста ребенка для получения семейной ипотеки - с 6 до 14 лет. "Семейная ипотека является сегодня очень важным драйвером развития отрасли, - подчеркнул он. - Она составляет примерно 35-40 процентов всех продаж".
Еще одна мера поддержки касается рассрочки от застройщика, которая максимально широко начала применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки. "Законодательных основ для таких рассрочек до сих пор нет, - посетовал Алексей Белоусов. - Одна из задач, которую должен решить Госсовет, это как раз легализация механизма ипотеки от застройщика. Для застройщика, как и для банка, недвижимость будет объектом залога".
Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству, рассказала о законодательной инициативе по поддержке многодетных семей, покупающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные приобретают недвижимость в рассрочку.
"Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, - рассказывает Наталия Астахова. - Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской областей и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 миллиарда рублей".
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG и председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, отметила, что спрос на апартаменты как инструмент сбережений сохраняется, несмотря на сильную конкуренцию со стороны более доходных депозитов. "На нас льготная ипотека не распространялась, потому что наш продукт - в первую очередь инвестиционный, - констатировала она. - Наша задача - обеспечить пассивным доходом людей, и мы помогаем в этом. Мы также предоставляем различные программы рассрочки: их размер несколько ограничен, но продолжаем работать над разнообразием условий.
Это, безусловно, непростая задача, особенно если доходы не слишком высокие. В рамках 214-ФЗ, продавая по договорам долевого участия, мы должны учитывать, что основная часть стоимости объекта оплачивается до ввода его в эксплуатацию. Поскольку стройка в среднем занимает два-три года, это требует от людей продуманного подхода к финансовым инструментам и к оценке своих возможностей. И в данном случае возврат ипотеки с подъемным процентом заметно расширит варианты приобретения недвижимости.
Но тут необходимо отметить, что финансы, тем не менее, у людей есть и они хотят зарабатывать. Недвижимость - это все же консервативный и не самый высокодоходный инструмент инвестиций. Это не краткосрочное вложение. Впрочем, мы вообще ни в коей мере не соревнуемся с банковскими депозитами, это бессмысленно. Мы говорим только о том, что, вложив в банк сегодня под 20-25 процентов годовых и сняв через полгода-год, получится приобрести уже другой объем недвижимости. Об этом необходимо помнить. Зато недвижимость на горизонте 10-15 лет всегда отыгрывает уровень инфляции и, определенно, помогает людям сохранять денежные средства".
По мнению Марины Павлюкевич, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится, то всем участникам рынка придется зафиксировать снижение доступности жилья не только из-за того, что растут цены в соответствии с инфляцией, но и из-за того, что интерес застройщиков переключается на более дорогие сегменты - туда, где у покупателей есть деньги. "Именно эконом сокращается больше всего, потому что покупатели этого сегмента рассчитывают только на льготные программы, - посетовала она. - Мы уже видим, что продажи в этом сегменте подверглись сокращению в большей степени. Соответственно будет меньше строиться недвижимости и она будет дороже".
"Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени", - уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70 процентов.
"Это объемный пул, но он может быть больше, - говорит Анастасия Трифонова. - Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно) либо ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.
Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека - это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80 процентов продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60 процентов. То есть это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно".
Генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова рассказала, что такое явление, как рассрочка, присутствует и на вторичном рынке. "Продавцы даже самостоятельно предлагают нам рассрочку для своих покупателей, - заявила она. - Понятно, что сумма рассрочек не больше двух миллионов рублей и на рассрочку они подписываются не далее чем на один год. Удорожание объекта недвижимости при этом происходит небольшое. Вторичка, я считаю, это очень хороший инвестиционный продукт.
Возьмем, к примеру, двухкомнатную квартиру за пять миллионов рублей. Продавец заинтересован в быстрой продаже. Он понимает, что при ипотеке за 30 процентов годовых покупателей мало. Соответственно, когда мы хотим продать объект недвижимости и продавец с нами на одной волне, естественно, у нас идет очень хорошее снижение стоимости по этому объекту. Бывает даже, например, за пять миллионов выставили и 500 тысяч - торг. Тогда как раньше за каждой "полтинник" убивались. Нами было продано в начале этого года достаточно большое количество объектов по Санкт- Петербургу и Ленинградской области. Именно с такой прекрасной дельтой в сторону покупателей".
По словам риелтора, продавцы в большинстве своем понимают, что они заложники ситуации. Но некоторые, ставя большую стоимость объекта недвижимости, говорят: "У меня есть время, я подожду. Через год ипотека будет опять 10 процентов". "Откуда они берут эту информацию? Одному богу известно, - удивляется Светлана Белова. - Общаясь с профессионалами рынка недвижимости, в том числе с банками, я, например, от них никаких позитивных веяний в эту сторону не слышу".
"По нашей практике, январь закрылся с перевыполнением финансовых планов, - добавил оптимизма Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК". - Февраль в целом пока поддерживает тенденцию, поэтому динамику нисходящей назвать нельзя. Все это происходит на сокращающемся рынке: строительства меньше, витрина меньше, а цены... впрочем, с ценами и так понятно. У них нет физических возможностей снижаться в имеющейся структуре ценообразования и кредитования.
Наши планы - это два новых проекта в Санкт-Петербурге, бизнес-класс и премиальный сегмент. Историческая часть Васильевского острова и Выборгская набережная. В этих сегментах дефицит предложения нарастающий, но спрос стабильный".
По мнению эксперта, ипотеку в настоящий момент трудно назвать драйвером рынка недвижимости. "Имеющееся снижение продаж, ожидавшееся после отмены массовой льготной ипотеки, лишний раз подтверждает ключевую роль доступного кредита в покупке жилых метров, - указал он. - Оставшиеся немногочисленные, но все же работавшие возможности снизить ипотечный платеж окончательно подрезал ипотечный стандарт. Поэтому, когда мы говорим "ипотека", то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека. Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков".
На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60 процентам, оценил Сергей Софронов. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин - продажей имеющейся недвижимости в счет покупки новой. "Учитывая, насколько широк перечень принимаемых в этой программе объектов и насколько гибкими могут быть финансовые условия, неудивительно, что спрос растет, - отметил он. - Иногда люди неожиданно для себя обнаруживают, что они вполне могут купить новую недвижимость, поскольку у них есть старая. Кроме того, мы предоставляем дополнительную скидку на недвижимость, которая покупается у нас по программе трейд-ин.
Если недвижимость приобретается не для проживания, а для инвестиций, то выбирать нужно точно не жилые метры. Это все варианты коммерческой недвижимости, самые популярные и понятные из которых - это помещения на первых этажах и сервисные апартаменты. У последних порог входа ниже, за условные пять миллионов рублей можно выбрать вариант рядом с метро в оживленном районе. И получить максимальный доход за счет работы управляющей компании. Доходность будет заметно более высокая, нежели у жилья, в пересчете на один квадратный метр, да и в абсолютных цифрах по году. Доходность порядка 10,5 процента годовых - таковы реалии наших проектов. Спрос на них со стороны арендаторов высок. Во второй половине 2024 года, например, загрузка в нашей сети увеличилась на 11 процентов. Поэтому доходностью такой вариант инвестиций обеспечен".
Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. "Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.
Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты - каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей", - заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.