Очень многие люди уже стали жертвами мошенников, которые звонят им и постепенно добиваются, чтобы те продали жилье и перевели им деньги. Почему риелторы, проводя сделку, не замечают таких ситуаций? Ведь продажа недвижимости длится не минуты, а, как минимум, несколько дней.

Артемий Шурыгин: Если цена объекта ниже рынка, то он очень быстро продается. В агентстве недвижимости могут уже лежать заявки клиентов, которые рассматривают покупку недвижимости. У них есть наличные деньги или одобренная ипотека. И тут появляется очень подходящий вариант, причем по цене ниже рынка. В этом случае сделка срастается практически в тот же день. А Росреестр регистрирует сделки уже буквально за час.

Риелторы часто замечают эти ситуации. Например, настораживает, если непонятно, почему клиенту нужно очень быстро продать, если он готов выписываться в никуда, не объясняет, куда пойдут деньги от продажи. О подозрительных ситуациях риелторы стараются сообщать в компетентные органы.

Такое мошенничество носит массовый характер. Сформировалось мнение, что жертвы мошенников - это пожилые, одинокие люди. По большей части так и есть, но сейчас мы видим случаи, когда жертвы - и молодые люди, и люди среднего возраста, и не в одиночку даже приходят, а, например, мама с дочкой, находящиеся под воздействием мошенников.

Как можно с этим бороться?

Артемий Шурыгин: Не вижу, что тут могут помочь законодательные меры. Они лишь усложнят проведение сделок добропорядочным гражданам. Обработанные мошенниками люди довольно легко обходят все ограничения, им ведь объясняют, как ускорить процесс.

Может помочь только постоянная профилактика, бдительность. Мяч на стороне правоохранительных органов: заказчики все из недружественных стран, а здесь лишь простые исполнители.

Основной мотив продавцов все тот же - необходимость продать квартиру, чтобы помочь правоохранительным органам и поймать преступников "на живца"?

Артемий Шурыгин: Да. Мошенники говорят, что, мол, сначала нужно фиктивно все продать, мы там решим все вопросы, а дальше вы жилье получите обратно. И люди не понимают, что они лишаются полностью своей недвижимости. Потом деньги найти невозможно, они уходят за границу.

А риелторы вообще заинтересованы прекратить сделку, если видят, что что-то идет не так? Или все же важнее заработать? А что там продают собственники - так это они сами так решили.

Артемий Шурыгин: Это вопрос профессиональной этики. Риелторы, которые заинтересованы в хорошей репутации, внимательно следят за ситуацией.

Кроме того, сотрудники правоохранительных органов предупреждают агентства недвижимости, что они могут быть признаны соучастниками мошенников. Если подозревали что-то, но никуда об этом не сообщили.

Но бывают случаи, где риелторы не виноваты. Они никак не могли подозревать, что что-то идет не так. Потом возникает изумление, что, казалось бы, адекватный человек, у которого продуманная, проработанная легенда (как это потом оказывалось), был жертвой мошенников. В серьезных агентствах стараются провести проверку недвижимости, заказывают отчеты, но эти сервисы сейчас работают очень быстро. И сама квартира действительно может оказаться абсолютно "чистой". Проблема-то только в том, что куда пойдут дальше деньги от продажи.

Какое соотношение нормальных сделок и вот таких мошеннических?

Артемий Шурыгин: В процентах это очень маленькая доля. Но тем не менее жизненной ситуации людей, которые остаются без единственного жилья - не позавидуешь. Поэтому не хотелось бы даже и несколько таких случаев иметь в практике.

На рынке недвижимости сейчас ситуация сложная. Покупатели ждут, когда же цены наконец рухнут. Продавцы надеются, что они начнут расти. Чего ожидать на ваш взгляд?

Артемий Шурыгин: В новостройках существенного снижения цен не ожидается. Хотя есть единичные акции с хорошими дисконтами. На квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах мы прогнозируем околонулевую динамику.

На вторичном рынке наблюдаем стагнацию цен, но разнонаправленную. В некоторых регионах возможно удешевление из-за избытка предложения. Например, если идет постоянный отток населения, резко дорожать там вряд ли что-то будет. Это, к примеру, Архангельская область, Карелия.

Но есть регионы, где отмечается небольшой рост. Те, которые показывают рост производственных мощностей (например, Омск, Уфа, Челябинск). Там будут корректировки цен вверх, поскольку есть спрос и приток рабочей силы.

В регионах, где действуют расширенные условия "Семейной ипотеки" (купить квартиру может семья с двумя детьми, независимо от их возраста), рынок более активный?

Артемий Шурыгин: Пока это не сказывается сильно на динамике рынка. Потому что доступность самой "Семейной ипотеки" очень низкая.

Цифры сами за себя говорят: в конце 2024 года 80% получателей ипотеки (в целом) были семьями вообще без детей, 19% - с одним или двумя детьми и 1% - многодетные семьи.

Но в начале февраля произошли позитивные изменения в этом плане - банкам увеличили компенсации из бюджета за выдачу льготных кредитов, им стало более интересно выдавать "Семейную ипотеку". Поэтому сейчас должны будут снизиться требования к заемщикам со стороны банков.

Все больше распространяются рассрочки на жилье. Вы не видите тут рисков?

Артемий Шурыгин: Да, рассрочки - это тренд рынка. У некоторых застройщиков на них приходится до 40% продаж. При выборе рассрочки очень важно рассчитать свои силы. Большинство этих программ предусматривает сначала какой-то небольшой платеж, а уже через несколько месяцев нужно внести существенные суммы, и все надеются, что можно будет перейти с рассрочки на ипотеку. Там нас ждут вроде как приемлемые рыночные ипотечные ставки. Но, к сожалению, сейчас рассчитывать на это не приходится. Поэтому, если нет накопленных уже имеющихся средств, а есть просто некая гипотетическая надежда на то, что там будет лучше, то тут, конечно, есть довольно серьезный риск.

Все-таки рассрочка - совсем не ипотека. Это и меньшие сроки, и суммы платежа довольно существенные, и риски дополнительные - например, до выполнения всех обязательств покупателем квартира все еще остается собственностью застройщика. Если клиент не внесет очередной платеж, то, в принципе, застройщик имеет право потребовать досрочного погашения всей суммы либо увеличить цену объекта. Может расторгнуть соглашение, потребовать освободить квартиру, если она уже есть, и это может повлечь потерю даже внесенных средств.

Рассрочка, в отличие от ипотеки, где мы, кажется, впереди планеты всей, еще до конца не отрегулирована. Знаю, что готовятся законопроекты на эту тему.

Из-за снижения спроса на жилье упала потребность в услугах и заработки риелторов?

Артемий Шурыгин: Да, спрос упал на 20-30% в зависимости от сегмента, и мы столкнулись со снижением спроса на риелторские услуги. Но, с другой стороны, в сложные времена растет ценность профессионалов. А сейчас очень быстро меняется регулирование рынка, за которым нужно следить, много "цепочек" сделок.

Кроме того, агентства недвижимости сейчас еще и переживают острый кадровый голод. В стране уникально низкий уровень безработицы. А мы проигрываем отраслям, которые могут предложить стабильные высокие оклады, соцпакет. Наша профессия все-таки предполагает высокие предпринимательские риски.

Куда уходят риелторы? В курьеры?

Артемий Шурыгин: В самые разные сферы. Я бы не сказал, что прямо в курьеры. Но мы видим, что порой уровень дохода курьера или человека на точке выдачи в маркетплейсе - больше, чем у среднестатистического риелтора в обычном агентстве недвижимости нестоличного региона.

И какой уровень заработка обычного риелтора в нестоличном регионе?

Артемий Шурыгин: Он может начинаться и от 50 тыс. руб. в месяц и заканчиваться разными цифрами. Средняя комиссия за сделку составляет 2-3% от стоимости недвижимости. От нее агент получает около половины, поскольку работает не в одиночку, а в команде с ипотечным брокером, юристом и другими сотрудниками бэк-офиса в агентстве. Одна-три сделки в месяц - это, считается, отличный результат.

Как правильно выбрать риелтора и не нарваться на непрофессионала?

Артемий Шурыгин: Риелторская индустрия практически не регулируется государством, но есть саморегуляция профессионального сообщества. Наиболее простой способ проверить риелтора - посмотреть, состоит ли агентство недвижимости или сам специалист в профессиональном объединении. На федеральном уровне это Российская гильдия риэлторов. В регионах объединения могут по-разному называться: союзы, палаты, гильдии.

Существует публичный федеральный ресурс - Единый реестр сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости на сайте reestr.rgr.ru. И, вбив фамилию, можно найти специалиста в любом регионе и проверить, что это за специалист. Однако пока включение в реестр носит добровольный характер. И мы можем только призывать потребителей максимально использовать этот инструмент.

Много, по вашей оценке, недобросовестных риелторов на рынке?

Артемий Шурыгин: Неквалифицированных людей, которые портят имидж профессии, к сожалению, достаточно. И здесь есть недобросовестная конкуренция - агентство вкладывается в развитие, в обучение агента, в сервисы, а клиент идет к человеку, которого он даже не проверил, но который берет комиссию вдвое меньше просто потому, что работает один и ни с кем из специалистов не делится. При том, что он в роли риелтора выступает эпизодически, а параллельно работает в такси или где-то еще, и уровень услуги он предлагает совершенно другой.

Риелторы несут материальную ответственность за свою работу? Если человек лишится купленной квартиры и денег из-за недосмотра в документах, например.

Артемий Шурыгин: Обязательных требований нет, все решается в рамках Гражданского кодекса. Но для тех компаний, которые попадают в реестр, есть обязательное требование - они должны иметь страховой полис профессиональной ответственности, наподобие ОСАГО для автомобилистов. Он страхует определенные риски, в том числе ошибки и какие-то упущения в документации. Например, в Гильдии риелторов Московской области страхование на 30 млн руб., то есть достаточно приличная сумма.

Какие самые частые риски при покупке недвижимости? Из-за чего получается, что человек теряет жилье?

Артемий Шурыгин: Наиболее непредсказуемая история - банкротство физлица, которое невозможно предугадать. То есть если человек пойдет на процедуру банкротства, то сделки за предыдущие три года будут признаны недействительными и могут быть расторгнуты. И этот риск очень сложно купировать. Проверить реальную финансовую картину продавца сложно.

Чтобы обезопаситься, можно воспользоваться страхованием титула. Но это недешево и подходит не для всех сделок.

В Госдуме готовится законопроект о риелторской деятельности. Чего ждет от него профессиональное сообщество и что он даст его клиентам?

Артемий Шурыгин: Вопрос непростой, он решается уже много лет, и это далеко не первый законопроект о риелторах. Тот проект, который сейчас активно продвигается, предполагает создание региональных реестров агентств, имеющих право вести риелторскую деятельность. Чтобы попасть в этот реестр, должны быть соблюдены определенные требования к компании: руководитель агентства не должен быть судим, сотрудники должны быть определенной квалификации. Ничего суперсложного там нет. Собственно, эту концепцию Российская гильдия риэлторов реализует уже более 20 лет. Но сейчас это добровольно.

Мы считаем, что нужно здесь посмотреть целесообразность и эффективность этой концепции, запустив "пилоты" в каких-то регионах. И потом уже сделать выводы. Те, кто не захочет попасть в обязательный реестр, могут начать обходить закон, позиционируя себя не как риелторы, а как консультанты, юристы. А на добросовестные агентства ляжет дополнительная нагрузка.

Может быть, стоит какие-то термины в законе прописать более тщательно?

Артемий Шурыгин: Многие бьются над этим. Сложность возникает в момент определения риелторской услуги, в чем она заключается. Очень непросто определить перечень и объем тех функций, которые выполняет риелтор.

Есть еще одна интересная история, с помощью которой можно было бы отчасти отрегулировать рынок - внедрение так называемого маклерского риелторского договора. Он был в дореволюционной России, есть в некоторых странах сейчас. Он предполагает оплату не за объем работ, а за результат. Риелтор, например, благодаря тому, что он уже двадцать лет работает на рынке и имеет огромную экспертизу, может сделать один правильный звонок и привести к совершению сделки. К сожалению, пока в нашем законодательстве такой истории нет. Отсюда возникают проблемы во взаимодействии с клиентами, поскольку есть непонимание, что там сделано. Не всегда риелторы, кстати, защищены - иногда они, выполняя работу, не получают комиссионного вознаграждения. Клиент считает, что ничего не должен. И суды зачастую встают на сторону клиентов, потому что для них как раз важен некий прописанный объем работы и доказательства риелтора, что эта работа была проведена.