Уже сейчас общественники собирают данные о пострадавших и заявляют, что к марту число семей, оставшихся без жилья, может увеличиться в разы. "Пострадавших может быть и 5, и 6 тысяч. В регионах всплывают все новые и новые факты мошенничества с недостроенными домами в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", - пояснила "РГ" бизнес-консультант, организатор и руководитель Всероссийской инициативной группы пострадавших в сфере ИЖС Дарья Елисеева.

В Московской области, к примеру, порядка 400 пострадавших. Среди них - семья Людмилы Ващенко из Тулы. "Мы с мужем, который является действующим офицером Российской армии, участником СВО, ветераном боевых действий, взяли три участка в Истринском районе, недалеко от Истры. Под строительство домов были получены кредиты. Обещанные дома в срок так и не построены", - пояснила "РГ" Ващенко.

Нельзя отрицать, что как в секторе многоквартирного строительства, так и в секторе ИЖС всегда существовали компании, которые не исполняли свои обязательства перед клиентами, прокомментировал ситуацию с обманутыми дольщиками директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков. В сегменте многоквартирного строительства ситуацию с неисполнением застройщиками своих обязательств и появлением так называемых обманутых дольщиков удалось нивелировать внедрением системы счетов эскроу и проектного финансирования, а также обязательного раскрытия застройщиком сведений о компании и строящихся объектах, включая информацию о соблюдении сроков строительства. "В ИЖС до недавних пор такой практики не существовало, за исключением проектов, связанных с реализацией строящихся домов по договорам участия в долевом строительстве в малоэтажных жилых комплексах", - отмечает Квасенков.

Если же говорить о точечном строительстве домов на участках граждан (не там, где строится поселок целиком), то не все компании ведут деятельность полностью прозрачно, говорит эксперт. В то же время этот сегмент низкоконцентрированный, в отличие от сегмента долевого строительства. Если при долевом строительстве сведения о застройщике и его объектах требуется раскрывать на основании законодательства, то в точечном домостроении аналогичного обязательства нет. Нет возможности достоверно определить количество домов, строящихся по договорам подряда, и долю случаев обмана подрядчиком заказчика, поясняют в ДОМ.РФ.

Случаев, когда дома ИЖС не достраиваются, много, но очень сложно реально оценить их количество, говорит и руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. "Традиционно в нашей полосе зимой стройка ведется не так активно, как весной и летом. Поэтому сейчас какие-то объекты могут казаться замороженными, но их строительство все же будет продолжено. И наоборот - какие-то объекты могут сейчас строиться, но уже через какое-то короткое время их вынужденно заморозят по причине сбоев в финансировании стройки. К сожалению, в текущих экономических условиях небольшие предприятия все чаще достраивают дома за счет поступления средств от новых заказов. А поступления становятся все более скудными, что увеличивает риск недостроя", - говорит эксперт. По оценке Магилиной, в целом по всем сегментам загородных новостроек пострадавшими в той или иной мере к весне могут оказаться до 15% покупателей.

С недостроем, по ее словам, рискуют столкнуться как покупатели домов в поселках у застройщиков, так и заказчики строительства домов на своих приобретенных ранее участках без подряда. "К примеру, в какой-то степени обманутыми являются покупатели строящихся домов в коттеджных поселках, если реальный срок получения ключей отличается от заявленного более чем на год. Абсолютно точно пострадавшими являются также покупатели домов в строящихся коттеджных поселках, если конкретно их дом был достроен, а продажи в поселке впоследствии встали, и недостроенными оказались большинство домов в поселке, также в нем отсутствует или не функционирует большая часть обещанной внутрипоселковой инфраструктуры", - отмечает Магилина. Если же говорить о строительстве дома на собственном участке с привлечением подрядчиков (не в коттеджном поселке), то здесь еще чаще встречаются недострои по вине строительных бригад.

Летом 2024 года в условия льготных ипотечных программ ("Семейная ипотека" и "Ипотека для ИТ-специалистов") были внесены изменения, требующие обязательного использования расчетов между сторонами через счета эскроу. Этот инструмент защищает средства, вложенные в строительство дома, так как подрядчику они передаются только после выполнения всех обязательств по договору подряда, подтверждаемого подписанным сторонами актом приемки-передачи, поясняет Квасенков. Также с марта нынешнего года вступает в силу закон о строительстве домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу.

"Ключевой особенностью механизма является урегулирование взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, при которых средства заказчика будут размещены на счетах эскроу до завершения подрядчиком строительства жилого дома, а подрядчик, в свою очередь, будет выполнять финансирование строительно-монтажных работ за счет собственных или заемных средств, а не средств заказчика. Условием раскрытия счета эскроу в пользу подрядчика, согласно закону, будет выступать регистрация права собственности заказчика на построенный дом", - поясняет эксперт.

Подрядные организации будут раскрывать информацию о компании, о предлагаемых к реализации проектах, о заключенных и исполненных договорах подряда (включая информацию о соблюдении своих обязательств по договорам, к примеру, срока строительства) на портале "Строим.дом.рф". "Таким образом, на портале будет формироваться достоверная деловая репутация подрядной организации. За счет этого как у потребителя, так и у банков будет возможность более взвешенной и объективной оценки подрядчика перед заключением кредитного или подрядного договоров", - отмечает Квасенков.

Но, по мнению Магилиной, внедрение механизма счетов эскроу для проектов загородной недвижимости может даже повысить количество замораживаемых проектов. "Средства за объект недвижимости, внесенные покупателем при заключении сделки, по закону замораживаются на эскроу-счете вплоть до момента регистрации права собственности, то есть застройщик или подрядчик получает деньги только после передачи покупателю готового объекта, в то время как строительство он ведет исключительно на собственные или заемные средства, а значит, и риск сбоя в организации финансирования строительства несколько возрастает", - считает эксперт.

Зачастую обманутые покупатели остаются не только с недостроенным домом, но и с ипотечным кредитом. Как получается, что банк выдал кредит на строительство дома сомнительной компанией?

"Решение об аккредитации подрядчика принимается в соответствии с риск-политикой конкретного банка, разрабатываемой им самостоятельно, - поясняет Квасенков. - Обычно в нее входят проверки сведений о госрегистрации компании, наличия опыта строительства, отсутствия задолженности перед государством в части уплаты налогов и т. п. Часть сведений банк получает из государственных информационных систем. К примеру, сведения о банкротстве можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Часть сведений, включая строительный опыт, предоставляется банку подрядчиком, а отсутствие инструмента раскрытия и затем верификации этих сведений ведет к тому, что в случае если у подрядчика существуют договоры, по которым он уже не соблюдает свои обязательства, до появления сведений в достоверных источниках, к примеру, вынесения судебного решения в отношении компании, банк не может узнать об этом факте".

"Банки вообще не очень любят кредитовать "загород", особенно строительство дома хозспособом, именно потому, что им крайне сложно адекватно оценить объект залога, - объясняет Магилина. - Банки сложно в этом винить, так как стройка для них явно не профильная деятельность. Несмотря на это, всего ипотечных кредитов на строительство хозспособом было выдано заемщикам несколько десятков тысяч. Важно, что с июня 2022 до июля 2024 года можно было получить и льготную ипотеку с господдержкой на строительство дома хозспособом, то есть, по сути, пообещать банку построить дом самостоятельно и занять деньги на весьма выгодных условиях. Получивший такой кредит гражданин мог строить дом по собственному проекту как сам, так и с привлечением любых помощников или бригад".

Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Полина Косинская, напротив, считает, что прежде всего к процедуре раздачи, по сути, необеспеченных кредитов в свое время слишком халатно отнеслись банки. "По справкам по форме банка кредиты раздавались направо и налево. Там можно было указать какой угодно доход, и, если кредитная история у человека была, как говорится, не запятнана, выдавались займы. И никакой залог банки не требовали. Сейчас условия поменялись, ужесточились. Но банки не должны снимать с себя ответственность. Самое правильное, разумное - это дать всем пострадавшим от недобросовестных застройщиков кредитные каникулы. Пока люди будут решать проблемы с недостроем, они хотя бы не будут платить огромные деньги за воздух. А сейчас многие семьи оказались на грани нищеты и отчаяния", - пояснила эксперт.