Ставка по кредитам, которые получают застройщики в банках на строительство жилья, зависит от того, много ли квартир они продали. Чем больше средств поступило на счета эскроу (где деньги покупателей хранятся до завершения строительства), тем ниже процент по кредиту.

За 2024 год объем средств на счетах эскроу вырос на 0,6 трлн руб., говорится в обзоре ЦБ о проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2024 года. Это значительно меньше роста портфеля проектного финансирования (2,1 трлн руб.). В результате в IV квартале уровень покрытия задолженности средствами на эскроу опустился до минимального значения с 2021 года - до 72%. В конце 2023 года, для сравнения показатель был равен 90%.

Средневзвешенная ставка по проектному финансированию за последний квартал прошлого года заметно выросла - до 9,4% (прибавив 1,6 процентных пункта), отмечают в ЦБ. Это произошло из-за существенного снижения покрытия и повышения рыночных ставок по части задолженности застройщиков, не обеспеченной накоплениями на счетах эскроу, особенно по новым проектам, говорят аналитики. Тем не менее эта ставка по-прежнему вдвое ниже средней ставки по корпоративному портфелю (18,7%).

В то же время, как отметил на Российской строительной неделе начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов, нельзя назвать "угрожающий" уровень покрытия кредитов средствами эскроу. Учитывается ряд факторов, отметил он. В ЦБ видят угрозу, когда возникает риск невозврата кредитов. Строительство элитных жилых комплексов, привел он пример, может "выживать" и при покрытии в 20-30%. С другой стороны, покрытие может быть высоким, но из-за высокой процентной ставки могут быть риски и сложности в обслуживании и погашении задолженности застройщиком. В показателях "покрытия", отметил он, учитывается соотношение лишь с суммой основного долга застройщика, а помимо этого есть еще собственно проценты по кредиту.

Сейчас, отмечается в обзоре ЦБ, в целом сохраняется высокое качество портфеля проектного финансирования. Объем кредитов низкого качества незначителей (33 млрд руб.). Часть из них выдана 13 застройщикам с проектами, по которым имеются средства на счетах эскроу. "Случаи банкротства застройщиков пока единичны, при этом банки обычно привлекают новые компании для достройки проблемных объектов", - говорят аналитики ЦБ.

При этом ситуация с покрытием счетов эскроу отличается в разных локациях. Так, в Центральном федеральном округе уровень покрытия долга средствами на эскроу упал лишь с 84% в конце 2023 года до 72% в конце 2024 года. В Приволжском федеральном округе отмечается падение с 122% (на эскроу было больше средств, чем объем кредита застройщика) до 90%, в Северо-Кавказском округе - со 114% до 66%.

Даже в Дальневосточном федеральном округе, где, казалось бы, продолжает действовать одна из самых дешевых ипотек - "Дальневосточная" - средневзвешенная ставка по проектному финансированию за последний квартал выросла с 6,9% до 8%, а уровень покрытия упал с 96% в 2023 году до 83%. Условия "Дальневосточной ипотеки" жестче, чем были для общей льготной ипотеки, отмечает гендиректор VSN Group Яна Глазунова.

В нашем проекте в Южно-Сахалинске только каждая четвертая сделка проходит по программе "Дальневосточная ипотека", поясняет коммерческий директор "Главстрой-Недвижимость" Алексей Гусев. "Препятствуют достаточно жесткие критерии, включая возрастные ограничения, которые не позволяют всем потенциальным покупателям воспользоваться льготными условиями", - говорит он.

Разница между регионами во многом обусловлена спецификой спроса и механизмами ипотечного кредитования. Например, Москва, по словам Гусева, традиционно меньше зависела от "Семейной ипотеки", тогда как Московская область и Санкт-Петербург опирались на нее в значительно большей степени. Когда в четвертом квартале возникли сложности с лимитами на эту программу, в регионах, где она была ключевым драйвером сделок, спрос заметно снизился.

Повлияло на показатель и активное использование застройщиками во второй половине 2024 года рассрочки. Квартиры вроде бы проданы, но на эскроу идет лишь небольшая часть стоимости, говорит Глазунова.

Снижение покрытия кредитов средствами на эскроу и повышение процентной ставки для застройщиков в итоге закладывается в себестоимость жилья и становится очередным фактором для повышения цен на квартиры.

Однако влияние на конечную цену квадратного метра не происходит в моменте - должно пройти время, прежде чем это отразится на конечной стоимости жилья, говорит Гусев. "Девелоперы стараются сдерживать резкое повышение цен, ориентируясь на платежеспособность покупателей, однако в долгосрочной перспективе рост себестоимости неизбежно закладывается в стоимость новых проектов, - говорит он. - В конечном итоге это приведет к подорожанию квартир для покупателей, особенно на фоне снижения доступности льготных ипотечных программ и ужесточения условий кредитования".

Рост ставок проектного финансирования, конечно, влияет на управление продажами и итоговую стоимость, но зависимость нелинейная, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. Поскольку спрос невелик и не так уж стабилен, застройщики во многих случаях берут повышенные на 1-2 процентных пункта расходы по обслуживанию проектного финансирования на себя, благо полученные ранее доходы позволяют это сделать, считает он.