Льготная ипотека стала одной из причин роста цен на жилье. Предложение не успевало за спросом. Сейчас обратная ситуация - спрос снизился. Цены упадут?

Михаил Гольдберг: Масштабного снижения цен, к сожалению, точно не будет. Дома, которые должны вводиться в 2024 году, уже практически распроданы. Что касается объектов со вводом в 2025-2026 годах, то и там снижения не будет. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сейчас. Иначе люди почувствуют себя обманутыми, начнут перепродавать или откладывать покупку. Кроме того, есть банковские ограничения - нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане.

Но с другой стороны, цены и расти сильно не будут. А инфляция сейчас достаточно высокая - порядка 9-10%. В реальном выражении жилье дешевеет (дорожает медленнее, чем инфляция), при этом доходы населения растут. То есть доступность жилья повышается.

А вот, например, в Китае цены на квартиры рухнули. Почему этого не может произойти у нас?

Михаил Гольдберг: В Китае была совершенно другая ситуация. Там урбанизация прошла гораздо позже. У нас она завершилась в конце 1970-х годов, а в Китае - к концу 1990-х и даже позже.

Под влиянием массового переезда людей в города, возник большой спрос на жилье, оно начало дорожать, что привлекло и инвесторов. В отличии от России, в Китае крайне ограничен набор активов, в которые может инвестировать население.

В расчете на стабильно растущий спрос застройщики начали активно увеличивать строительство, привлекая для этого кредиты под залог строящихся домов. Правительство попыталось ограничить рост кредитной нагрузки застройщиков: Центральный банк Китая ввел так называемые правила трех красных линий - нормативы, которым должен соответствовать застройщик для получения кредитов. Таким правилам, достаточно жестким, не смогло соответствовать очень много компаний. Одновременно из-за пандемии прекратилось перемещение граждан по стране - спрос на жилье упал, цены пошли вниз. Жилье перестало быть привлекательным активом для инвестиций, а застройщики начали разоряться из-за отсутствия средств на завершение строительства: стоимость заложенных в банках проектов снизилась и банки ограничили суммы кредитов для застройщиков.

В этом плане наша система со счетами эскроу и проектным финансированием намного лучше. Когда мы ее разрабатывали, то изучили мировой опыт и создали оптимальный вариант, в котором застройщик может привлекать средства граждан на этапе строительства. В США и Великобритании, например, такой возможности нет, там можно привлекать только кредиты банка. Мы по такому пути не пошли, хотя это тоже обсуждалось. Наша система действует с 2019 года и позволила пройти ковид и 2022 год вообще безо всяких потерь.

Одновременно такая система стала причиной стабильности рынка жилья, на котором невозможно сильное снижение цен. Даже сейчас, когда продажи замедлились, банки продолжают финансировать застройщиков. Застройщик может откладывать продажи, зная, что рентабельность проекта пострадает, он получит чуть меньше прибыли, но стабильное проектное финансирование обеспечит завершение строительства: дом будет достроен, обязательства будут выполнены, компания, рабочая сила сохранена. Поэтому так, как в Китае, у нас точно не будет.

Многие считают, что у застройщиков баснословные прибыли и они вполне могут скинуть 20-30%.

Михаил Гольдберг: В Москве, конечно, прибыль, особенно в бизнес-классе, достаточно высокая. Но если резко снизить цену, финансовая модель, в рамках которой выдавался кредит, останется не выполненной. Это какая-то совсем экстренная ситуация, на которую, скорее всего, застройщики не пойдут.

Что касается проектов в регионах, то и резерва для значимого снижения цен сейчас нет.

Это не значит, что не будет акций на ограниченный пул квартир в определенных проектах. Но ждать, что весь рынок упадет на 30%, не стоит.

Сейчас в строительстве находятся рекордные 119 млн кв. метров жилья. Это объясняется более активными запусками новых проектов или более медленным вводом в эксплуатацию?

Михаил Гольдберг: С 2020 года под действием льготных программ наблюдался большой спрос на жилье, и застройщики начали увеличивать запуски. Но стройка имеет большую инерционность. Чтобы купить землю, провести предпроектную подготовку, сделать проект, получить разрешение на строительство, уходит в среднем 1,5-2 года. И то, что запуски начали резко увеличиваться в прошлом году (в 2022 году было запущено около 40 млн кв. метров, в 2023 - уже 48 млн) - следствие возросшей активности застройщиков в 2021-2022 годах. И из-за этой инерционности даже в третьем квартале этого года, который уже отличался снижением продаж, объем запусков превысил прошлогоднее значение примерно на 5%.

В то же время мы видим, что продажи замедляются, ипотеки выдается намного меньше, чем раньше. Конечно, застройщики должны сократить вывод новых проектов, но это, я думаю, случится уже в следующем году.

Почему в 2024 году сильно упал ввод многоквартирных домов?

Михаил Гольдберг: За январь-сентябрь введено в эксплуатацию примерно 81 млн кв. метров жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период в 2023 году. При этом ввод многоквартирных домов действительно снизился на 19%. Но необходимо понимать, что прошлый год был рекордным. Тогда многие застройщики, которые планировали ввод жилья на начало 2024 года, ускорились и перенесли часть ввода на конец 2023-го, чтобы успеть побольше продать на лучших условиях. Пока действовала массовая льготная ипотечная программа, пока ЦБ не ужесточил правила и так далее.

Если же посмотреть в среднем ввод 2023 и 2024 года, то нынешний год - это не какое-то падение, а обычные объемы ввода.

А индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) почему так выросло?

Михаил Гольдберг: ИЖС действительно пользуется большим спросом. По опросам, которые мы проводим, 70% людей хотят жить в индивидуальных домах. Правда, когда начинаешь углубляться, то оказывается, что этот дом должен быть в 30 минутах пути от работы, рядом с детским садом, с инфраструктурой.

...И при этом - дешевый.

Михаил Гольдберг: И дешевый.

С другой стороны, люди часто представляют себе ИЖС как какую-то дальнюю дачу, куда надо ехать 20 км на электричке и т. д. А на самом деле у нас немало городов, и достаточно крупных, где большой процент жилищного фонда приходится на так называемый "частный сектор". Ростов-на-Дону, Волгоград, Краснодар, Уфа… И, в основном, конечно, ИЖС будет развиваться именно в городах плюс в ближайших пригородах. Ну и, конечно, в Московской и Ленинградской областях. Тем более что сейчас транспортная связанность внутри агломераций растет, появляется метро, комфортные электропоезда. И можно, скажем, из Малаховки за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2-2,5 часа.

Также проводится программа социальной газификации, где дом или дача должны быть поставлены на учет. Это тоже влияет на объемы ввода.

В этом году, кроме того, был принят закон об использовании в ИЖС счетов эскроу. Я думаю, что это еще один драйвер роста. Когда ставки по ипотеке снизятся, то мы увидим, что ИЖС по эскроу вырастет. В ближайшие 3-4 года это будет одним из основных факторов роста жилищного строительства.

Вы говорите про частный сектор в городах. Но ведь они уже застроены. Речь идет об обновлении этих районов?

Михаил Гольдберг: И внутри городов еще есть потенциал. Например, в любом крупном городе есть промзоны, которые сейчас мало используются. Мы видим, что в Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они практически не тронуты. Наверное, не везде есть смысл строить на этих территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки под малоэтажное строительство.

А девелоперы и местные власти в этом заинтересованы? Ведь возвести башню на участке гораздо выгоднее, чем поставить здесь же всего один коттедж.

Не везде есть спрос на башни. Особенно в средних городах, где меньше 250 тыс. жителей, мало кто хочет жить в многоквартирном доме. В идеале плотность населения должна падать от центра города к окраинам. И вот средние и окраинные части крупных городов вполне могут застраиваться индивидуальными домами. Есть успешный опыт, например, в Белгороде.

В многоквартирном строительстве счета эскроу существуют уже пять лет. За это время были случаи, когда застройщик банкротился и деньги возвращали покупателям?

Михаил Гольдберг: До такого не дошло ни у одного проекта. Было несколько примеров передачи объектов на баланс банков, которые их и достраивали.

Во-первых, это и социальный эффект очень большой, и нет урона для репутации кредитной организации. Во-вторых, банк выдает много кредитов на проектное финансирование. И есть управление рисками, которое резервирует часть денег на возможные потери. Для банка это сбалансированная система, которая при должном уровне ответственности работает так, что при попадании дома на баланс его выгоднее достроить, чем возвращать деньги. Проект попадает к банку уже в достаточно высокой степени готовности, и если он не стоял два года под дождем и снегом, то, чтобы его достроить, нужно не так много средств.

Какая доля россиян сейчас уже с ипотекой и остались ли в принципе люди без кредитов, которым она нужна?

Михаил Гольдберг: Сейчас в России с ипотекой порядка 9 млн домохозяйств, это около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатели выше. Примерно половина задолженностей домохозяйств банкам по кредитам - это ипотека, и эта доля тоже может быть выше. В здоровой банковской системе жилищные кредиты могут составлять 70% всей задолженности. И это не плохо, потому что ипотека - это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Доля просроченной задолженности сейчас по ипотеке 0,7%, а по потребительским кредитам 7-8%, то есть в 10 раз больше. Соответственно, и для банка, и для Центрального банка лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не - условно - на покупку айфона.

По мере снижения ставок спрос еще точно будет развиваться. Примерно 3-4 млн домохозяйств в год будут улучшать жилищные условия. Это обусловлено демографической структурой, долей населения, которому нужно разъезжаться с родителями. И обеспеченность жильем у нас пока составляет 29 кв. метров на человека, а в некоторых странах она бывает в 50-70 метров.

Какие объемы ипотеки, по оценке ДОМ.РФ, будут выданы в этом году?

Михаил Гольдберг: Мы думаем, что будет выдано примерно 1,4 млн кредитов на 5 трлн руб. Это меньше, чем в прошлом году, но, в принципе, больше, чем, например, в 2022-м году.

Прошлый год был рекордным, было выдано 2 млн ипотек. На этот показатель, я думаю, мы выйдем при хорошем развитии ситуации где-то к 2028 году.

Еще недавно мы прогнозировали, что в 2025-м году объемы ипотеки будут примерно такими же, как в этом. Но на последнем заседании ЦБ основное событие, которое произошло, - это не повышение ключевой ставки, а пересмотр прогноза на следующий год. Теперь по базовому прогнозу ЦБ средняя ключевая ставка на следующий год может достигать 20%. Но не исключено, что в какой-то момент она может превысить этот уровень. Значит, надежды, которые мы закладывали на возрождение рыночного сегмента, преждевременные. Поэтому мы понизили прогноз и думаем, что в следующем году будет выдано примерно 1,1-1,2 млн кредитов.

Банки этой осенью уже дважды останавливали выдачу "Семейной ипотеки" из-за исчерпания лимитов. Программа будет продолжаться?

Михаил Гольдберг: Президент РФ Владимир Путин поручил до 2030 года реализовывать эту программу, чтобы семьи с ребенком могли без препятствий получить ипотеку. Он не ограничивал никакими лимитами. Соответственно, исчерпание лимитов - это, скорее, технический момент.

Помимо ипотеки есть какие-то альтернативные механизмы для приобретения жилья? Например, строительно-сберегательные кассы.

Михаил Гольдберг: Строительно-сберегательные кассы - это хороший механизм, но он действует на стабильном рынке. Успешный опыт был в Германии в определенный период, когда цены на жилье не росли. Если сейчас применить этот механизм у нас, то люди, регулярно внося деньги в кассу, никогда не "догонят" цены. И в какой-то момент это приведет к тому, что поток новых членов сберкасс закончится и появятся своего рода "обманутые вкладчики". При добросовестном управлении деньги им вернут, но квартиры они точно не получат.

Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о накопительных жилищных вкладах: человек каждый месяц откладывает определенную сумму на счет, процент набегает меньше рыночного, но через определенный период, не менее года, он может взять ипотеку по ставке тоже ниже рыночной. В принципе, неплохой механизм. Банк видит, что заемщик регулярно вносит оговоренную сумму и что он, с точки зрения банка, менее рискованный. А риск оценивается в ставке.

И на сколько ипотечная ставка для него может быть ниже?

Михаил Гольдберг: Примерно на полпроцента. Не надо думать, что этот механизм прямо половину рынка займет, но схема рабочая.

А насчет лизинга квартир что вы думаете?

Михаил Гольдберг: Мировая практика не показывает, что такой механизм был бы успешным. Лизинг обычно применяется в отношении юрлиц для выкупа дорогостоящей техники. При лизинге жилья возникает много вопросов по тому, кто будет лизингодателем. Кто будет заинтересован в том, чтобы на долгий период заморозить средства и получить доходность явно меньше, чем рыночную.

А жилищные кооперативы - успешный механизм?

Михаил Гольдберг: Это хороший механизм, мы его развиваем, вовлекая в оборот земли госструктур. За счет того, что участок предоставляется бесплатно, люди получают возможность приобрести жилье на 30-40% дешевле рыночной цены. Единственное, что сдерживает - в силу некоторых законодательных коллизий нет ипотеки под залог пая, поэтому человек должен полностью внести свои средства в течение, допустим, двух лет, пока дом строится.

Сейчас создание кооперативов жестко регулируется, их могут создавать только люди определенных категорий. Можно ли распространить этот механизм на всех желающих?

Михаил Гольдберг: Да, оговорены категории тех, кто может участвовать в кооперативах, но они достаточно широкие. Просто распространить на всех желающих какой-то льготный механизм невозможно, это именно инструмент обеспечения жильем отдельных категорий граждан

Какие еще механизмы есть в других странах, которых у нас пока нет?

Михаил Гольдберг: Во многих странах субсидируется покупка первого жилья. Это возможно в виде субсидирования первого взноса, в виде налоговых вычетов и т. д. У нас это, в принципе, наверное, перспективно, но нужно учитывать, что уже сейчас бюджетом принят очень большой объем обязательств.

С нашей точки зрения, сейчас гораздо правильнее субсидировать напрямую предложение жилья, то есть ставку по проектному финансированию. Чтобы, несмотря на высокий уровень ключевой ставки, застройщики могли получать достаточно дешевые кредиты и таким образом поддерживать уровень жилья в стройке. И за счет этого ценовой баланс рано или поздно будет сдвигаться. Как я уже сказал, в реальном выражении цены на жилье будут падать. Если такая тенденция продлится несколько лет, то каждый увидит, что жилье стало доступнее.

А массовое создание арендного жилья возможно?

Михаил Гольдберг: ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой. Сейчас в портфеле компании 74 проекта в 19 регионах России. В рамках программы "Доступное арендное жилье в ДФО" при участии ДОМ.РФ строится более 10 000 квартир. За счет субсидирования арендаторы оплачивают около четверти от среднерыночной ставки аренды жилья.

Но вспомним историю нашей страны, возникновения жилищного фонда. Большая часть жилья, которое сдается населением в аренду - а это около 10% жилищного фонда, 400 млн кв. м - это квартиры, полученные в результате приватизации. У тех, кто их сдает, нет необходимости считать возвратность инвестиций, они не покупали эти квартиры. А мы, когда вкладываемся в арендное жилье, должны вернуть вложенные деньги государству. С этой точки зрения конкурировать с "бабушкиными" квартирами тяжело.

А чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлечение частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными, что связано как раз с увеличением объема денежных средств под управлением пенсионных фондов, страховых компаний, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых должен быть принят в скором времени.

Если будет сформирован источник длинных средств, тогда арендное жилье будет одним из фаворитов привлечения таких денег. Но это связано с развитием инфраструктуры инвестиционного рынка в стране.

У ДОМ.РФ есть "Индекс цен", где можно увидеть динамику стоимости новостроек. Планируется ли развивать эту систему дальше?

Михаил Гольдберг: Да, сейчас мы работаем с Росреестром, чтобы получать аналогичную информацию о ценах по вторичному рынку. Также будем развивать систему в сторону индекса цен как раз на аренду. В результате можно будет сравнить динамику цен на первичном, вторичном и арендном рынках, прежде чем принимать какое-то решение, касающееся недвижимости.

Когда новые опции появятся?

Михаил Гольдберг: Сейчас мы выбираем партнеров, с которыми можно сотрудничать по индексу аренды. Думаю, на запуск индекса вторичного жилья и индекса аренды уйдет около двух лет.

Недавно Москва и область запретили строить микроквартиры. Это будет стимулировать строительство просторного жилья?

Михаил Гольдберг: С микроквартирами вообще большая проблема. Раньше классическим вариантом было, когда на четыре квартиры приходилось одна трешка, одна двушка и две однушки. А теперь стало так, что иногда три студии и одна однушка.

Москва приняла, мне кажется, правильное решение, и со временем остальные регионы за ней последуют.

Чего вы ожидаете на рынке недвижимости в ближайшее время?

Михаил Гольдберг: Ближайший год будет очень непростым, продажи жилья будут снижаться, но система устойчива, а у застройщиков сформирована "подушка безопасности" за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

Надеемся, что с 2026 года ключевая ставка начнет снижаться так же, как и инфляция, и рынок жилья может ждать новый ренессанс. Денег на вкладах накоплен достаточный объем, и первый претендент, куда эти деньги придут - это, конечно, рынок жилья. Потенциальными покупателями могут стать примерно 11 млн семей, которые сейчас имеют счетах на 20 трлн руб. Это если отсечь некрупные счета, до 1 млн руб., и самые крупные, больше 10 млн, владельцы которых обычно уже решили жилищный вопрос. Так что не надо воспринимать текущее снижение продаж как вечное, рынок - цикличный.

Справка "РГ"

Счет эскроу в строительстве - счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя квартиры в новостройке. Застройщик получает эти деньги лишь после ввода дома в эксплуатацию. Если дом не достроен, деньги возвращаются покупателю.

Лизинг жилья - способ постепенного выкупа жилья арендатором, который оплачивает чуть больше средней арендной платы.