Владельцы уральских ТЦ попросили ограничить рост налога на имущество
Нагрузка растет
До 2025 года для торговых и административно-деловых комплексов площадью свыше 5000 квадратных метров, для которых налог на имущество исчислялся исходя из кадастровой стоимости, на Среднем Урале действовала ставка 1,5 процента. Теперь ее подняли до двух и 2,5 процента в зависимости от категории и планируют держать на этом уровне до конца 2027 года. И хотя льготы вроде бы есть (сумма налога уменьшается на четверть при ставке два процента для предпринимателей на специальных налоговых режимах и на пятую часть- при ставке 2,5 на недвижимость дороже 300 миллионов рублей, построенную до 2019 года), но, чтобы воспользоваться ими, следует сохранять среднесписочную численность персонала не ниже 90 процентов к предыдущему периоду и зарплату на уровне средней по полному кругу организаций в регионе.
- В целом нагрузка по налогу на имущество выросла на 33 процента. Дело не только в ставке, но и в налоговой базе. В 2023 году в Свердловской области прошла массовая кадастровая оценка капитальных строений, по нашей отрасли их стоимость поднялась в среднем на 15-16 процентов. Что-то удалось оспорить, что-то нет. Мы вынуждены закладывать дополнительные расходы в себестоимость услуг и арендную плату, - комментирует ситуацию Марина Крупина, региональный представитель Российского совета ТЦ.
Бизнес считает, что из двух обязательств налогоплательщика нужно оставить только кадровое. В других сферах экономики доходы растут значительно быстрее, торговле за ними не угнаться. Допустим, телекоммуникации опережают розницу в 1,6 раза, металлургия - на 24-30 процентов, машиностроение - на 30-35.
- Норма по зарплате - из ковидного периода, она себя изжила. И нужно учитывать остаточную стоимость объекта. Вроде не так давно построен, а пожарные требуют полностью менять сигнализацию каждые 10 лет - это большие затраты и на какое-то время - вывод здания из работы, - добавляет председатель областного отделения "Опоры России" Илья Тыщенко.
По мнению предпринимателя, максимальные обороты у торговых центров были до экспансии маркетплейсов - пять лет назад. Между тем они всегда готовы подставить плечо государству, предоставляя площадки для размещения пунктов вакцинации, набора добровольцев на СВО, участков для выборов, МФЦ. Эту социальную функцию следует принимать во внимание при установлении режима налогообложения либо включать ТЦ в грантовые программы.
Оборот падает
В 2000-2014 годах, когда в России наблюдался бум развития крытых рынков, которые постепенно трансформировались в торгово-развлекательные центры (ТРЦ), в стране сдавали в среднем по 1,4 миллиона квадратных метров такой недвижимости в год. С 2015-го по 2019-й показатель снизился до 1-1,2 миллиона, в пандемию их почти не строили, а в 2022-2024 годах вводили не более 400 тысяч квадратов.
- Заметна стагнация и в регионах: новые проекты не анонсируются, по запущенным переносят сроки ввода. В Екатеринбурге крупные комплексы не сдавали уже четыре года, - отмечает директор компании "РЭД. Технология" Алексей Чистяков. - При этом доля вакантных торговых площадей в городе сократилась с 10-12 процентов до 3-5, в наиболее крупных и известных комплексах их почти нет. Произошло перераспределение арендаторов и посетительского трафика.
По оценке эксперта, местные жители сегодня предпочитают магазины формата "у дома" и ТРЦ районного масштаба, а гости города - многофункциональные мегамоллы. Кроме того, все больше новых проектов реализуется по концепции mixed-use: жилые комплексы сразу возводятся с торговой галереей, офисными и развлекательными зонами. В них обязательно создаются зеленые островки и соседские центры для общения. Что касается продавцов, то поставщики одежды, обуви и детских игрушек предпочитают работать в интернете, в офлайн-формате реализуют товары разве что сильные торговые марки федерального уровня. Бутиков китайских и индийских брендов, которые, как ожидалось, заместят европейские, просто нет.
ТЦ продолжают оставаться важной частью торговли, однако их функции меняются - эту особенность наших дней видят и предприниматели, и областной мининвест. Многие объекты от чисто торгового формата переходят к смешанному: добавляют фудкорты, фитнес-залы, услуги химчистки, ателье и т. п. Стараются усилить развлекательную часть, вкладываются в VR-клубы, игровые зоны, площадки для мастер-классов, скейт-парки. Продвигают местных ремесленников и дизайнеров, проводят показы мод, концерты. Некоторые пытаются кооперироваться даже с онлайн-торговлей: заказ делается в Сети, а выдается в ТЦ. Но менее маржинальным видам бизнеса просто не по карману высокие ставки аренды.
Загвоздка - в кадастре
Проблему роста налога на имущество предприниматели подняли на инвестфоруме "Большой открытый диалог", прошедшем в Екатеринбурге. Она коснулась не только ТЦ: впервые под налогообложение в регионе попало незавершенное строительство, жилые помещения и машино-места, принадлежащие юрлицам. В 2025-2027 годах ставка для девелоперов составит один процент, впоследствии - два. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников по этому поводу высказался довольно резко: мол, никому не придет в голову вводить для металлургов налог на трубы на складе. Сейчас в Екатеринбурге не продано около 3000 квартир общей площадью 168 тысяч квадратных метров. Парадокс: чем ниже спрос на рынке, тем больше должны бюджету застройщики. В Тюменской и Челябинской областях они не платят за непроданные квадраты, утверждает Трапезников, в Пермском крае - лишь через год после ввода объекта в эксплуатацию.
Свердловский бизнес-омбудсмен Елена Артюх прогнозирует рост числа споров по объектам незавершенного строительства. При последней массовой кадастровой оценке именно они подорожали наиболее заметно, в среднем на 43 процента, хотя еще не приносят дохода (порой такое имущество ставят на учет, чтобы увеличить активы для залогового кредитования). По данным ФНС и Росреестра, на ноябрь прошлого года в регионе 1147 объектов "незавершенки" числились за 494 юрлицами. Конечно, злоупотребления со стороны собственников тоже есть, поэтому предлагалось не начислять налог три года после регистрации такой недвижимости - вполне хватит, чтобы достроить, однако власти идею не поддержали.
Помимо установления потолка для роста налога на имущество, правозащитники Свердловской, Тюменской областей и Югры выступили за продление работы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости там, где они остались, и после 2026 года. На Среднем Урале, к примеру, комиссия при мингосимущества в 2024 году в 60 процентах случаев вынесла решение в пользу правообладателей, удешевив объекты в среднем на треть. Опыт соседей, отказавшихся от такой модели, показывает, что государственные оценщики признают свои ошибки неохотно, а в судах бизнес выигрывает почти половину исков.