1. Дарение недвижимости: что нужно учитывать
2. Продажа подаренной квартиры: алгоритм действий
3. Через какое время можно продать подаренную квартиру без налога
4. Как снизить налог с продажи подаренной квартиры
5. Продажа квартиры, подаренной ребенку: нюансы
6. Когда могут возникнуть сложности при продаже подаренной квартиры
7. Квартиру подарили одному из супругов, и он пытается ее продать
8. Даритель зарегистрирован в подаренной квартире и живет там
9. Недействителен договор дарения

Дарение недвижимости: что нужно учитывать

Договор дарения квартиры - это передача объекта недвижимости от одного человека другому.

У договора дарения две особенности:

1. Первая - он двусторонний. То есть важно желание не только того, кто дарит квартиру, но и того, кто принимает ее в дар.
2. Вторая - безвозмездность. Если вторая сторона перечисляет взамен средства, то это уже другая сделка - купля-продажа, мена, но не дарение.

Должны соблюдаться несколько требований к дарителю:

• дееспособность,
• психическое здоровье и осознанность действий,
• право собственности на квартиру.

Желательно, чтобы это было зафиксировано документами в момент дарения. Иначе позже заинтересованные лица могут в суде добиваться отмены дарения. Например, внуки бабушки, которая вдруг подарила квартиру малознакомому человеку.

"Полученную в дар квартиру можно продавать. Это не считается нарушением, даже когда сделку совершают буквально сразу же после подписания договора дарения. Когда документы оформлены, то согласие дарителя на эту процедуру не требуется. Правда, здесь иногда возникают сложности: например, даритель может быть по-прежнему зарегистрирован в квартире и у него нет другого жилья. Тогда придется обращаться в суд и через него добиваться выписки дарителя", - пояснила нотариус Юлия Бровкина

Продажа подаренной квартиры: алгоритм действий

Алгоритм продажи квартиры, полученной в подарок, в целом такой же, как и при сделке с любым другим жильем.

Продать подаренную квартиру можно сразу же после официального вступления в права собственности, когда прошла регистрация в Росреестре.

Условия продажи подаренной квартиры:

• согласие собственников,
• отсутствие обременений.

Основные документы нужны для продажи подаренной квартиры:

• паспорта участников сделки,
• выписка из ЕГРН,
• договор дарения,
• договор купли-продажи,
• квитанция об уплате госпошлины.

Через какое время можно продать подаренную квартиру без налога

Если получивший квартиру в подарок затем продает эту недвижимость, то он опять должен заплатить налог.

Размер налога зависит от стоимости недвижимости. С этого года действует новая прогрессивная шкала налогообложения. При годовом доходе:

• до 2,4 млн руб. налог составляет 13%.
• от 2,4 млн до 5 млн руб. - 15%.
• Еще выше - 18% и так далее.

Соответственно, прибавьте к своему доходу (зарплате и пр.) сумму дара и в зависимости от того, в каком диапазоне оказывается полученная сумма, определяйте размер налога.

Можно ли продать подаренную квартиру без уплаты налога? Можно. Для этого придется подождать. Минимальный срок владения:

• для близких родственников - три года,
• для остальных - пять лет.

По истечении этого времени подаренную квартиру можно продать уже без уплаты НДФЛ.

Как снизить налог с продажи квартиры, полученной по договору дарения

Есть варианты снизить налог с продажи подаренной квартиры.

1. Разрешается сделать налоговый вычет на сумму, которую даритель потратил на приобретение этой недвижимости. Допустим, женщина купила квартиру за 2 млн руб. и подарила ее сыну. А тот продал недвижимость за те же 2 млн руб. Он сможет вычесть из облагаемой налогом суммы затраты матери на покупку этого жилья и в итоге не платить налог. Важно! Если даритель получил жилье без затрат (например, в наследство или тоже в подарок) и решил его сразу продать, то эта схема не действует.
2. Можно уменьшить доход от продажи подаренного имущества на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении. Например, вы получили в подарок от близкого родственника квартиру. В этом случае платить налог при получении подарка не нужно. Соответственно, воспользоваться этим способом при быстрой продаже не получится. Но если квартиру подарил не родственник - допустим, сосед, то налог при получении недвижимости заплатить было нужно. При этом, продавая квартиру, вы сможете уменьшить доход от продажи подарка на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении.
3. Можно сделать имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (не обязательно именно подаренной) - на 1 млн руб. в год.
4. Можно сделать налоговый вычет, если в семье есть двое или больше несовершеннолетних детей или учащихся на дневном отделении студентов до 24 лет, и вы практически сразу покупаете другую квартиру. Этот способ опять же касается любых квартир, не только подаренных.

Продажа квартиры, подаренной ребенку: нюансы

Родственники сплошь и рядом дарят квартиры несовершеннолетним. Потом эту недвижимость можно выставить на реализацию. Но надо помнить, что ребенок до 18 лет может владеть квартирой, в том числе и подаренной, а вот распоряжаться ею до совершеннолетия он не вправе. Это делают за него родители, усыновители или попечители. Взрослых, в свою очередь, контролируют представители отдела опеки и попечительства. Они участвуют в любой сделке, где задействован несовершеннолетний. К ним поступают документы, они их изучают, встречаются с родителями или другими законными представителями, выясняют причину продажи. Словом, делают все, чтобы ребенок не пострадал и не остался без жилья. По требованию органов опеки и попечительства сделка может быть в суде аннулирована.

Юлия Бровкина, нотариус:

"Дети до шести лет - полностью недееспособны. За них решения принимают законные представители. Дети от шести до 14 лет - частично дееспособны. Они могут принимать участие в сборе документов, но решения не принимают. Дети от 14 до 18 лет - частично дееспособны. На сделку их приглашают, но опять-таки решение принимают законные представители. Молодые люди от 18 лет - полностью дееспособны и сами принимают решения и участвуют в сделке. Есть нюанс! Полностью дееспособными могут признать и 16-летних молодых людей, если они работают по трудовому договору или состоят в браке".

Итого, чтобы продать квартиру, которая была подарена несовершеннолетнему, нужно будет:

• вместо продаваемой или купить ребенку другую квартиру, не меньшую по площади, или предоставить ему долю в новой квартире, также по площади не меньшую
• либо деньги за продажу квартиры перечислить на банковский счет несовершеннолетнего. Он сможет ими воспользоваться, когда ему исполнится 18 лет.

Когда могут возникнуть сложности при продаже подаренной квартиры

Квартиру подарили одному из супругов, и он пытается ее продать

Если кто-то из супругов получил квартиру по дарственной, то эта недвижимость является только его собственностью.

Когда, например, жена соберется продать подаренную квартиру, ей не потребуется согласие супруга. Это только ее собственность.

При этом, если жена продаст квартиру и вместо нее купит другую, то вторая квартира уже будет считаться совместно нажитым имуществом. В случае развода супруга может попытаться доказать, что новое жилье было куплено на средства от продажи подаренного. Но это нужно будет решать в суде. Можно попытаться прописать этот факт в договоре купли-продажи второй квартиры.

Даритель зарегистрирован в подаренной квартире и живет там

Бывают случаи, когда человек дарит квартиру своему родственнику, но в ней по-прежнему зарегистрирован и продолжает там жить. Как поступать?

Если это близкие родственники - например, бабушка и внук или внучка, то они могут договориться, что пожилая женщина остается в квартире, а уже после ее смерти жилье отходит представителю молодого поколения семьи. Но это если взаимоотношения в семье хорошие. Но бывают и другие случаи.

Пример из жизни:

Одна жительница Вологодской области оформила дарственную на свою большую квартиру на двух дочерей. И осталась там жить. Она думала, что старшая будет за ней присматривать, помогать. Но дочь не захотела этого делать. И вообще решила, если не продать свою долю, то хотя бы сдать в аренду. Конечно, мать и младшая дочь выступили против. Пожилая женщина попыталась через суд отменить договор дарения, но во время судебного заседания старшая дочь исковые требования не признала. Она пояснила, что никаких препятствий в пользовании квартирой матери не создавала. Суд отказал пожилой женщине.

Ольга Соколова, юрист:

"Договор дарения квартиры или ее доли - дело серьезное. Аннулировать его можно только в исключительных обстоятельствах. Невнимание к дарителю, оскорбления не относятся к исключительным случаям. Дарение - это безвозмездная сделка, и даритель не может требовать что-то взамен".

Но бывают и другие ситуации, когда даритель намеренно не выписывается из квартиры. Что делать? Во-первых, нужно с ним попробовать договориться. Во-вторых, если не получается, обращаться в суд. Он может принять решение о принудительном выселении.

Совет! Прежде чем принимать квартиру в дар, нужно и самому все проверить, убедиться, что даритель не против последующей продажи квартиры и ему есть, где жить. И выписать его из жилья до передачи квартиры покупателю.

Недействителен договор дарения

Может быть и такой прецедент - недействительный договор дарения. Здесь есть несколько вариантов:

• дарение провели вопреки запрету на сделку - в ходе банкротства.
• отменили через суд в связи с мошенничеством, это, в основном, ситуации, когда дарителя признают недееспособным.

После решения суда, который отменяет факт дарения, получатель квартиры перестает быть ее собственником. Он не имеет права ею распоряжаться, в том числе и продавать.