В последние два года мошенники стали активно применять на рынке недвижимости схему "продавец под влиянием", говорит в обращении к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Мошенники по телефону убеждают собственника недвижимости поучаствовать в спецоперации и содействовать "полиции" или "ФСБ". Для этого нужно "притворно" продать недвижимость, а после сделки и окончания спецоперации право собственности, по их словам, будет восстановлено. В результате страдают и продавец, который лишается и жилья, и денег (их также переводит мошенникам), и добросовестный покупатель. Только в Москве сейчас фиксируется до десяти таких случаев в неделю.

В качестве решения проблемы депутат предлагает хотя бы на неделю "замораживать" деньги на оплату сделки. То есть не давать продавцу распоряжаться ими. Обычно как раз в этот период новый собственник просит прежнего освободить квартиру, после чего наступает "отрезвление" продавца.

В "Российской гильдии риэлторов" (РГР) к предложению относятся отрицательно - если нововведение примут, то на сделках с жильем это отразится негативно. Заморозка средств увеличит сроки прохождения сделок, а значит замедлит весь процесс, в том числе в смежных отраслях - строительно-ремонтных услуг, грузоперевозок, торговли товарами для обустройства жилья и др. Чем быстрее проходят сделки с недвижимостью, тем активнее развивается экономика населенных пунктов и регионов в целом, подчеркивают риелторы. "Процент мошеннических сделок мал, а наказаны все, что несправедливо", - отмечают в РГР.

При этом подобные случаи мошенничеств на рынке действительно есть, и мошеннические схемы весьма разнообразны, отмечают риелторы.

Российская гильдия риэлторов совместно с МВД регулярно проводит обучение риелторов, полицейские рассказывают о случаях мошенничества, дают рекомендации по выявлению, формулируют признаки, по которым можно выявить возможное преступление, рассказывает Ирина Зырянова, вице-президент РГР.

Во многих регионах налажена линия оперативной связи между региональными ассоциациями и территориальными подразделениями МВД для экстренного обмена информацией по этому вопросу. "Полицейские всегда серьезно относятся к поступающим сигналам, оперативно их отрабатывают, и в практике РГР уже есть реальные случаи предотвращения преступлений, о которых, по понятным причинам, мы не можем раскрыть всей информации, чтобы не навредить следствию", - говорит Зырянова.

"За последние несколько лет мы спасли как минимум 27 человек от потери жилья и даже однажды совместно с полицией участвовали в операции по поимке группы таких мошенников", - рассказывает Дмитрий Шапцев, гендиректор агентства Cosmopolis Finance, одно из направлений которого - срочный выкуп недвижимости.

У правоохранительных органов есть термин - "заколдованная жертва", говорит руководитель направления правовой поддержки "Миэль Москва" Ольга Балбек. И единственно правильная стратегия для риелтора при подозрении на мошенничество, по ее мнению, - сообщить о ситуации в правоохранительные органы и идти с клиентом до конца (но не проводя сделку), пока его не "расколдуют". Очень оперативно и эффективно действует в этом плане прокуратура, отметила она. Если же риелтор соглашается провести сделку, пусть даже формально и законную (ведь владелец просто желает продать свою собственность), или уклоняется от нее, - к нему позже все равно возникают вопросы у полиции.

Работает схема следующим образом, рассказывает гендиректор агентства недвижимости "Центральный департамент недвижимости" (ЦДН) Анатолий Пысин: сначала потенциальной жертве звонит с поддельного номера коллега или знакомый, звонок обрывается, но человека сообщением предупреждают, что сейчас с ним свяжется какой-то специалист и необходимо будет строго следовать его инструкциям. Затем в дело вступают уже фальшивые сотрудники силовых ведомств и сообщают, что с банковского счета человека совершен перевод в пользу террористических организаций и если он не хочет получить большой и реальный срок, то придется с ними сотрудничать. То есть жертву вводят в состояние эмоционального шока, заставляют действовать под свою диктовку, при этом запугивают уголовной ответственностью за разглашение любой информации, подчеркивает Пысин. К продаже недвижимости мошенники переходят далеко не сразу, а только тогда, когда понимают, что человек находится полностью под их влиянием. Все начинается с перевода имеющихся накоплений на какие-то "безопасные" счета либо оформления кредитов и передачи данных средств. Когда все деньги переданы аферистам, а жертва продолжает их слушать, человека вынуждают продать квартиру. Поэтому на встречу с риелторами приходит уже максимально обработанный человек, его хорошо готовят, придумывают правдоподобную легенду, подробно рассказывают, что необходимо сделать.

Классические признаки того, что клиента ведут мошенники, - его мгновенное согласие на снижение цены недвижимости на один-два миллиона рублей, на завышенные комиссионные риелтору, желание срочно провести продажу. В подозрительных случаях риелторы могут запросить справку из Бюро кредитных историй, советует Балбек: если в последние полгода были взяты многочисленные потребительские кредиты - это еще один "звоночек". Жертва сначала снимает все свои сбережения, потом берет потребкредиты, а после избавляется от недвижимости.

Конечно, бывают различные жизненные ситуации, когда срочно требуются деньги и собственник вынужден демпинговать, но все равно люди стараются не слишком уходить от рыночных цен, отмечает Шапцев. Дисконт выше 10% и желание собственника как можно быстрее избавиться от квартиры без внятного объяснения причин - явный признак, что человека на сделку вынуждают мошенники.

Одним из признаков того, что продажа жилья проводится под контролем мошенником, может быть то, что первичный звонок с запросом на продажу поступает не от самого собственника, а от его "родственника" (на самом деле - члена преступной группы), отмечает Зырянова. Если такие "родственники" берут на себя инициативу, обсуждают условия и сроки сделки, - нужно настаивать на прямом диалоге с собственником.

Сейчас гораздо реже встречается готовность жертвы продать квартиру со скидкой, отмечает она, но вот срочность сделки остается одним из признаков мошенничества. Собственник может объяснять это обычными поводами: переезд к родственникам, детям в другой район, город, область и т. п. Хорошо обработанные психологически жертвы обмана ведут себя вполне обычно, не демонстрируют страха, неуверенности или суеты. А жертвами становятся уже не только одинокие пожилые люди.

"Мы сталкивались с тем, что все свое имущество теряли и академики, и доктора наук, и молодая девушка, работающая на хорошей должности в престижной, всем известной компании, - рассказывает Пысин. - Уже несколько раз спасти собственника от продажи квартиры по требованию мошенников помогала неприятная ситуация с обманом Ларисы Долиной. Мы приводим в пример ее случай, объясняем людям, что их обманывают по тем же алгоритмам. И они, поискав информацию в интернете, часто это понимают и спасают свою недвижимость. Могу только посочувствовать Ларисе Александровне. Но ее история и повышенное внимание к ней со стороны СМИ помогают сегодня людям противостоять аферистам".

Главным методом противодействия преступникам является коммуникабельность риелтора, считает Зырянова: стремление выяснить как можно больше подробностей, деятельное участие в судьбе человека, который решился на продажу своего самого дорогого актива с неясными целями. "Разработанный преступниками план и сценарий сделки не может предусмотреть абсолютно все возможные вопросы и варианты, и на каком-то этапе, когда потенциальная жертва не подготовлена к ответу, начинает теряться, путаться в объяснениях, - лучше сразу обратиться в органы внутренних дел, которые возьмут ситуацию на оперативный контроль и смогут предотвратить преступление", - считает она.

Мошенничества случаются с квартирами и на вторичном, и на первичном рынках, отмечает Балбек. Например, продавец вдруг решает продать по переуступке не так давно приобретенную и даже недостроенную квартиру в новостройке. Когда риелтор спрашивает, как и почему он купил такую прекрасную квартиру, потенциальный продавец обычно долго рассказывает, как мечтал о ней. На вопрос же, зачем вдруг продает ее - отделывается двумя-тремя заготовленными фразами, отмечает эксперт.

В подобных случаях риелторы просят человека подписать бумагу о том, что на рынке распространены мошенничества, что человека могут "вести" по телефону или через соцсети, делится практикой Балбек. И оставляют его с бумагой одного в комнате, но с включенным диктофоном. Обычно первое, что делает жертва, - звонит своим кураторам и начинает спрашивать, что делать, потому что это не входит в заготовленный сценарий. Бывают случаи, отмечает Балбек, когда в агентство позже приходят благодарные клиенты и говорят "спасибо" за то, что риелторы их не бросили и они остались с жильем.

Еще один подозрительный признак - когда продавец медлит с ответами, рассказывает Шапцев. На каждый неудобный вопрос в переписке обманутый собственник отвечает не сразу, а через паузу, уходит подумать (а на самом деле посоветоваться с кураторами).

Как только человеку в агентстве начинают задавать неудобные вопросы, касающиеся родственников, возможности пообщаться с ними, спрашивают, где он собирается жить после продажи, предлагают рассмотреть какую-то другую недвижимость, которую можно приобрести взамен продаваемой, то люди, связавшиеся с мошенниками, начинают нервничать, рассказывает Пысин. Часто они отвечают, что вырученные средства хотят инвестировать или купить на них акции, это уже знакомый шаблон работы мошенников, говорит он.

Часто люди говорят, что продают жилье с целью переезда в другой город или другую страну, рассказывает Шапцев. "Однако как только начинаешь уточнять детали - смотрел ли человек, сколько стоит недвижимость в другом городе или стране, определился ли с локацией, как планирует переводить деньги за границу, получил ли визу, он замыкается и отвечает невнятно, - отмечает эксперт. - Доходит до абсурда: был случай, когда мошенники для достоверности купили собственнику билет в Европу, чтобы он мог подтвердить свои намерения в агентстве недвижимости. При этом у него даже не было открытой визы".

Наиболее частая схема обмана предполагает, что мошенниками выступают псевдопредставители силовых структур - МВД, ФСБ, которые едва ли не в первом сообщении высылают людям документ, обязывающий их не разглашать никакую информацию, полученную в процессе общения с ними по телефону либо в переписке, рассказывает Пысин. Делается это с единственной целью: погрузить человека в информационный вакуум, чтобы родственники, дети, друзья не смогли объяснить, что его обманывают. Первым делом необходимо вывести человека из этого вакуума, убедить его связаться с родственниками или друзьями и рассказать, в какой ситуации он оказался. "Чтобы человек не боялся обратиться за помощью к близким людям, ему следует объяснить, что никакой уголовной ответственности за разглашение информации, если он лично не подписывал никаких служебных документов, находясь, например, в отделении полиции, не существует. Бумаги о неразглашении, присланные на почту или через любые мессенджеры, никакой юридической силы не имеют", - подчеркивает Пысин.

Если у человека остаются сомнения, то необходимо убедить его посетить отделение полиции и написать заявление, что с ним общается некий представитель ФСБ. Сотрудники МВД довольно быстро разберутся, кто звонил человеку, с какого номера и так далее, отмечает эксперт. "Если человек действительно потребуется правоохранительным органам, то они придут к нему сами либо вызовут, а любые важные уведомления, данные об арестах, задолженностях, кредитах и прочее практически сразу отображаются в профиле на сайте "Госуслуги", - отмечает Пысин. Между тем мошенники обычно стараются не общаться с собственником лично или куда-либо сопровождать его, резонно опасаясь работающих везде камер видеонаблюдения.

Впрочем, иногда и полицейским непросто достучаться до продавца, говорит Шапцев. "Был случай, когда одного мужчину, который обратился в наше агентство, вот так обманывали. Мы пригласили полицию, сотрудники приехали, предъявили документы, но он ответил, что не поверит, что перед ним представители власти, пока те не назовут кодовое слово. То есть мошенники настолько зомбируют людей, что те верят в какие-то невероятные вещи",- рассказывает риелтор.