Что мешает бизнесу инвестировать в восстановление зданий-памятников на Урале
Когда-то местная ярмарка гремела на всю страну, считалась второй после нижегородской, сегодня эти традиции возрождаются. Кроме того, Ирбит известен как родина мотоцикла "Урал" и место проведения чемпионата России по мотокроссу. Только в прошлом году городок, где всего 36 тысяч жителей, принял 80 тысяч туристов.
Культура продаж
К 400-летию Ирбита, которое будут отмечать в 2031 году, власти Свердловской области выделили 19,5 миллиарда рублей на масштабное обновление. На территории города сохранилось почти 200 строений XIX - начала XX веков, 86 из них признаны памятниками регионального значения, их особенность - так называемый кирпичный стиль.
Участникам бизнес-тура, среди которых были представители гостиничных сетей IFK, Cosmos, USTA, а также Сбербанка, ресторанов "Шоколадница" и магазинов "Суши-Маркет", показали дома купцов Калинина и Колмакова, усадьбу Маврицкого, Зязинскую мельницу, Пассаж и украшенный резьбой особняк на улице Орджоникидзе.
- Эксклюзивная недвижимость - способ привлечь капитал и одновременно улучшить внешний вид городов, создать новые точки притяжения. В России есть удачные примеры комплексного освоения территорий с ОКН: в Иркутске, Коломне, Суздале. В Ирбите тоже могут получиться интересные проекты, - уверен министр инвестиций и развития региона Вадим Третьяков.
Пассаж - главный павильон ярмарки - больше похож на театр: форма строго симметричная, с огромными окнами, арками и рельефами. К весне 2025-го реставрация фасада завершилась, подрядчики приступили к внутренней отделке. В будущем в этом здании хотят разместить культурно-образовательный центр. В родовом гнезде купца Чистякова предлагается организовать кофейню и гастромаркет с местной кухней, а в доме купца Калинина - бутик-отель на 8 номеров, как и в бывшей начальной школе на Красноармейской, 1.
Чтобы сделать бизнесу конкретные предложения, в областном агентстве по привлечению инвестиций проанализировали архитектурную среду, возможности использования объектов и просчитали финансово-экономические модели.
- В приспособлении памятников к современным нуждам, конечно, много нюансов, мы готовы совместно их отработать, - заверил гендиректор агентства Илья Пачкай. - Сектор HoReCa занимает в тратах уральских семей более 3,5 процента. По прогнозам департамента туризма, к 2028 году количество посещающих Ирбит вырастет на 33 процента, средний чек - с 7 до 10 тысяч рублей в сутки.
История за рубль
На следующий день уже в Екатеринбурге перед инвесторами выступили представители госструктур и институтов развития - рассказали о механизмах вовлечения ОКН в экономический оборот. Если в безвозмездное пользование памятники в основном отдают под учреждения культуры и соцсферы, то бизнесу предлагают их арендовать или купить по символической цене - "рубль за метр". Правда, пока такие факты единичны: госпиталь Верх-Исетского завода, ставший культурно-выставочным центром "Синара", да штаб 61-й Свердловско-Львовской танковой бригады добровольцев. Кроме того, может быть создано совместное с правительством области хозяйственное общество, именно по такому пути пошли при возведении УГМК-Арены: расположенные по соседству особняки купцов Казанцевых включили в уставный капитал.
К сожалению, в пилотный проект института развития ДОМ.РФ Средний Урал не попал, поэтому рассчитывать на льготные кредиты под 7 процентов годовых не стоит. Зато обсуждается региональная мера поддержки - инвестиционный вычет по налогу на прибыль, если предприниматель вложит в сохранение наследия не менее 30 миллионов рублей. По мнению заместителя министра инвестиций и развития Свердловской области Сергея Сосновских, оптимальный вариант - концессия: памятник, находящийся в неудовлетворительном состоянии, остается в государственной или муниципальной собственности, но передается концессионеру в хозяйственное ведение максимум на 49 лет. К слову, в 2024 году законы смягчили: теперь не обязательно вести в ОКН определенный вид деятельности, также у инвестора появилось преимущественное право выкупить объект по окончании договора.
Сейчас в Екатеринбурге реализуются две концессии - по усадьбе Железнова и дому фабриканта Злоказова, оба здания готовятся к вводу. Директор компании "Сторинг" Алексей Бусыгин призвал пересмотреть условия старых соглашений, учитывая набитые шишки, - сделать использование памятников более вариативным. Так, восемь лет назад инвестор хотел открыть в усадьбе бутик-отель, теперь эта идея уже не столь актуальна. Второе пожелание - наличие спецоператора для сопровождения проектов не только на стадии подготовки договора. Например, он мог бы подыскивать реставраторов - на Урале их мало, приходится приглашать из Петербурга, Самары, Казани. Также бизнес высказался за создание в регионе реестра свободных объектов культурного наследия, с которыми можно работать.
СНиП 100 лет назад
Основная сложность приспособления памятника к современности - не всегда удается выйти на расчетную окупаемость из-за несоответствия зданий нынешним строительным нормам и правилам. Многое зависит от предмета охраны: зачастую увеличить высоту дома или возвести пристрой нельзя. При плохом состоянии объекта реставрация обходится в три раза дороже обычного капремонта. И все-таки подобные проекты могут быть экономически эффективными за счет освоения участка или находок проектировщиков. Так, в доме фабриканта на Пролетарской углубили фундамент и получили два этажа плюсом.
- Экономика проектов бывает разной, часто она складывается из того, что мы что-то строим рядом или развиваем территорию комплексно. Основной принцип - ОКН должны работать на современного потребителя, конечно, без вреда архитектуре, - рассуждает ведущий архитектор компании "Брусника" Светлана Малевич.
Очень важно заранее продумать новые функции исторического здания. Чем раньше инвестор поймет, будет в нем медцентр, офис, кафе или дворец бракосочетаний, тем меньше рисков.
- Готовы на самых ранних этапах обсуждать с конечными пользователями их индивидуальные запросы. Из десяти концепций в итоге остаются три, но абсолютно рабочие, - подчеркнула исполнительный директор холдинга "Деловой дом на Архиерейской" Ольга Томаткина. - Занимаемся редевелопментом ОКН с 2005 года, реализовали уже 15 проектов, в разработке 20. Все здания заполнены арендаторами, хотя средняя ставка, как правило, на треть выше, чем в обычной коммерческой недвижимости.
По словам Сергея Колесника, основателя тюменской редевелоперской компании "Колесник", экономика ОКН во многом зависит от локации. Она влияет и на состав арендаторов: в историческом центре более уместен общепит, в отдаленных районах - офисы, услуги для красоты и здоровья.
Трофейная недвижимость
Есть ли шанс у мельницы купца Зязина, возвышающейся над Ирбитом, повторить судьбу мельницы Борчанинова-Первушина в Екатеринбурге, в которой теперь апартаменты?
- Трофейная недвижимость (термин пришел к нам из Москвы) всегда продается и сдается хорошо. На мельницу выстроилась очередь, но заработали мы не на ней, а на трех жилых высотках, построенных рядом, - поделилась опытом директор бюро недвижимости Ирина Зырянова. - На согласования ушло пять лет, фасад здания-памятника 20 реставраторов очищали буквально зубными щетками.
В другой екатеринбургской мельнице, Симановской, - 25 элитных квартир площадью от 120 до 341 квадрата. Еще в 2019-м метр здесь стоил 120 тысяч рублей, тогда как в новостройке рядом - 100.
- Раскупили до ввода. Высокообразованные и обеспеченные зрелые люди, которые предпочитают жить в уникальном месте, готовы платить за атмосферу в сочетании с технологиями XXI века, - рассказали в пресс-службе "УГМК-Застройщика".
Все инвесторы сошлись во мнении, что для подобных проектов нужна отдельная команда, которая будет нарабатывать компетенции и механизм согласований с органами госохраны ОКН и госстройнадзором. Сдерживают вложения в эту сферу чрезмерно жесткие охранные регламенты и обилие бюрократических процедур: если для обычного дома достаточно одной экспертизы, то для ОКН потребуются три.
- Причины закручивания гаек понятны: мы пережили времена, когда памятники сносили, непрофессионально перестраивали. Но уже выросло другое поколение предпринимателей, относящихся к наследию с уважением, - подытожил Сергей Колесник. - Нужно искать способы ослабить регулирование для добросовестных игроков, особенно в малых городах, где нет выгодной экономики. Нужны пилотные проекты реставрации по упрощенной системе, допустим, с выводом здания из реестра ОКН под гарантию его сохранения. Для этого у всех участников соглашения должна быть определенная зрелость.
ЦИФРА
1795 объектов культурного наследия расположены в Свердловской области, из них 245 находятся в госсобственности