Если темп продаж останется таким же, как сейчас, в 2025 году нет оснований для массовых банкротств девелоперов, рассказал журналистам президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Базовые условия, на которых банки заключали договора с застройщиками в 2022 году, предполагали обслуживание кредита в течение еще полутора лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Этого срока достаточно, чтобы застройщики по объектам, которые сдаются в этом году, выполнили свои обязательства. Хотя ситуация неравномерна по регионам (к примеру, по данным НОСТРОЙ, наибольшие риски среди городов-миллионников - в Омске, Челябинске и Волгограде, которые проигрывают по спросу и величине выручки застройщиков). Минстрой на еженедельных совещаниях призывает регионы организовать мониторинг наполняемости счетов эскроу и кредитной нагрузки застройщиков, сказал Глушков.

А вот предпосылки для банкротств застройщиков в 2026 году, по мнению Глушкова, есть. Однако банк не заинтересован забирать залог и банкротить компанию. Иначе ему придется заниматься поиском другого подрядчика, достраиванием объекта.

Банк будет до последнего идти навстречу девелоперу, находить варианты достройки, рассрочки, увеличивать лимиты - только чтобы это не стало его проблемным объектом, уверен Глушков. Банки - более грамотные в финансовом плане организации, чем даже продвинутые застройщики, отметил он. Они могут применять в строительной сфере свою накопленную практику.

Есть ряд застройщиков, которые из-за непродуманной финансовой политики сейчас находятся в более уязвимом положении, чем отрасль в целом, и среди них может быть ряд банкротств в 2025 году, отмечал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

"Но ни к какой опасности с точки зрения достройки проектов, с нашей точки зрения, это не приведет, потому что проекты будут переданы на достройку другим застройщикам. Банкам крайне невыгодно доводить до банкротства, напомню, потому что это длительный процесс арбитражного управления запускается, и вероятность получить обратно выданные средства по проектному финансированию в ближайшие один-два года, как закладывается моделями, невелика", - сказал Гольдберг. В целом очищение отрасли от уязвимых и слабых игроков - это нормальный рыночный процесс, который пойдет на пользу отрасли в целом, подчеркнул он.

Каждое упоминание возможных банкротств люди, конечно, воспринимают настороженно, недоверие к застройщикам уходит корнями в кризисы 2008 и 2014 годов, говорит руководитель TYMY.Realty Александр Перевозников.

"Можно бесконечно говорить о том, что сейчас ситуация на рынке девелопмента достаточно стабильная, напоминать, что ситуация с тех пор радикально изменилась благодаря закону о долевом строительстве, но когда речь идет про существенные затраты и единственную квартиру, людям сложно верить, что сейчас подобного произойти не может", - отмечает он.

В январе 2025 года спрос снизился на 20-30% по сравнению с декабрем и ноябрем, но это обычное сезонное снижение, большинство девелоперов спокойно продолжают реализацию проектов. В любом случае для покупателей безопасность покупок на первичном рынке гарантирует закон о долевом строительстве, подчеркивает он. Деньги за квартиру размещаются на счете эскроу и не могут уйти на счет застройщика вплоть до приемки объекта. Сам счет эскроу при этом застрахован, то есть защищен от возможного банкротства банка.

"Даже в случае, если застройщик не достроил объект и пропал, деньги покупателей будут использованы для поиска нового подрядчика, который достроит дом. Либо в крайнем случае деньги с эскроу-счета могут вернуться покупателю или погасить ипотеку, если источником финансирования был кредит", - говорит Перевозников.

Единственное, чем сейчас рискует покупатель недвижимости в новостройке - это время, считает он. Если покупателю этого недостаточно, то перед покупкой стоит дополнительно изучить деятельность застройщика, проверить его предыдущие проекты: вовремя ли они были построены и введены.

Кроме того, нужно обратить внимание на этап строительства. Покупка квартиры в проекте, который либо уже введен в эксплуатацию, либо близок к этому, фактически гарантирует, что проект будет завершен, отмечает Перевозников. "На финальных этапах проекта застройщику невыгодно выходить в банкротство, - говорит он. - Обычно к этому моменту проводится последний транш от банка, который финансирует стройку, закуплена большая часть стройматериалов, а счета эскроу, где хранятся деньги за проданные квартиры, наполнены как минимум на две трети, и получить эти средства девелопер может, только завершив строительство".

Важно и то, что сегодня покупка квартиры на начальных этапах строительства еще и не слишком интересна финансово, добавляет Перевозников. Если раньше, вложившись в квартиру на этапе котлована, к концу стройки можно было продать ее уже вдвое дороже, то сейчас удорожание за те два года, что строится дом, может составить лишь 10-20%.

Ранее эксперты отмечали, что в гипотетической ситуации возврата средств со счета эскроу покупатель хотя и не потерял бы вложенное, но и не смог бы уже купить аналогичную квартиру в другом доме, поскольку за прошедшие несколько лет жилье сильно подорожало. Сейчас рост цен замедлился (в прошлом году новостройки, по данным ДОМ.РФ, подорожали менее чем на 10%) - облегчает ли это ситуацию для покупателя? Рост цен на недвижимость замедлился, но не остановился, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский.

Можно предположить, что купить другую новостройку в том же районе условному покупателю с деньгами, которые он забрал с эскроу через пару лет, все же вряд ли получится. На квартиру подальше от центра города или попроще или же вместо столицы в каком-либо другом перспективном регионе теоретически должно хватить. Однако все это - гипотетическая ситуация, подчеркивает он. За все время существования схемы с эскроу в России не было прецедентов возврата средств с эскроу покупателям, говорит Чернокульский. Сама система работы с эскроу и проектным финансированием была создана для того, чтобы обезопасить сделки и создать ситуацию, в которой все стороны заинтересованы в завершении процесса: завершить строительство и сдать объект. С поставленной задачей система успешно справилась, считает Чернокульский.