Этот тренд набирает обороты с прошлого года, с момента начала цикла повышения ключевой ставки, говорит руководитель агентства недвижимости "PRO ОБМЕН" Екатерина Никитина. Истории, когда родственники или знакомые пытаются за счет семей, подходящих под условия "Семейной ипотеки", решить свой жилищный вопрос, сэкономив благодаря льготной ставке, сегодня встречаются нередко. И в условиях огромного разрыва между рыночными ставками и ставками по льготной программе таких случаев становится только больше.

Не сказать, что это прямо-таки массовое явление, таких запросов ипотечным брокерам поступает не больше пары на сотню, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Но в ситуации, когда рыночная ипотека выдается под 21-22% годовых, а льготная - под 6%, и переплата за один и тот же объект может в итоге быть на несколько миллионов рублей выше, поиск варианта оформления ипотеки на "донора" кажется вполне логичным, говорит он.

Подобные истории ради получения собственного крова на российском рынке уже случались, отмечает Никитина. "Например, лет 20-25 назад, когда только формировался ипотечный рынок, для заемщиков было очень много различных заградительных условий. В частности, кредиты на покупку жилья не давали людям, которые не работали официально. И они брали ипотеку на своих родственников или знакомых", - рассказывает Никитина. К сожалению, многие истории заканчивались печально: было много моментов, когда покупатели не справлялись с обслуживанием кредита, возникали просрочки, и у большого количества людей была испорчена кредитная история.

В этой ситуации есть риски для обеих сторон, отмечает Елена Санникова, эксперт по ипотечному кредитованию "ИНКОМ-Недвижимость". Основной риск для "донора", соответствующего "Семейной ипотеке", - невозможность в дальнейшем взять кредит по данной программе в собственных интересах. Поскольку льготный кредит на жилье сейчас можно взять лишь один раз (за редким исключением - например, если родился еще один ребенок), то, выступая в качестве ипотечного "донора", клиент-созаемщик считается уже использовавшим это право.

Риски для заемщика, привлекающего "донора", - обязательное наделение "созаемщика" долей (пусть минимальной) недвижимости и сложности, которые могут быть связаны с этим позже.

Брать ипотеку на другого человека - в принципе рискованная затея, считает Чернокульский. "Донор" может остаться с непогашенным кредитом, если "реципиент" лишится возможности своевременно вносить платежи. Обязательство перед банком в этом случае никуда не денется, и не всегда продажа залоговой квартиры по рыночной цене закрывает расходы по кредиту.

"Несоблюдение требований договора или использование льготы с нарушением может привести к тому, что льготный кредит превратится в обычный: вы лишитесь субсидии, и ипотека будет переоформлена в одностороннем порядке по рыночной ставке на момент принятия такого решения, - говорит Чернокульский. - Наши брокеры подчеркивают, что и в обычной ситуации, и в прибегании к "донорским" схемам важно крайне внимательно отнестись к соблюдению всех условий - и договора с банком, и условий предоставления субсидий по льготной программе".

Расхождений с законодательством у таких "донорских отношений" нет, говорит Чернокульский. Но всегда стоит помнить, отмечает он, что ЦБ сейчас крайне внимательно относится к реализации льготных ипотечных программ. Так что ситуация может измениться, особенно если такое "донорство" станет массовым.

Риелторы отмечают, что "донорские" схемы интересуют людей только в рамках "Семейной ипотеки". По другим льготным программам такие ситуации не встречаются. "Я никому не рекомендую использовать ипотечного "донора" для покупки квартиры, так как подобная схема несет большие риски для обеих сторон, - говорит Никитина. Тот, кто выплачивает кредит, фактически не считается полноценным собственником жилья. И он может лишь надеяться, что в будущем его родственник или знакомый без проблем переоформит на него квартиру.

Семья, которая соглашается взять на себя чужую "Семейную ипотеку", также рискует. "Если человек идет на такую схему, то, скорее всего, из-за ограниченных финансовых возможностей. Соответственно, если в какой-то момент он перестанет платить, то как они будут выходить из этой истории? А любая просрочка платежа будет портить кредитную историю номинального собственника", - говорит Никитина.

Если уж соглашаться на "донорство" по "Семейной ипотеке", то должны быть подписаны соглашения, которые в течение длительного срока должны будут соблюдать стороны, советует Никитина. Возможно, через договоры займа. А погашать такой кредит лучше как можно быстрее.

"Единственным безобидным вариантом схемы с "ипотечными донорами" являются случаи, когда более обеспеченные родители приобретают квартиры детям, молодой семье, - считает Никитина.