Однако если в 2024-м ИЖС можно было назвать главным драйвером строительного рынка Северного Кавказа (по сравнению с предыдущим годом частных "квадратов" ввели на 30 процентов больше), то в начале 2025-го из-за него рынок, наоборот, просел, так как падение в этом секторе составило 28 процентов.
Как сообщила на онлайн-конференции заместитель директора Аналитического центра "ДОМ.РФ" Екатерина Власова, в прошлом году лидерами в ИЖС были Дагестан и Чеченская Республика. В этих регионах более 80 процентов построенного жилья пришлось на частные дома.
- Замедление, которое мы видели в начале этого года, как раз и произошло в сегменте ИЖС этих республик, а вот в остальных регионах темпы ввода частных домов характеризуются двузначными цифрами, - пояснила Власова.
Эксперт по финансовой логистике и трансграничным расчетам Александр Вайс отмечает, что ужесточение условий сельской ипотеки сказывается на Северо-Кавказском федеральном округе, где ИЖС не просто популярный, а фактически основной способ обеспечить семью жильем.
- В республиках нередко в семьях четверо или пятеро детей, то есть нужен простор, и частный дом становится не альтернативой, а единственным выходом. Плюс нельзя сбрасывать со счетов традиции, которые десятилетиями формировали представление о том, как должно выглядеть настоящее жилье, - поясняет эксперт. - Согласно информации Росстата, почти 70 процентов жителей округа предпочитают собственные дома, а не квартиры. А если учесть, что в горной местности землю под строительство получить проще, чем в перенаселенном центре страны, становится ясно, почему ИЖС так развито именно в СКФО.
По мнению предпринимателя Кирилла Сагитова, то, что ИЖС - доминирующий вид застройки на Северном Кавказе, объясняется несколькими причинами:
- Во-первых, это обусловлено культурными особенностями регионов, где личная собственность на землю имеет большое значение. Во-вторых, сыграли свою роль в повышении доступности строительства частных домов государственные программы поддержки ИЖС, например льготные кредиты и субсидии. Что касается стоимости строительных материалов и работ, то за последний год цены в округе выросли. В частности, стоимость кирпича подскочила на 10-15 процентов, а затраты на рабочую силу в среднем увеличились на пять-восемь процентов. Однако эта динамика ниже общероссийской, что частично связано с субсидированием.
Как отмечают в "ДОМ. РФ", на Северном Кавказе практически не строят деревянных домов. Почти половину возводят из кирпичей, а каждый седьмой - из блоков, в то время как в среднем по стране треть новых частных домов сложены из дерева.
- Кирпичные дома более долговечны и устойчивы к экстремальным погодным условиям, что имеет значение в горных районах СКФО, - поясняет Кирилл Сагитов. - Кроме того, рынок деревянных домов в России традиционно менее развит и на многих территориях кирпичные дома воспринимаются как более солидные и долговечные. Стоимость кирпичных выше, чем деревянных, на 20-30 процентов, однако преимущества первых делают их предпочтительным выбором. Хотя деревянные, в свою очередь, тоже имеют свои плюсы, такие как быстрый монтаж, хорошая теплоизоляция, более низкие первоначальные затраты, но их эксплуатационный срок ограничен.
Александр Вайс добавляет, что влажность и резкие перепады температур в предгорьях плохо сказываются на древесине:
- Кирпичный дом выходит дороже - в среднем 3,5 миллиона рублей против трех миллионов за деревянный аналог той же площади. Но зато он и служит дольше.
В декабре 2023 года Общественный совет при минстрое РФ предложил создать единого оператора и техзаказчика в сфере индивидуального жилищного строительства и региональные банки земельных участков. Эксперты считают эту инициативу правильной.
- Сейчас почти половина застройщиков сталкивается с отсутствием элементарной инфраструктуры: нет дорог, электричества, воды. Новый подход может изменить ситуацию. Такой оператор сможет развивать территории комплексно, снижать долю "слепых" поселков без коммуникаций, ускорять выделение участков, сейчас на это уходит до года, и, что важно, регулировать цены на материалы через крупные закупки, - считает Александр Вайс. - Есть, конечно, и обратная сторона - излишняя централизация всегда несет риски: возможность коррупции, затягивание сроков, потери гибкости. Поэтому без участия местных сообществ и создания понятных механизмов все может застопориться.
По мнению генерального директора строительной компании Филиппа Шраге, существуют системные проблемы, сдерживающие развитие малоэтажного строительства в России:
- Отсутствие комплексного подхода к инфраструктурному обеспечению земельных участков - один из главных барьеров для развития ИЖС. Сегодня застройщики или частные лица вынуждены самостоятельно решать вопросы подключения к сетям ЖКХ, прокладки дорог и создания социальной инфраструктуры. Введение единого оператора, который будет координировать эти процессы, позволит централизованно планировать территории, обеспечивая их полным набором необходимых коммуникаций. Это значительно упростит процесс строительства для частных застройщиков и уменьшит затраты. А создание региональных банков позволит более рационально использовать земли, минимизирует риск незаконного строительства и упростит доступ граждан к участкам. Но успех идеи будет зависеть от продуманного механизма реализации и эффективного взаимодействия с частными застройщиками и муниципальными властями.
Ольга Борисова, доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ:
- Преобладание ИЖС в домостроении Северного Кавказа связано еще и с восприятием дома с инвестиционных позиций, так как хозяева могут получить более высокий доход от сдачи такого объекта в аренду, а также с высоким спросом на загородную недвижимость летом или в новогодние праздники. Рост стоимости строительных материалов в 2024 году в СКФО был ниже, чем в 2023-м, и в среднем составил порядка девяти процентов. В этом году видимых причин для их резкого увеличения нет. Ситуация будет определяться ключевой ставкой Банка России. В среднем строительство дома из кирпича в округе обойдется в 60-75 тысяч рублей за квадратный метр, из деревянного бруса - в 30-40 тысяч.
Проблемы ИЖС - дефицит специалистов в сфере строительства, ограниченность инфраструктурных мощностей, высокая стоимость земли. Российские власти принимают меры для их решения. В частности, продлена льготная ипотека для отдельных категорий граждан, в регионах СКФО возводят новые инфраструктурные объекты.
С первого марта 2025 года заработал новый порядок использования счетов эскроу при строительстве частных домов. Как сообщили в Банке России, подрядчик сможет получить деньги со счета эскроу только после регистрации права собственности гражданина на построенный дом (если по какой-то причине подрядчик не выполнит свои обязательства, заказчик получит деньги обратно). Счета эскроу открываются только в банках с достаточным кредитным рейтингом, а средства страхуются в пределах 10 миллионов рублей. Граждане также получили право отказаться от продолжения строительства частного дома и вернуть средства со счета эскроу при условии оплаты подрядчику использованных материалов и выполненных работ.
Получить льготную "Семейную ипотеку" на строительство частного дома можно будет только в случае размещения средств для оплаты по договору подряда на счете эскроу. Подрядчики, работающие по новым правилам, будут обязаны публиковать в Единой информационной системе жилищного строительства сведения о юридическом лице, проектах частных домов, которые могут быть построены, с предполагаемой стоимостью и сроками работ, а также об уполномоченном банке, в котором открывается счет эскроу.
- Механизм проектного финансирования уже зарекомендовал себя как надежный способ защиты средств граждан, поскольку их деньги хранятся на счетах эскроу до момента, пока застройщик не сдаст объект, - отметила управляющий Отделением Банка России по Северной Осетии - Алании Ирина Дзиова. - С первого марта 2025 года использовать такой же способ приобретения жилья могут и те, кто планирует строительство частного дома, в том числе по семейной и IT-ипотеке с льготными ставками. Найти подрядчика, который работает с ними, можно в Единой информационной системе жилищного строительства.