На Урале предложили соединить государственно-частное партнерство и проекты КРТ
Если за добавление в КРТ частного сектора инвесторы ратовали давно, то с обязательствами по вводу сетей, школ и детсадов несколько сложнее. Уральский бизнес готов брать на себя такую ответственность, но выступает за изменение условий техприсоединения, унификацию проектирования соцобъектов, а также интеграцию КРТ и механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП) - тогда проекты будут реализовываться быстрее.
В частности, на базе регионального минстроя предлагается создать рабочую группу с участием заказчиков, генподрядчиков, проектных и эксплуатирующих компаний. Все вместе они должны составить детализированное техзадание (ТЗ) на проектирование образовательных учреждений с библиотекой проверенных, а главное, оптимальных вариантов планировок, интерьеров, фасадов, узлов, модулей.
- По сути, строителям нужно разработать инструкцию для проектировщиков с визуализацией и пониманием того, как эти решения будут работать на этапе эксплуатации, - говорит директор по управлению проектами компании "Атомстройкомплекс" Александр Трухин. - Не стоит закладывать дорогостоящие инновации там, где в этом нет необходимости: для их обслуживания потом требуется высококвалифицированный персонал и такие же дорогие запчасти. Мы часто видим, что оборудование, которое предложил архитектор, используется лишь на 40 процентов от своих возможностей.
На практике муниципалитеты зачастую заключают контракты с проектными бюро, которые не входят в строительные холдинги и не имеют постоянной обратной связи от исполнителей их замыслов. В итоге получается документация, соответствующая нормативам, но оторванная от реалий с точки зрения климата, рельефа и доступных технологий. Архитекторам тоже непросто: заказчик требует предоставить несколько вариантов по конструктивным особенностям, планировкам, фасадам, интерьерам и благоустройству. На это тратится много ресурсов и времени, причем проектировщик не столько выполняет свои прямые обязанности, сколько ждет, пока соберут все замечания. Между тем унифицированные техзадания уже успешно применяются в других субъектах РФ и значительно облегчают согласования. Так, столичный департамент образования выпустил стандарт "Московская школа": в нем прописаны единые требования к зонированию, наружной и внутренней отделке зданий, рекомендации по наполнению классов, рекреаций, общественных зон с иллюстрациями и характеристиками материалов.
Эксперт акцентирует внимание: унифицированное ТЗ - это не возврат к типовым советским школам, а конструктор: подбирай наиболее удачные решения в зависимости от ситуации и бюджета. Обновлять базу достаточно раз в 1-1,5 года, зато согласование проектов ускорится.
Другая проблема, которая возникает у инвесторов, - затягивание процесса техприсоединения и "фантомные" обременения.
- Чтобы начать новый проект, необходимо после сноса старого здания убрать с площадки прежнюю инженерную инфраструктуру. Сроки не регламентированы, обычно сетевики говорят: "Как получится". Когда девелопер делает все сам, сложно снять или изменить сервитут, на это уходит 1-1,5 года, иначе разрешение на новое строительство не получить, - объясняет Дмитрий Хватов, первый замдиректора той же строительной компании.
Если поставщики тепла и воды идут на заключение договора, в рамках которого инвестор может самостоятельно подвести инфраструктуру к своим объектам, то с электросетевыми организациями найти понимание не удается. Поэтому бизнес предлагает вернуться к обсуждению предельных сроков проведения конкурсных процедур на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по электросетевому хозяйству. Статья 52.1 Градостроительного кодекса допускает самостоятельное подключение, но отраслевые правила говорят о другом. Предприниматели считают, что необходимо устранить это нормативное противоречие и дать инвесторам возможность самим исполнять поданные заявки полностью или частично. Другими словами, они должны иметь право выбора: взять на себя лишь проектирование, только стройку или все вместе.
Еще одну инициативу озвучила сопредседатель комиссии по развитию инфраструктуры и ГЧП Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, вице-президент корпорации "Маяк" Марина Сухановская. По данным Минэкономразвития РФ, в прошлом году в стране было заключено 215 соглашений о ГЧП на 2,3 триллиона рублей, но на соцсферу пришлось всего 15 процентов вложений. Оживить этот инструмент могло бы его объединение с КРТ. Какие плюсы в этом видит бизнес? Во-первых, можно будет распределить затраты на инфраструктуру между всеми участниками проекта, во-вторых, после ввода право эксплуатировать объекты получит не только администрация населенного пункта, но и коммерческая структура. Наконец, сильно упростится внесение изменений в генпланы городов и правила землепользования и застройки.
Пока Градкодекс при комплексном развитии территорий не разрешает разделять расходы, а для ГЧП это, напротив, одно из ключевых условий. Кроме того, к реновации нельзя привлекать третьих лиц без торгов: если проектом занимается оператор КРТ, созданный федеральным центром или субъектом РФ, он вправе по итогам конкурсной процедуры заключить договор концессии. Однако на Среднем Урале выбор пока небольшой - такие компании зарегистрированы только в Екатеринбурге и Новоуральске, скоро к ним присоединится Среднеуральск. Когда КРТ реализует инвестор, допустимы и концессия, и ГЧП, но опять-таки через конкурс и после утверждения бюджета. Получается, застройщик несет полную ответственность перед властями, но фактически возводить школу может какая-то неизвестная фирма, чье предложение победило на торгах.
- Нужно внести поправки в законодательство, прописав возможность заключения концессии или соглашения о ГЧП без конкурса, когда проект комплексного развития территории реализует частная компания. Это будет плюс для всех с точки зрения распределения обязательств и контроля. Особенно важна интеграция механизмов КРТ и ГЧП для синхронизации ввода домов и инфраструктуры, - отмечает Сухановская.
На Среднем Урале для КРТ подобраны 28 площадок в семи муниципалитетах. Общая площадь земли, отданной под комплексное развитие, - 126 гектаров, за 10-15 лет на этих участках возведут 1,5 миллиона квадратных метров жилья. На март 2025 года с инвесторами было заключено 19 договоров, выдано 11 разрешений на строительство. Муниципалитеты заработали за счет аукционов на право заключения договоров КРТ 2,7 миллиарда рублей. По данным регионального минстроя, вне Екатеринбурга развивают в основном незастроенные участки, в областном центре - старые кварталы, 90 процентов принятых решений направлены на ликвидацию аварийного и ветхого жилфонда. Всего в рамках КРТ планируют снести почти 71 тысячу квадратов, на сегодня расселено 22,5 тысячи. Первый дом, возведенный по КРТ, уже сдан - он находится в Екатеринбурге на улице Краснофлотцев.