Этот сегмент недвижимости начал развиваться в России 5-6 лет назад. Под light industrial подразумеваются относительно небольшие помещения (в несколько сотен квадратных метров), которые малый и средний бизнес может использовать как производственный цех, склад, офис, шоу-рум - при необходимости одновременно.

В последние десятилетия девелоперы складских помещений обслуживали интересы крупнейших компаний, под более мелкие компании ничего не строилось, отмечает управляющий директор, партнер компании Skladman USG Евгений Нумеров. Но небольшому бизнесу помещения в несколько тысяч квадратных метров, которые обычно предлагаются в больших складских комплексах, неинтересны. В результате малый и средний бизнес вынужден зачастую занимать площади в объектах более низкого класса, в бывших советских промзонах, подвалы и прочие случайные помещения. Помимо того, что это несовременные помещения, есть сложности и технологического характера. Так, как отмечает заместитель гендиректора компании Ольга Цимбаленко, логистика советского периода не была рассчитана на те машины, их количество, скорость разгрузки и технику, которые сейчас используются. Поэтому не везде можно организовать разгрузочные площадки для современного крупнотоннажного транспорта.

Сейчас на развитие сегмента работает несколько факторов. Доступные площади все чаще занимают, отбирая у производств, маркетплейсы, в Москве также появление этой недвижимости стимулирует программа, нацеленная на создание рабочих мест в новых жилых районах. Началось активное развитие небольшого бизнеса в рамках импортозамещения, добавляет Анна Архипова, гендиректор компании "Техметр". Есть также общий запрос бизнеса на улучшение производственной среды, говорит директор по развитию ФАКТ.Пром Вадим Денисов. Если компания занимает более качественные помещения, ей проще привлекать сотрудников, а это, по его словам, сейчас проблема номер один.

В Европе складов для крупных компаний меньше, чем таких многофункциональных складов (где-то они называются гибкими складами, где-то light industrial, где-то - городской логистической недвижимостью), отмечает Нумеров. По оценке Skladman USG, только рынок Москвы и Подмосковья в моменте рынок готов поглотить 3 млн кв.м. производственно-складских площадей формата LI. Всего же для насыщения рынка в московском регионе не хватает 20 млн кв.м. Основной спрос формируют производители, оптово-розничная торговля, e-commers и логистика. Между тем, в 2024 году предполагается построить лишь около 300 тыс. кв.м таких помещений, говорит гендиректор компании Александр Хомич. На тысячу жителей московского региона приходится менее 10 кв.м современных производственно-складских площадей формата LI, тогда как в Европе этот показатель существенно выше: например, в Германии - 2500 кв. м на тысячу жителей.

Перспективны для строительства такого рода недвижимости все города-миллионники, все портовые города, областные центры вокруг москвы - Тула, Тверь, Ярославль, говорит Цимбаленко. Соседние со столичным регионы находятся недалеко от главных рынков сбыта, но персонал, производства там обходятся дешевле.

Неудовлетворенный спрос влечет за собой и существенный рост ставок аренды в сегменте, отмечают эксперты Skladman USG. Так, например, ставка аренды в столичном регионе составляет 8,7 тыс. руб. за кв. м в год, и это более чем на 30% больше, чем в начале 2023 года. Для сравнения, аренда "квадрата" в крупных складских комплексах А-класса обойдется в 6,5 тыс.кв. м в год.

За последние 5 лет ставка аренды в проектах LI увеличилась на 138%, а цена продажи квадратного метра выросла на 76%, подсчитали в IBC Real Estate. По данным экспертов, 68% резидентов этого формата - производители (прежде всего - медицинских изделий и оборудования, продуктов питания, промышленного оборудования и товаров для дома и ремонта). Остальные площади приходятся на компании-дистрибьюторы, логистические компании, электронную торговлю и ритейлеров.

В существующем А-классе формата LI столичного региона нет вакантных площадей, отмечают эксперты: 79% всего рынка продано конечным пользователям или частным инвесторам (единичные кейсы), 21% сдан в аренду. В строящихся зданиях почти треть площадей уже распродана, чуть меньше - сдано в аренду, свободными остаются 39%. Вакантность в классе В составляет менее 1%.

В перспективе 2-3 лет спрос будет продолжать оставаться высоким, при этом из-за внешних факторов - увеличения ключевой ставки и роста стоимости строительства - ряд ранее анонсированных проектов строительства может быть отложен, говорит руководитель департамента по работе со складскими помещениями и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.