Интерес к складским площадям резко вырос после пандемии, когда столь же бурно начала расти онлайн-торговля (требующая хранения больших объемов товаров на складах). Так, по данным CMWP, спрос на складскую недвижимость в 2014-2019 годах колебался в пределах 1,7-2,4 млн кв. м в год. Позже он активно рос (за исключением резкого спада из-за общей неопределенности в 2022 году) и в 2024 году достиг 7,6 млн кв. м по России в целом, причем 63% спроса пришлось на долю электронной коммерции. Из них 3,1 млн кв. м - это сделки в Московском регионе.

В дальнейшем, однако, эксперты ожидают снижения спроса и стабилизации арендных ставок. Как рассказал международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев, в 2025 году спрос снизится до 5,9 млн кв. м. Ставка аренды, которая, например, в Московском регионе подскочила с 8950 руб. за кв. м в год в 2023 году до 11 800 руб. в 2024-м, в дальнейшем будет, по мнению аналитиков, расти на уровне инфляции.

Начали расти и объемы свободных складских площадей. Если в 2023 году в Москве и окрестностях на них приходилось лишь 0,6%, то в 2024 уже 0,8%, а в нынешнем году показатель поднимется до 1,5%. Такая же картина наблюдается, по словам Дорофеева, и на российском складском рынке в целом. Вакансия растет в первую очередь за счет предложения на вторичном рынке - это и субаренда, и прямая аренда от тех, кто брал площади, возможно, под развитие своего бизнеса, которое, однако, не состоялось, пояснил эксперт. При этом "здоровый" уровень вакансии - когда свободны 5-10% площадей, добавил он.

Драйвером складского рынка будет оставаться сегмент электронной коммерции, считает эксперт. Если средняя площадь сделки в Московском регионе - 18,6 тыс. кв. м, то в сегменте электронной торговли - почти 52 тыс. кв. м. Однако и этот сегмент сейчас, как и остальные, снижает активность, сказал Дорофеев. Ключевая ставка влияет на деловую активность и в том числе на спрос, пояснил он: товары, которые едут или уже лежат на складах, - это чьи-то "замороженные деньги", которые тоже чего-то стоят.

По мнению эксперта, в 2026 году спрос на склады вновь начнет расти, но не до рекордов 2024 года - с 5,9 млн кв. м в 2025 году до 6,35 млн в 2027-м. При этом инертность строительства складов будет больше - к примеру, в Московском регионе в нынешнем году, по прогнозам CMWP, будет построено 1,9 млн кв. м складов, в 2026-м - лишь 1,3 и только в 2027-м стройка вновь пойдет в рост, до 1,7 млн кв. м за год. Причем ввод 2024 года будет поддержан вводом части объектов со смещенными сроками (в 2024 году почти 40% девелоперов решили перенести сроки ввода в эксплуатацию своих объектов) и реализацией проектов, сделки по которым были заключены в 2024 году.

По оценке Nikoliers, к концу 2025 года совокупный объем ввода складов по России может вырасти на 29% по отношению к 2024 году (с 4,2 млн кв. м до 5,4 млн). В основном из-за высокой деловой активности в предыдущие годы, когда подписывались крупные сделки и анонсировалось строительство распределительных центров маркетплейсов и продуктовых сетей по всей стране.

Если все ожидаемые проекты, в том числе те, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 году (а ожидалось в целом по году порядка 6 млн кв. м), пополнят рынок в этом году, он может обновить максимальные показатели. Однако в дальнейшем рынок замедлится, считают эксперты.

Около трети новых складов 2025 года - это проекты, которые строятся для Wildberries и Ozon, отмечает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко. В ближайшие несколько лет объем годового нового предложения будет сохраняться на высоких уровнях для рынка, так как ввод распределительных центров маркетплейсов проходит в несколько очередей. Однако спекулятивное строительство (в аренду и на продажу) все же встречается с рядом ограничивающих факторов (высокая ставка ЦБ и дорогие кредиты, снижение спроса, рост затрат на строительство и т. п).

Спрос на любую недвижимость волнообразный, отмечает гендиректор "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова. А конкретные показатели цен и спроса зависят от локации. Так, в Подмосковье к югу от столицы два года назад была очень высока потребность в складских помещениях, и за последние три года арендная ставка здесь выросла в три раза. Сейчас на развитие складского сегмента влияет ключевая ставка. Например, притормаживается строительная отрасль (девелоперам трудно что-либо начинать, когда стоимость проектного финансирования достигает 30%, отмечает Комиссарова). Это, в свою очередь, будет влиять на производство строительных материалов и других смежных отраслей и тормозить, в том числе спрос на складские помещения. Активность пойдет вверх после снижения ключевой ставки ниже 7,5%, считает эксперт.