Запуски новых проектов строительства жилья начали замедляться, сообщает ДОМ.РФ. В январе 2025 началось строительство лишь 2 млн кв. м жилья. Это на 13% меньше стартов января 2024 года (когда ключевая ставка уже стремилась вверх, а условия льготных ипотечных программ ужесточались) и на 37% меньше, чем в начале 2023 года. Показатель стал минимальным для этого месяца за последние 4 года.

В сложившихся условиях девелоперы склонны не снижать цены, а занимать выжидательную позицию и придерживать готовые объекты (не выставлять в продажу квартиры в строящихся домах), отмечают эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Особенно в проектах, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг (в этом случае процентная ставка по кредиту для застройщика минимальна). С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43-45% и на конец 2024 года не наблюдается заметного роста. При этом, по данным ДОМ.РФ, доля жилья, которое не поступало в продажу чуть выросло - с 21% в январе 2022 и 2024 годов до 23% в начале 2025-го.

Введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования более вероятно, чем значительное снижение цен, считают аналитики.

При сохранении высокой ключевой ставки и отсутствия изменений в ипотечных программах с господдержкой сокращение продаж девелоперов в 2025 году в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года, прогнозируют эксперты АКРА. Серьезным риском для компаний сектора аналитики считают резкое снижение спроса при сохранении высоких темпов строительства. В такой ситуации девелоперы столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости эскроу-счетов. Это может привести к снижению маржинальности вплоть до отрицательных значений. Однако реализация данного сценария, по мнению экспертов, выглядит маловероятной. Вместе с тем в случае сохранения устойчивой тенденции снижения спроса и сохранения текущих низких показателей выдачи ипотеки АКРА ожидает сокращение предложения недвижимости начиная с 2027-2028 года.

"Рынок недвижимости не отреагировал на ужесточение денежно-кредитной политики и отмену льготной ипотеки в июле 2024 года мгновенно из-за своей инертности, - поясняет эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. - Девелоперы предпочли завершить запуск ранее запланированных проектов, что объясняет отсутствие резкого снижения объемов строительства сразу после изменений. Однако дальнейшее сокращение предложения вероятно, если текущие макроэкономические условия останутся жесткими".

Степень возможного дефицита предложения в 2027-2028 годах будет зависеть от продолжительности текущей рыночной конъюнктуры, отмечает он. Строительный цикл, включая получение разрешительной документации и непосредственно строительство, занимает в среднем 3-4 года, а иногда и больше. То есть даже при улучшении условий в ближайшее время девелоперы не смогут быстро нарастить предложение. Прогнозируемый дефицит предложения начнет ослабевать только с 2029 года при условии смягчения макроэкономических условий уже в текущем году.

Темпы вывода новых проектов не могут превышать темпов продаж, которые сейчас среднемесячно составляют 2 млн кв. м по договорам долевого участия и до 0,5 млн кв. м в готовых новостройках, говорит руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. То есть застройщики приводят темпы вывода проектов к этим цифрам (снижение со среднемесячных 4 млн до 2,5 млн кв. м). По мере восстановления продаж, отмечает он, произойдет и восстановление производства новых квартир.

В столичном регионе в этом году девелоперы объявили старт продаж в трех проектах бизнес-класса в Москве и одном комплексе комфорт-класса в Подмосковье, тогда как год назад за тот же период вывели на рынок 10 новостроек, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. В Москве падение стартов менее ощутимо, поскольку столичная недвижимость меньше зависит от кредитов и льготных госпрограмм. В черте столицы также есть премиальные жилые дома, которые обеспеченные клиенты рассматривают как ценный инвестиционный актив. В Подмосковье же наблюдается резкий отток клиентов. Оформление чрезвычайно дорогого проектного финансирования на новые ЖК в таких условиях чревато финансовыми проблемами. Компании стремятся действовать максимально сдержанно, отмечает Голев. Такая ситуация, по его мнению, сохранится как минимум в ближайшие полгода, поскольку маловероятно более раннее снижение ключевой ставки.

В то же время на рынке формируется не только отложенный спрос (покупатели, которым необходимо решать жилищный вопрос, начнут делать это, как только процентные ставки снизятся), но и отложенное предложение. "Первый же перелом текущей конъюнктуры породит серьезный отложенный спрос и стимулирует девелоперов вернуться к привычному числу стартов, - говорит Голев. - Благо, нередко компании уже обладают разрешениями на строительство и для вывода новостройки на рынок ждут лишь благоприятного момента. Однако затоваривания на первичном рынке ждать не следует, так как объем предложения во второй половине 2025 года лишь восстановится на уровне конца 2024 года".

Говорить о падении числа новых проектов в Москве (включая Новую Москву) пока рано, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. В 2024 году застройщики открыли продажи 64 жилых комплексов против 68 в 2023 году. Помимо этого, девелоперы продолжают реализацию текущих проектов, которые часто предполагают строительство десятков зданий. За счет этого суммарная площадь строящихся (но не все из них еще продаются) многоквартирных домов в Москве выросла за прошлый год на 10% (примерно на 1 млн квадратных метров), число действующих кредитных договоров между застройщиками и банками - на 15%.

"Иными словами, пока ничто не свидетельствует о том, что строительный комплекс готовится сворачивать свою деятельность или значимо снижать масштабы строительства, - считает Сырцов. - Одновременно, конечно, девелоперы не могут игнорировать изменившиеся ставки по кредитам, снижение спроса, рост себестоимости строительства. Поэтому, безусловно, идет процесс адаптации: одни застройщики переделывают концепцию будущих проектов, другие продают некоторые земельные участки, третьи объединяют усилия, чтобы вместе реализовать крупные проекты. Все это может выражаться в кратковременном уменьшении предложения. Однако в целом строительство - это бизнес для терпеливых, застройщики предпочитают переждать невзгоды, нежели кардинально сокращать инвестиции, выходить из проектов и т. п. Соответственно, дефицит нового жилья нам пока точно не грозит".

Новые проекты все же продолжат выходить на рынок в ближайшие месяцы, поскольку срок разработки каждого проекта в среднем составляет не меньше года, говорит директор департамента аналитики и ценообразования федерального девелопера "Неометрия" Ксения Рысенко. То есть площадки под проекты, которые планируются к запуску сейчас, приобретались не менее года назад. Кроме того, большинство застройщиков покупали площадки на кредитные средства, а проектное финансирование (после начала строительства) обходится дешевле, чем стандартные займы на покупку земли.

На фоне общей неопределенности рынка девелоперы, с одной стороны, будут действовать осторожно, с другой, будут готовы быстро среагировать на позитивные изменения, если такие произойдут, уверен начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов. Сейчас объем жилья в строительстве находится на достаточно высоком уровне, при этом не все дома выведены в продажу, отмечает он. У застройщиков нет в этом необходимости. Им целесообразней подождать снижения ключевой ставки, чтобы потом запустить строительство, используя проектное финансирование не под 25%, как сейчас, а с меньшими обременениями. "Есть девелоперы, на сайтах которых месяцами висят анонсы стартов продаж новых ЖК, но реальных выводов проектов не происходит. Кроме того, известны случаи, когда застройщики приостанавливали продажи в уже стартовавших жилых комплексах", - говорит Ефремов.

Девелоперы накопили большое количество бумажных проектов, имеющих разрешение на строительство и положенных пока на полку, отмечает гендиректор Ikon Development Иван Виноградов. "Конечно, они претерпят изменения перед выходом, но всегда лучше это делать на бумаге, чем уже по факту ведения строительно-монтажных работ", - говорит он. Девелоперов, которые смотрят вперед хотя бы на 5 лет, сейчас тоже хватает, и они покупают земельные участки, понимая, что потом это может принести хорошие результаты.

В условиях дорогой ипотеки работа ведется преимущественно по разработке тех площадок, которые наименее чувствительны к высоким ставкам - это в первую очередь небольшие проекты в высокобюджетных сегментах, которые не так сильно зависят от ипотеки, говорит коммерческий директор OCTOBER GROUP Юрий Коган.

Пик сокращения объема ввода жилья придется на 2026 год, прогнозирует гендиректор "Главстрой-Недвижимость" Алексей Гусев. Сейчас девелоперы внимательно оценивают спрос и выбирают оптимальные моменты для старта. Тем не менее, отрасль гибкая и продолжает находить способы адаптации.

Так, по словам директора ГК "ТОЧНО" Анастасии Маслёха, в этом году компания планирует работать в новых сегментах КРТ и в новых форматах - активно рассматривает бизнес-направление, которое связано со спортом и здоровым образом жизни, направление отдыха и внутреннего туризма.

Устойчивость сохранят девелоперы, бизнес-модель которых позволила сформировать диверсифицированный портфель проектов, считает Юрий Коган. Например, на рынке офисной недвижимости сейчас отмечается высокий спрос и дефицит качественных деловых центров, девелоперы интересуются этим сегментом.

"Снижения ипотечных ставок мы ожидаем в 2026 году. Не верю, что она вернется на уровень 6-7% годовых, скорее всего, сохранится на уровне 12-13%, - считает Анастасия Маслёха. - 2025 год будет еще более непростым, чем предыдущий. Но уже в 2026 году девелоперы смогут выдохнуть".

Сигналом для оживления рынка может стать снижение ключевой ставки хотя бы до уровня 15 процентов, считает гендиректор ГК "Садовое кольцо" Илья Колунов.