Руководство Кыргызстана выступило в защиту частной собственности
Ограничил права собственников
О том, что Садыр Жапаров не подписал принятый в трех чтениях депутатами парламента новый Земельный кодекс КР, сообщил пресс-секретарь президента Аскат Алагозов. По его словам, глава государства сделал это по причине наличия в нормативно-правовом акте положений, противоречащих Конституции и некоторым законам страны.
Это, к примеру, "возможность перевода (трансформации) пастбищ, не связанных с выпасом скота, из государственной в частную собственность", "предоставление в собственность иностранным лицам земельных участков без проведения торгов путем прямой продажи или мены в рамках межгосударственных договоров", "безвозмездная передача участков товариществам собственников жилья при отсутствии их владельцев более 10 лет" и другие.
Однако главным моментом, на который обратил внимание президент, стало то, что новый кодекс "ограничил права собственника на получение соразмерной компенсации при изъятии земли", а также то, что в документе отсутствует четкое определение понятия "восстановительная стоимость". "В случае если участок, на котором расположен огород или жилой дом, необходим для государственных нужд, должна быть выплачена компенсация либо предложен равноценный земельный участок в другом месте, что предусмотрено Конституцией республики", - отметил Садыр Жапаров.
Восстановительная вместо рыночной
Именно это положение, напомним, вызвало обеспокоенность у многих кыргызстанцев. Еще на стадии обсуждения нормативно-правового акта в парламенте республиканские правозащитники, юристы, политологи и общественные деятели просили пересмотреть данный пункт или хотя бы сохранить его в том виде, в котором он существует в действующем Земельном кодексе.
Сейчас изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд может производиться на основании соответствующего договора. В случае несогласия собственника с условиями процедуры уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о возмездном изъятии. При этом за основу берется рыночная цена земли. Разработчики же нового кодекса предложили рассчитывать размер компенсации по так называемой восстановительной стоимости, которая, как сказал замглавы Госагентства по земельным ресурсам Жакшылык Токтосунов, должна обеспечить выплату, "достаточную для замещения земельного участка и всех убытков".
Независимые юристы, изучив проект нового кодекса, предупредили: размер восстановительной стоимости будут устанавливать сами чиновники, а собственник - в случае отказа - рискует попасть под процедуру легализованного отъема через суд. И в итоге владельцу земельного участка ничего не останется, кроме как согласиться на "бросовую" компенсацию, которую ему предложат. Разработчики кодекса, в свою очередь, опровергать подобные выводы не стали, пообещав при этом разработать в скором времени порядок определения стоимости изымаемого имущества.
Таким образом новый Земельный кодекс КР глава государства вернул в парламент для повторного рассмотрения с учетом представленных возражений. Инициативная группа кыргызстанцев уже призывала депутатов включить все заинтересованные стороны в группу для доработки нормативно-правового акта. По словам активиста Сергея Кима, в этом вопросе необходимо сохранить рыночные отношения, чтобы кодекс не давил на собственников. "Или же в случае их несогласия им не должно угрожать изъятие земли в пользу государства, которое обосновывается общественными нуждами", - отметил он.
"Джунда" и каскад
Эксперты между тем обращают внимание на то, что главное во всей этой истории - вовсе не споры вокруг нового Земельного кодекса, а отсутствие подзаконного акта, как раз и регламентирующего порядок изъятия земельных участков. Еще в 2018 году в правительстве после одобрения Стратегии развития строительной отрасли в КР до 2030-го заявили: "Действующее законодательство не в полной мере определяет порядок изъятия земельных участков под различные нужды, в том числе государственно-общественные, не определяет виды, размеры компенсации за земельные участки и сносимые объекты недвижимости". И это, кстати говоря, негативно повлияло на реализацию в республике масштабных инвестиционных проектов.
В 2015 году владельцы нефтеперерабатывающего завода "Джунда" в Кара-Балте - китайские инвесторы - столкнулись с проблемой. Им не удавалось договориться о выкупе имущества с хозяевами нескольких квартир барачного типа и кошар (загонов для содержания овец), находящихся в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) вокруг предприятия. СЗЗ - территория размером от 50 до 1000 квадратных метров с особым режимом использования. Согласно гигиеническим нормативам, она устанавливается вокруг объектов, которые являются источниками вредного воздействия на среду обитания. Проживать и содержать животных в такой зоне категорически запрещено.
- "Джунда" выкупила 105 квартир в домах вокруг завода. Их владельцам заплатили хорошие деньги - от 25 тысяч долларов и выше. Однако оставалось несколько человек, которые отказывались продавать жилье за предложенную цену. Одни, к примеру, заявили, что их квартира стоит не меньше 350 тысяч долларов, другие просили 250, - рассказали корреспонденту "РГ" в министерстве экономики КР.
Другой пример - строительство Верхне-Нарынского каскада (ВНК) гидроэлектростанции на севере республики. По соглашению о возведении четырех ГЭС в верховьях реки Нарын, подписанному в 2012 году, российская сторона обеспечивала финансирование проекта, а кыргызская, в том числе, предоставляла под объекты необходимые территории. Но отвод более трех тысяч гектаров так и не произвели. Причина в том, что земли, где должны были проводиться работы, оказались в частной собственности.
Под строительство к 2015 году смогли определить только 554 гектара. А когда дело дошло до частной собственности, выяснилось, что в Кыргызстане не было ни компании с международной лицензией, которая могла бы оценить земельные участки, ни даже самой методики, как это сделать. В случае с "Джундой" сторонам в конце концов удалось прийти к компромиссу. А что касается ВНК, то проект, суливший республике немалые выгоды, закрыли, несмотря на то, что правительство требовало как можно быстрее решить вопрос, чтобы "прекратить всяческие спекуляции и реализовать планы в намеченные сроки".
Как отмечают эксперты, законодательно закрепленный порядок, как это называют чиновники, изъятия земельных участков необходим, однако это настолько деликатная тема, что кабинету министров в ходе разработки механизма придется прислушиваться к мнению общественности, чтобы избежать громких скандалов в будущем.
По словам бывшего замдиректора Госстроя КР Мирбека Акматалиева, в разработке такого инструмента должны принимать участие государственные, муниципальные органы власти, независимые эксперты и общественность. "Необходимо определить, в каких районах может использоваться этот механизм, как будет проводиться оценка, какой будут компенсация: квартиры в новом доме, финансы, предоставление другого участка. Должно быть несколько вариантов", - подчеркнул он.
Справка "РГ"
Согласно действующему Земельному кодексу КР, "изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и общественных нужд может производиться на основании договора между уполномоченным органом и собственником земельного участка или землепользователем. В случае несогласия собственника земельного участка или землепользователя с изъятием (выкупом) или его условиями уполномоченный орган вправе обратиться в двухмесячный срок в суд с иском о возмездном изъятии (выкупе) земельного участка с момента получения отказа".
"До принятия судом решения об изъятии (выкупе) земельного участка собственник земельного участка или землепользователь вправе осуществлять принадлежащие им права на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Собственник земельного участка или землепользователь несут риск перенесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий и сооружений в указанный период.
При определении выкупной цены земельного участка в него включаются рыночная стоимость права на земельный участок и находящихся на нем зданий и сооружений, а также убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с прекращением права на земельный участок, включая убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
При изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд с согласия собственника земельного участка или землепользователя ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом стоимости права на него в выкупную цену", - говорится в кодексе.