Трудно быть богом

За восемь месяцев в России введено около 70 млн кв. метров жилья, в сегменте многоквартирных домов прирост составил 9 процентов. В Петербурге за это же время, рассказывает начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, а всего по агломерации - еще 42,2 тысячи. Это серьезная просадка, отмечает эксперт, по отношению к рекордному 2019 году город недосчитывается 56 процентов новых квартир, агломерация - 61 процент.

"Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13 процентов. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, - рассуждает Светлана Денисова. - Несмотря на то что по России в целом объем предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн кв. метров".

Денисова Светлана — Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» (Портал www.ttfinance.ru)

Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но все же объем предложения на первичном рынке остается далеким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением - благодаря сокращению предложения рынок остается сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.

Между тем, констатирует начальник отдела продаж "БФА-Девелопмент", доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85 процентов. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. "У нас на объекте "Огни Залива", который вводится в конце года, как раз это и происходит - сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, - поясняет Светлана Денисова. - И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть честная доля ипотечных сделок - свыше 90 процентов".

Соответственно, для всех застройщиков, уточняет руководитель по продажам корпорации "Мегалит" Ирина Орлянкина, ипотека, прежде всего - льготная ипотека, является архиважным инструментом продаж.

"Государство с 2020 года уделяет строительной отрасли повышенное внимание. В комплекс мер поддержки входит и субсидирование ипотечных ставок, - отмечает Ирина Орлянкина. - Стоит отметить, что программы господдержки регулярно трансформировались в более привлекательную для потребителей сторону. Например, для IТ-специалистов не так давно был пересмотрен в сторону снижения порог по зарплате".

"Скачок ключевой ставки, если говорить откровенно, в реальности пока не отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, - делится руководитель по продажам. - Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированных продуктов. А в этом сегменте, наоборот, ряд банков до последнего времени улучшал условия кредитования".

Есть, конечно же, опасения, что пересмотр условий льготной ипотеки после Нового года окажется не на руку строительному сообществу и покупателям. Недаром ЦБ говорит о растущей закредитованности населения. Так, например, обсуждается дальнейшее увеличение первоначального взноса (вплоть до 30 процентов) и снижение, чтобы несколько разгрузить бюджет, на 0,5 п. п. предельной величины субсидии по госпрограммам, компенсирующей банкам потери от недополученных процентов. Ирина Орлянкина полагает, что 20-процентный первоначальный взнос не сильно отразится на рынке - уже сегодня самый распространенный размер первоначального взноса в Санкт-Петербурге составляет 20-25 процентов. Во-вторых, не факт, что более жесткие меры (первый взнос 30 процентов) будут приняты, для правительства очень важно не растерять социальную составляющую ипотеки.

А пока, отмечает руководитель по продажам, планы по первому полугодию компания выполнила, в мае и все лето фиксировалось перевыполнение.

Ирина Орлянкина соглашается, что срыва планов по вводу новостроек на уровне ввода нового жилья в границах Северо-Запада ожидать по итогам нынешнего года не следует. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, независимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы или бюрократических рогаток и макроэкономических вызовов.

Пикник на обочине

"В прошлом году мы, как и наши коллеги, столкнулись со снижением спроса, - продолжает директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков. - В сегментах бизнес- и премиум-классах он просел примерно на 50 процентов. В прошлом году к такому снижению спроса и просадке в продажах участники рынка были не готовы, весна-лето 2022 года было сложным периодом, когда мы изобретали дополнительные инструменты для привлечения клиентов. Тем не менее это научило нас быстро перестраиваться под современные реалии, что помогло сохранить продажи на уровне, позволяющем не только поддерживать необходимые финансовые показатели, но и готовить к стартам продаж новые проекты, которые мы увидим уже в этом году".

Бадиков Игорь — Директор по продажам холдинга AAG (Портал www.ttfinance.ru)

Естественно, данная кризисная ситуация заставила перестроить ряд подходов. Так, компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант -небольшое увеличение сроков реализации строящихся проектов позволило сократить плановые ежемесячные показатели и при этом немного увеличить стоимость квадратного метра, за счет чего итоговый финансовый результат стал даже более маржинальным. То есть AAG растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра, как ожидали ряд покупателей, не пошла.

К сегодняшнему дню компания также запустила ряд программ. Например, "трейд ин" и "срочный выкуп", когда выкупается за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую у нас; добавили рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5 процентов.

"В результате новые инструменты пошли на пользу не только застройщикам, но и стали удобными для клиентов - сейчас можно упростить процесс "переезда" из старой квартиры в новую, доверив нам все нюансы по продаже, а комфортные условия платежей при использовании рассрочки или ипотеки позволяют клиентам приобрести квартиру своей мечты, в отличии от прошлых периодов, когда не было столь привлекательных ипотечных программ с государственной поддержкой или невероятно гибких условий по рассрочке, - говорит директор по продажам холдинга. - Поэтому на фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя уверенно. И первое полугодие закрыли с перевыполнением плановых показателей на 15 процентов. Плюс к этому, летом 2023 года нам удалось реализовать ряд самых дорогих квартир за историю реализации наших проектов в чеках от 70 до 100 млн рублей".

"За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий - пандемия, СВО, мобилизация, уже неоднократный рост ключевой ставки - я думаю, после всего этого застройщики готовы к разным вариантам развития событий, но не к снижению цен", - заверяет Игорь Бадиков.

"Итоги первого полугодия подсказывают, что на рынке присутствует смещение сезонных факторов, - в свою очередь отмечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. - Если ранее в мае мы ожидали торможения продаж в связи со стартом дачного сезона. То нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля".

Софронов Сергей — Коммерческий директор ГК «ПСК» (Портал www.ttfinance.ru)

Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК "ПСК" запустила в продажу проект бизнес-класса. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.

"Ну и в премиальном проекте "Северная корона" также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, - рассказывает Сергей Софронов. - Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран".

Как подсчитал специалист, август к июлю - это плюс 35 процентов выручки. И в сентябре картина не меняется. Пока остаются относительно дешевые субсидированные ипотечные программы на первичном рынке, люди спешат выходить на сделки.

Обитаемый остров

"У нас в портфеле также есть проекты сервисных апартаментов, в том числе и премиум сегмента, - продолжает Сергей Софронов. - И здесь также фиксируется тренд на увеличение спроса. В массовом сегменте жилья комфорт-класса январь можно отнести к месяцам с минимальными продажами, поскольку часть спроса января-февраля была выбрана еще в четвертом квартале, когда ходили слухи об отмене ипотеки с господдержкой, то начиная с февраля спрос постепенно стал увеличиваться".

А после того как стали бить рекорды курсы валют и увеличилась ставка ЦБ, появилось ощущение, что граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. "Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются "припарковаться" в том же самом квадратном метре, - считает Сергей Софронов. - Так, в августе был, вероятно, самый высокий за год спрос в сегменте сервисных апартаментов. Это именно доходная недвижимость, где отсутствуют льготные ставки по ипотеке с господдержкой".

При этом общая нервозная атмосфера передалась даже профильным СМИ. "В силу должности отслеживаю публикации в СМИ, посвященных недвижимости. И вот два портала публикуют две очень интересные, но противоположные по смыслу новости, как раз касающиеся нашего узкого сегмента - сервисных апартаментов, - берет слово руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов. - В первой из новостей говорится о снижении продаж апартаментов в первом полугодии 2023 года, а во второй - о серьезном росте. Соответственно, рассуждения о том, что рынок в ту или иную сторону качается, требуют проверки".

Конечно, продолжает Денис Розанов, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей во всех сегментах сомнения не вызывает. Начало этого года требовало от участников рынка осторожности. В частности, по апарт-отелям Well ожидался на ближайшее полугодие лишь небольшой рост. Тем не менее последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. "В марте обновили рекорд февраля, в апреле - мартовский и т. д. И на текущий момент продажи на хорошем уровне. Понятно, что сейчас люди хотят сохранить свои деньги. И у нас классический тип инвестора, - рассуждает Денис Розанов. - На текущий момент у нас нет клиентов, планирующих купить недвижимость для собственного проживания или для проживания своих детей. Это люди, кому на текущий момент интересна "молочная стратегия" - стратегия пассивного дохода, благо в скором времени объект сдается в эксплуатацию".

Сейчас, отмечает Денис Розанов, инвесторы "мясную стратегию" не рассматривают в принципе (возможность купить и перепродать, заработав на этом). Но при этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода всегда важна капитализация объекта. Поэтому компания предоставляет клиентам информацию о потенциальном росте стоимости актива. "Впрочем, с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов сложно, ситуация может проясниться ближе к концу года, - признает Денис Розанов. - Хотя в краткосрочном периоде я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты и снижения ключевой ставки".

Граждане сейчас спешат выбрать варианты с сохранением сбережений. "Это, конечно, инвестиции в недвижимость, - уверяет руководитель отдела продаж. - А здесь, если мы говорим об инвестициях, конечно же, на первый план выходит именно сегмент сервисных апартаментов".

Чародеи

По словам генерального директора АН ГК "КВС" Анжелики Альшаевой, после поднятия ключевой ставки Центробанком в августе у всех застройщиков появилась очередь из покупателей. И до сих пор оформляются инициированные в августе сделки. Так, в "КВС" объем продаж прошлого месяца по сравнению с июлем, по самым скромным оценкам, подрос на 30 процентов. Но, увы, на августовский рывок ключевой ставки до 12 процетов банки отреагировали повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2,0-2,5 п. п.

Альшаева Анжелика — Генеральный директор Агентства Недвижимости ГК «КВС» (Портал www.ttfinance.ru)

"Сейчас основной проблемой жилищного рынка является не льготная, а еще больше подросшая после повышения ключевой ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке, - отмечает Ирина Орлянкина. - У граждан не так много накоплений, и преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры. А покупателя на вторичку найти гораздо сложней. И, к сожалению, все разговоры на государственном уровне о поддержке вторичного рынке пока ничем не заканчиваются".

"Рыночная ситуация на первичном и вторичном рынках очень разная, - соглашается генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова. - Квартиры от застройщков, которые только что сданы и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, нежели покупка квартиры у физического лица, поскольку ставки очень разнятся. Либо ипотека с господдержкой, либо под 14 процентов. Соответственно, цены на вторичке движутся вниз".

Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы... а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.

"Еще тренд - из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, - отмечает Светлана Белова. - Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, хотя цены остаются на прежнем уровне".

Белова Светлана — Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» (Портал www.ttfinance.ru)

"На вторичном рынке в августе также отмечалась повышенная покупательская активность, не спорит Анжелика Альшаева. Спрос держался за счет того, что многие банки не повышали ставки по ранее одобренным кредитам. Впрочем, к настоящему моменту банки "выравняли" ставки, и интерес к вторичке немного замедлился. К сожалению, новое одобрение уже идет по ставкам порядка 14,5 процента.

Думаю, что сентябрь будет очень активным для всех застройщиков. А также надеюсь, что мы продуктивно и успешно завершим этот год, - говорит Анжелика Альшаева. - У людей есть деньги, мы это понимаем. Видим, что в банках эти деньги лежали до определенного времени на депозитах. Сейчас же люди вкладывают сбережения в недвижимость. Многие застройщики увеличили цены, и мы в том числе, - добавляет она. - В августе нами был запущен новый проект в Пушкине - квартал бизнес-класса "Дубровский", и за один месяц цены поднимались пять раз на все типы квартир".

Пять ложек эликсира

"Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, - делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. - После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились "зафиксировать" таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения.

Четина Светлана — Начальник ипотечного центра ПСБ (Портал www.ttfinance.ru)

Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе "семейная ипотека" сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.

Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке Санкт-Петербурга достиг отметки 80 процентов".

Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова сообщает, что спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке.

Елена Диоргесова (Пресс-служба ПАО «Примсоцбанк»)

В Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Как в прошлом году, так и в текущем, около 30 процентов от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость - комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры.

"При приобретении вторичного жилья сохраняется тенденция на оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала. Так, доля сделок по нашей программе "Материнский капитал" составляет около 15 процентов от всего объема сделок, - продолжает Елена Диоргесова. - Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства господдержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей..."

Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам первого полугодия 2023 года объем таких выдач составил около 13 процентов от всего объема сделок в банке. Чаще при оформлении данного вида кредита клиенты гасят множество мелких кредитов (потребительские, кредитные карты, автокредиты) с небольшим сроком кредитования и более высокой ставкой. "За счет такой консолидации наши клиенты могут снизить ежемесячную долговую нагрузку, ведь ипотечный кредит возможно оформить на более длительный срок и под меньшую ставку, - поясняет Елена Диоргесова, - а еще мы начали работать по Комбо-ипотеке". Суть данной программы заключается в том, чтобы оформить кредит на строящееся жилье по льготной ставке, при этом сумма кредита может составлять до 30 млн рублей. Теперь наши клиенты могут приобрести жилье большей стоимости по льготным ставкам в рамках субсидируемых государством продуктов.

Далекая радуга

"Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, - ожидает Елена Диоргесова. - Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода".

Что касается следующего года — то пока эксперты осторожны в своих прогнозах. Фото: Святослав Акимов

"Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же легкостью и снижают стоимость на недвижимость - главное, придерживаться своей финансовой модели, - резюмирует Анжелика Альшаева. - А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ - это инструмент для продажи. Все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства и какие новости принесет геополитика. Мы же, в свою очередь, будем подстраиваться под обстановку".