Принципиальный момент: спорный объект соответствует требованиям строительных норм, не противоречит целевому назначению земельного участка. А собственники смежных участков официально дали согласие на реконструкцию жилого дома. Соответственно, необходимость сноса такого дома, как минимум, поставлена под сомнения. Юристы называют данные правовые позиции крайне важными и направленными на развитие судебной практики.

В данном деле претензии у чиновников возникли к жительнице города Новороссийск. Женщина произвела реконструкцию своего дома, в результате которой его общая площадь изменилась с 60 кв. м до 607 кв. м., а этажность - с одного этажа до трех. Чиновники в своем иске указали, что разрешения на реконструкцию не были получены, дом на кадастровый учет не поставлен. Мнения нижестоящих инстанций по поводу дома разошлись. Одни отказывали чиновникам в иске, другие, наоборот, соглашались.

Кассационный суд пришел к выводу, что дом необходимо все-таки снести, так как реконструкция произведена в отсутствие разрешительной документации, а также ввиду того, что спорный объект расположен не только на земельном участке ответчика, но и частично на смежных земельных участках. С такой позицией не согласился Верховный суд России. Он напомнил нижестоящим инстанциям, что в в 2018 году в Градостроительный кодекс РФ были внесены правки, согласно которым является необязательным получение разрешения на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, а также разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Как подчеркнул руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов "Де-юре" Рашид Гитинов, с августа 2018 года достаточным является только направление в госорган уведомления о планируемом строительстве.

Также Судебная коллегия напомнила, что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", принятого в 2023 году, разъяснено, что возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

"Также признан несостоятельным довод апелляционного суда о доказанности факта строительства (реконструкции) с нарушением прав собственников смежных земельных участков, поскольку требования/претензии указанными собственниками предъявлены не были, а, напротив, в дело представлены согласия собственников участков на реконструкцию дома", - рассказывает Рашид Гитинов.

Кроме того, нижестоящие инстанции были обязаны вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, однако такие обстоятельства не устанавливались по делу.

"Проблема с самостроями и судебными спорами по ним всегда была достаточно распространенной, что явилось следствием принятия Пленумом Верховного Суда РФ Постановления от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", а также двух Обзоров судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, - рассказывает Рашид Гитинов. - Примечательным является тот факт, что 25.02.2025 Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ были рассмотрены две кассационные жалобы ответчиков по спорам с самовольными постройками, которые были удовлетворены с направлением споров на новое рассмотрение (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 18-КГ24-424-К4 от 25.02.2025). В качестве тенденции судебной практики по спорам с самовольными постройками можно отметить тот факт, что таковая больше складывается в пользу упрощения и послабления применительно к собственникам самовольных построек, но при обязательном учете всеми судами давнего "директивного" указания Верховного Суда о недопустимости сохранения объектов, создающих угрозу жизни и здоровью людей".

По его словам, весьма важным при строительстве или реконструкции объекта ИЖС является контроль соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка со смежным участком или недопущения "захвата" смежного участка во избежание судебного спора с соседями - собственниками смежных участков.

"Однако если выяснится, что все-таки такие нарушения допущены, то в первую очередь необходимо обсудить ситуацию с соседом и получить письменное заверение об отсутствии претензий, возможно, за определенную символическую плату, которая при этом не будет означать выкуп части смежного земельного участка. Либо в качестве альтернативных способов разрешения сложившейся ситуации возможно заключение договора аренды земельного участка или сервитута, - говорит Рашид Гитинов. - Вместе с тем, сказанное не будет панацеей, поскольку не исключает возникновение в будущем судебного спора с новым соседом, например, при смене собственника смежного участка.

Более приемлемым представляется выкуп части смежного земельного участка, который подразумевает выделение из смежного участка части земельного участка, частично занятого домом, а в последующем объединение собственником жилого дома двух участков, на котором расположен дом".

Он напоминает, что пунктом 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, предусмотрено, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Данный интерес должен выражаться в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

"С учетом сказанного для правильного разрешения спора, подлежащими установлению нижестоящими судами, являлись следующие обстоятельства:

1) в чем заключается защита публичного интереса, то есть нарушает ли спорный дом, возведенный на земельном участке ответчика, интересам неопределенного круга лиц;

2) в чем заключается защита частного интереса, то есть в чем заключается нарушение гражданских прав истца, не являющегося собственником земельного участка, на котором возведен спорный дом;

3) каким образом снос дома ответчика может привести к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права истца и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса спорного дома", поясняет руководитель практики Бюро адвокатов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 18-КГ24-279-К4